房地产市场研究报告20xx年浙江临平临平世纪大道项目地块市场研究报告

房地产市场研究报告20xx年浙江临平临平世纪大道项目地块市场研究报告内容摘要：

呈三角型状。 目标地块位置 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 地块利用现状 地块自身现状 地块内部为农居点和一汽修厂，共涉及农户约 50 户左右。 地块呈三角形状，其中最西侧的角点位置为已出让地块（约 5 亩左右，现处前期地质勘察阶段）。 地块周边现状 （ 红色 为商业、 蓝色 为市政公建和政府公建， 深黄 为居民小区、 浅黄 为农居点， 橙色 为学校） 高空拍摄地块照片图 N 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 城南区域是城市发展新区，项目地块周边的土地利用及开发强度不一，主要为居住、公共服务设施、农居点及现为农用地的城市待建设用地。 以世纪大道为界，北侧多为 90 年代中后期以后建造的建筑，包括图书馆、胡姬花园小区、临平一小、金桥花园小区，以及在建的法院大楼、美亚大厦、富邦装潢等； 余杭法院审判大楼 美亚大厦（写字楼） 富邦大厦 图书馆 临平实验第一小学 南侧多为待建设用 地，除了少数如南站、南苑变电所等建筑已建成，时代广场等处于工程收尾阶段、理想国际大厦、 南苑发展大厦正处于基础施工阶段。 农居点 汽车南站 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 理想国际大厦 南苑发展大厦 地块制约因素  地块内部为农民居住区和小厂房，征地拆迁工作推进需要时间考验。  地块西南面为大片农居安置小区，对项目整体打造项目形象有一定障碍。  地块及周边区域处于开发启动阶段，整体面貌参差不齐，待发展成熟尚需一定时间。  地块内部局部地块已被临平本地一家实力企业（理想集团）看重，需要深入协调。 二、地块交通环境 道 路交通条件 项目外围整体的交通环境极为理想，出入皆十分便捷。 道路名称 世纪大道 迎宾路 地铁一号线 道路等级 城市主干道 城市主干道 地铁 道路情况 双向六车道 双向六车道 双向轨道 沟通地点 东：海宁许村 西：星桥街道 北：临平商贸基地 北：临平工业区和临平城中心 南：乔司镇 临平副城与杭州主城区、滨江和萧山 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 车程与时间 道路 车程 时间 世纪大道 线路一： （往北） 风华苑： 立交桥： 商贸基地： 塘栖镇： 15km 线路一： （往北） 风华苑： 02:00 立交桥： 04:00 商贸基地： 05:00 塘栖镇： 20:00 线路二 ： （往西） 风华苑： 立交桥： 铁路桥： 星桥街道： 天都城： 线路二 ： （往西） 风华苑： 02:00 立交桥： 04:00 铁路桥： 05:00 星桥街道： 06:00 天都城： 08:00 线路三：（往东） 保元泽第： 晴彩巴厘： 绿城桂花城： km 东湖路立交桥： 开发区： 线路三：（往东） 保元泽第： 02:00 晴彩巴厘： 05:00 绿城桂花城： 06:00 东路湖立交桥： 07:00 开发区： 12:00 迎宾路 线路一：（往北） 沃尔玛超市 : km 西泠地块 : km 丘山隧道 : km 开发区： km 运河镇： 15 km 线路一：（往北） 沃尔玛超市： 01:00 西泠地块： 03:00 丘山隧道： 05:00 开发区： 08:00 运河镇： 15:00 线路二：（往南） 三主香： 乔司镇： 15 km 线路二：（往南） 三柱香： 02:00 乔司镇： 12:00 地铁一号线 （估算） 乔司站： 15km 九堡东站： 25km 武林广场站： 35km 世纪大道站： 00:00 乔司站： 05:00 九堡东站： 12:00 武林广场站： 25:00  项目距周边的车程较短，沟通城区各方位都极为便捷。  地铁一号线的开通，将极大地拉近武林广场与临平之间的距离。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 车流量调查 车流量 时间段 轿车 大巴 士、小巴士、商务面包车 摩托车 自行车 货 车 私家车（外地） 私家车（本地） 出租车 商务面包车 巴士 公交车 快客 两轮 三轮 非电动 电动 货车 工程车 世纪大道 11:00~11:30 （西至东） 分计 5 63 28 19 4 13 0 36 8 29 42 18 7 小计 96 36 44 71 15 迎宾大道 11:30~11:50 （南至北） 分计 139 23 13 0 15 7 15 8 / / / / 小计 162 35 23 / / 点 评 世纪大道 ：车 流量 辆 /min （含自行车和货车） 迎宾大道 ：车流量 11 辆 /min  当前道路通行状况较好，车流量总体来讲不是很大，但是迎宾大道车流量却明显高于世纪大道，如果项目的主要商业临街面对迎宾大道，则需在规划布局时重视与出入口的接驳。  侧面反映居民外出选择交通工具，城镇居民以电动自行车为主，乡镇居民以摩托车为主。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 公交站点与路线 项目商圈周边，常规地面公交服务水平较高，共有一处公交首末站以及 5 个公交站点，近九条公交路线，分别发往城区各个地方及杭州市区。 以项目地块为辐射基点， 则周边 100 范围内公交站点一览表： 序号 站名 所在道路 路线数量 线路 1 汽车南站 世纪大道 8 K K K1 K1 K509 2 汽车南站 迎宾路 4 K50观 K K13 3 政法路口 迎宾路 3 K K1 K9 4 政法路口 政法路 2 K K12 5 新城花园 南大街 1 K3 三、地块规划数据 本地块为三幅地块组成，初步规划指标如下表，但最终可依据开发商的规划设计方案确定。 地块 土地性质 规划指标 用地面积（㎡ /ha） 容积率 建筑 密度 建筑限高 A1地块 住宅用地 （ ） 22% / A2地块 商业用地 （ ） 24% / A3地块 商住用地 （ ） 20% / 备注： 地块沿世纪大道长约 400 米 沿迎宾路长约 400 米，临河长约 385 米 A2 A1 A3 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 四、地块地价预估 周边住宅地块出让价格 地块序号（见上图） 土地规模 土地性质 出让时间 出让方式 每亩单价 A（理想康城国际） 330 亩 住宅用地 01 年 协议 约 15 万 B（ 东海水景城） 300 亩 住宅用地 01 年 协议 约 15 万 C （华鼎豪园） 200 亩 住宅用地 00 年 协议 约 15 万 D（装饰地块） 约 5 亩 住宅用地 01 年 协议 / 这些土地出让时间都在 01 年以前，正是撤市建区并入杭州市的时候，本地实力开发商借助政府关系大规模低价拿地。 另外，时代广场以南，项目地块隔迎宾路对面的大幅土地，很多单位利用政府关系以协议出让方式获取土地（至今还未开工建设），如本地公司香港伟程服装贸易公司等。 G I J H F E D A B C 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 周边商业地块出让价格 宗地名称 宗地位置 出让面积（ M2/ha） 出让方式 土地用途 容积率 每亩单价（万元） 楼面地价（元/m2） 总成交价（万元） 竞得人 成交日期 E 余政挂出（ 2020）46 号 南苑街道西安村世纪大道北侧 49407/ 挂牌出让 商住用地 8 366 4488 理想四维地产集团有限公司 20201106 F 余政挂出（ 2020）07 号 余杭区南苑街道人民大道与迎宾路交汇处 7484 / 挂牌 商业、金融 ≤ 1586 3560 杭州怡婷纺织品有限公司 20200324 G 余政挂出（ 2020）14号 余杭区南苑街道体育场路与世纪大道交汇处 20203/ 挂牌 商服(宾馆、商业 ) ≤3.0 360 2163 杭州中维置业有限公司 20200313 H余政挂出（ 2020）63 号 余杭区南苑街道迎宾路东側 37260/ 挂牌 市场用地 628 2340 杭州杰丰机电设备有限公司 20200208 I 余政挂出（ 2020）14 号地块 南苑街道世纪大道与南大街交汇处 10508/ 挂牌 商业、办公用地 311 916 浙江八方电信有限公司 20201226 J 余政挂出（ 2020）13 号地块 南苑街道世纪大道与南大街交汇处 10543/ 挂牌 商业、办公用地 337 1029 杭州理想资产管理有限公司 20201226 05 年后，土地出让逐步规范化，都以挂牌方式出让土地，且地价逐年上涨； 项目地块地价预估 项目地块紧邻地铁一号线世纪大道出口处，属于地铁商业的范畴，因此具有较高的商业附加值。 项目区块是余杭区政府欲重点打造的新商业中心，一方面政府加大重视 力度，另一方面也引来各路开发商的关注，同时考虑到 3050 多户农户的拆迁安置成本，预计本项目地块地价在 300 万元 /亩左右。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 五、地块发展初步思考 城市潜力新区 +地铁商业物业 +实力商业地产商 +优势商家资源 = 区域标志性城市综合体  顺应政府的指导思想：余杭区政府欲将此区域打造成为临平城区的新兴商业中心、城市新区，同时将本项目，开发成为区域标志性项目。  理顺项目资源的优势：项目地块位于南苑城市新区，再加之地铁开发效应，项目地块位置将是潜力发展区块。  凭借成功的商业经验：莱蒙商业中心成功开发，是实证，也是铺垫。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 第二部分 城市环境篇 一、城市宏观环境研究 城市阅读 区位： 临平，余杭区区政府所在地；杭州三大副城之一 —— 临平副城； 因各类生活配套完备，而素有理想生活的“小上海”之称。 交通： 临平是杭州接轨上海的桥头堡；通过沪杭高速、杭浦高速与上海快速相通；通过杭州绕城高速、临丁快速路、杭海路等与主城区快速连接； 规划建设中的地铁一号线和已开通的快速公交 50 Y 3 以及 321 将快速沟通主城区； 面积： 全区面积 1222 ㎡公里，其中临平城区面积达 ㎡公里； 人口： 06 年末，全区户籍人口 万人，其中农业人口 万人，另外城区户籍人口逾 13 万人（辖临平街道、东湖街道、南苑街道、星桥街道），如果以周边辐射范围计算，加上运河镇、塘栖镇、崇贤镇以及桐乡大麻镇、海宁许村镇、许巷镇， 则户籍人口达到 40 万人左右。 临平副城近期规划 40 万人。 分布如下图： 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 车程： 城际 /乡客运  从临平到全区镇乡，公交网络进一步完善。 到 2020 年止，城区公交线路 21 条，公交营运线路总长度达 220 公里，公交营运车辆 109 辆，客运出租汽车 354 辆 ， 已经基本形成 以城区为枢纽，以组团中心镇为辐射，城乡互连、区域互通的公交路网。 城际间距离 城市目的地 交通方式 道路名称 票价 路程 时间 上海 人民广场 快客 沪杭高速 30 元。