房地产市场研究报告20xx年海南房地产市场专题报告

房地产市场研究报告20xx年海南房地产市场专题报告内容摘要：

项检查。 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得 用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 时间 措施 要点 央行上调准备金率强力遏 制信贷冲锋 中国人民银行决定，从 2020 年 2月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点。 国办发出通知要求促进房 地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调 控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 财政部：五年内住房转让全 额征收营业税 自 2020 年 1月 1日起，个人将购买不足 5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5年 (含 5年 )的非普通住房或者不足 5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5年 (含 5年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。 5 部委新政打击囤地炒地： 拿地首付不低于 50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，‚分期缴纳全部土地出 让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%‛。 国务院提四措施遏制部分 城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 个人住房转让营业税征免 时限由 2 年恢复到 5 年 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年，其他住房消费政策继续实施。 中央经济工作会议：明年要 增加普通商品住房供给 中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。 海南省近期政策 : 1 月份，海南省政府发出‚暂停令‛，一季度暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题公园项目待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动。 2 月份，海南省政府又颁布了《贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，决定进一步加快保障性住房建设，今年动工建 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 设 万套保障性住房。 同时，整顿规范土地市场和房屋销售市场，打击违法违规行为，遏制投机炒作风潮。 3 月下旬，在《海南国际旅游岛建设发展规划纲要 20202020（送审稿）》（以下简称《规划纲要》）里，‚将房地产业发展成为重要的支柱产业‛的说法已经消失。 取而代之的是，‚以旅游业为龙头的现代服务业已经成为海南经济的重要支柱产业‛。 政策效果初显： 国家出台的相关遏制房地产价格过快增长的房地产市场宏观调控政策也适时给海南房地产注入一剂退烧药。 特别是实行了两个月的‚暂停令‛给海南省房地产市场一个缓冲期，也给政府留下 了及时调整房地产市场策略的空间，将房地产市场纳入可控轨道。 3 月份，政策效应初显，海南土地市场有所降温，楼市逐步健康，趋于理性。 海南省统计局数据显示： 2020 年 2 月海南全省完成房地产开发投资 亿元人民币，环比下降 %；当月销售商品房 万平方米，环比下降 %；当月销售额为 亿元，环比下降 %。 海南省人口发展 海南省人口增长的趋势是无法阻挡的。 国际旅游岛规划的实施过程仅靠海南本省的人力资源是远远不够，将会有源源不断的外脑引入，进行智力支持。 同时旅游业、服务业等第三 产业都是劳动相对密集型产业，第三产业的不断发展必然会引入大量外来产业从业人员。 良好的自然资源、天气优势和经济发展预期使海南可以吸引全世界经济文化发达地区的各种精英 ,成为中国最有世界吸引力的天堂岛。 度假、养老等需求日益上升 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 按国际惯例，一个旅游目的地的国际旅游收入与国内旅游收入的比例为 1:8或 1:9，我国目前仅达到了 1:，由此可见，国内旅游度假市场潜力还很大。 世界旅游组织认为，人均 GDP 达到 1000 美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品。 当人均 GDP 达到 3000 美元以上，人 们开始寻求在旅游休闲地臵业。 按 2020 年 5 月 9 日汇率计算（ 1 美元 = 人民币元），2020 年，我国已有 17 个省区人均 GDP 达到 3000 美元以上。 由此推断我国现在存在大量在旅游休闲地臵业的需求。 而海南岛独得中低纬度的地利天时，尤其是三亚不可替代的‚椰风海韵‛资源，因而成为中国最具有竞争力、最具开发潜力的滨海休闲度假旅游目的，同时也是国人购臵旅游休闲物业的首选区域。 养老方面，早在 1999 年，中国就已经成为世界老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。 据 2020 年统计数据，中国 60岁以上人口是 亿，占全国人口的 %。 从全国的范围来看，像北京、上海、广州这样的大城市，生活节奏快，污染严重，自然环境差，不适合老年人养老居住。 而在这些经济发达地区，富裕阶层和中高收入的中老年人群数量很大，他们不仅渴望亲近自然的高品质的退休生活，而且拥有很强的购买能力。 海南省房地产市场发展的对外依存度 虽然对海南房地产市场的健康发展抱有信心，但我们也意识到，海南房地产的规模较小，对外依存度较高，因而它的抗波动能力相对较弱。 国际旅游岛的长期规划与短期投资热潮之间的冲突 国际旅游岛是国务院中央政府对海南 发展，通过这种产业的选择，来制定一个全面协调可持续性发展的这样一个战略。 旅游岛只是一纸蓝图时，已有各路热钱涌入海南炒房。 有省内媒体称，一些省外来此购房之人如买白菜般，动辄数幢。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 一时海南土贵，片房难求。 对于政府来说，如何将引导房地产市场健康发展，规避短期热钱对房价的炒作，将是当务之急。 （二）海南省房地产市场发展趋势分析 今年 1月 4日，国务院颁布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，随后 5 天，整个海南省商品房销售量就达到了 2020 年全年销售量的总和，房价迅速飙升，让人不能不联想到之前 93 的海南房地产市 场泡沫。 而近期海南房价回落又引发崩盘质疑。 本部分的分析旨在基于前文分析的基础上，结合当前海南房地产市场与 93 年前后海南省房地产市场的区别，对海南省房地产市场发展进行初步判断。 海南房地产市场泡沫存在但不至于引发房地产市场崩盘 与 93 年海南房地产市场泡沫相比较，此次海南房地产市场增长存在以下几方面特点：首先，房地产投资资金融资渠道不同。 过去开发房地产的钱有 90%都是银行的钱，现在有五分之四都不是银行贷款，来自企业的自筹资金，还有外资。 其次，房地产业的结构不同。 上世纪 90 年代是以投资写字楼为主，公司一撤就会 成为烂尾楼，很容易产生泡沫。 而今天海南房地产业的结构，是以老百姓个人居住需求为主的，这种结构决定了房地产业一定的发展基础，所以不容易产生泡沫。 第三，各项规划及审批制度相对完善，政府调控能力增强。 第四，投资者相对成熟。 海南 93 年房地产泡沫的警示作用将长期存在，虽然此轮上涨中，投资者存在非理性跟风因素，但这种警示作用将促使每个投资者都相对理性，谨慎出手，大部分游资将不再‚恋战‛。 故不排除一些短线游资捞一把就走，转战收益更高的投资项目。 综上所述，海南房地产市场的此轮上升虽存在泡沫，但不 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 至于引发房地产市场崩盘。 海南省经济增长内在动力不强，经济基础薄弱，增长压力大 海南省经济增长的内在动力仍不强，主要表现在农业生产受气候和市场因素的影响，存在不确定性，农业增长的快慢对全省的经济增长有较大影响； 2020年竣工投产并能带动工业加快回升的大项目少，小项目不足以支撑工业生产快速发展，工业快速增长的可能性不大；尽管国际旅游岛政策的实施会促进我省服务业加快发展，但是我省现有服务业中新兴服务业的规模较小，以旅游为龙头的现代服务业带动全省经济发展还需要一个过程，服务业快速发展还受一些客观条件的限制；我国部分行业产能过剩的问题仍较 突出，市场结构性需求不足尚未明显改善，受市场结构性需求不足的影响，我省部分重点工业行业和企业生产经营仍会较困难。 此外，受国际金融危机的影响，入境旅游人数下降态势在短时期内很难较快回升。 海南省经济增长虽逐年稳步上升，但地区生产总值在全国各省区中仍处于下等水平。 2020 年仅为 亿元，在 31 省区中排名倒数第四。 虽然在国际旅游岛规划中，国家给予海南省极大的各种政策、资金支持，但单从海南自身的经济基础来讲，发展压力仍较大。 国际旅游岛规划的利好已基本用尽 短线而言，海南房价大涨，已经充分反应了国际 旅游岛的未来发展预期，在各项配套设施尚未跟上及全国轰轰烈烈调控房地产的背景下，海南房价继续逆势上涨已显疲态。 这将促使海南房价回调。 调控效果初显，房价逐步回落 3 月份海南房地产市场量价以逐步回落。 海南房价地价的回落一方面与房地 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 产市场的传统淡季有关 ,另一方面也从一定程度上看出人们的投资行为向更加理性的方向回归。 今年 2 月 2 日的海南住房和城乡建设工作会议透露了一个信息 :在未来相当长的一段时期内 ,房地产业都将是海南经济的重要支柱产业和主要经济增长点。 政府政策的支持也将对海南房地产发展发挥积极作用。 因此不能从短期 的房价回落现象中推断海南房地产市场会崩盘 ,相反 ,这是由政府引导和人们投资理性化的双重影响而产生的结果 ,是一个回归理性、回归健康的积极信号。 假以时日 ,在政府宏观调控的科学引导下 ,海南房地产市场与全国一样 ,应该是能够健康、持续地得到稳定发展。 房价一次重估到位，配套逐步完善不会再度打开价格急速上升通道 从房地产价格未来发展来看，海南房产价格一次重估到位，配套逐步完善不会再度打开价格急速上升通道。 ‚国际旅游岛规划‛的出台使整个海南市场的房价普遍上涨接近 100%，从文昌、博鳌和三亚当地的楼盘调研情况来看，基本符合这一规律。 综合考虑海南目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况，我们认为房市价格已经超前目前的城市综合水平将未来预期一次性重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长的、逐步匹配目前快步先行的房价的过程，且从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会，大多数的楼盘价格在基础设施规划公布阶段就已经迅速消化未来预期。 政府政策取向不明，判断仍以旅游业为主 政府对房市的政策取向是影响未来价格走向的重要因素，从目前海南省政府针对房市采取提高预售条件、以 及市场风传的一线海景用地以后将只会用于公建项目而不在用于住宅建造等措施来看，虽然在调控结果上对近期的市场反倒形成 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 了高价助推器，但我们判断目前地方政府对房市的情绪是中性偏负面的，在全国房市调控的大背景下，海南省地方政府不太可能在房市已经走出独立于全国的特殊行情后在政策取向上与中央背道而驰；且中央给予海南特殊照顾政策在于扶植发展旅游产业，房地产过度超前繁荣以及过于喧宾夺主不利于地方政府就旅游业的发展向中央申请进一步的细化政策扶植，因此我们判断海南地方政府未来政策导向仍会以旅游业的发展为重，而适当限制房地产的过度 上涨，以免由于房价的过快上涨招致中央在当地率先实行物业税等调控措施，给房市带来致命打击。 综合判断： 五、对在海南开发房地产项目的建议 国际旅游岛的定位也催热了人们对旅游地产的关注。 《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求，海南要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，发展真正的旅游房地产促进海南房地产市场持续健康发展已经成为共识。 （一）海南旅游市场 海南房地产产品初步定位 度假类型 特征 海湾度假区 • 自然景观为面海，休闲娱乐设施非常多样化，例如冲浪、游艇、 沙滩排球、晒太阳。 湖 （河）滨度假区 • 依水而建，以水为美。 休闲娱乐设施与水有关，例如划船、钓鱼等，通常作为第二居所社区。 山地度假区 • 利用山地风光开发度假项目。 休闲娱乐设施最主要的是滑雪，其次是温泉疗养。 高尔夫度假区 • 休闲娱乐设施中较重要的类型。 可以结合山地、湖滨、海湾等各种资源。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 10535。