房地产市场研究报告20xx年江苏扬州某地块市场调研与可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年江苏扬州某地块市场调研与可行性研究报告内容摘要：

二、宏观调控下的扬州房地产市场特点 2020 年 5 月，国家七部位联合出台了房地产宏观调控政策， 20 2020 年国家继续对房地产市场实施宏观调控，房地产业受到前所未有的关注，扬州房地产市场也受到深刻影响。 总体上看，扬州房地产市场发展呈现如下特 点： 一是继续保持快速、健康、稳定发展的良好态势，没有因为宏观调控而出现大起大落的现象。 二是继续保持供求两旺、总量基本平衡的发展态势。 三是继续保持结构基本合理、房价基本稳定的发展格局。 三、宏观调控下的扬州房价走向分析 2020 年，扬州市区普通商品住宅均价为 3243 元 /㎡，同比上涨 ％。 其中第四季度房价略有波动，下降 79 元 /㎡。 2020 年，扬州市区普通商品住宅均价基本稳定，稳中有升，为 3372 元 /㎡，同比上涨 ％。 对此，可以认为扬州房价基本稳定，涨幅合理：一是市区房价涨幅不大。 涨幅低于市区职 工人均可支配收入的涨幅。 二是增量房价格略有上涨。 二手房价格还略下降了 个百分点。 三是房价与国民经济的发展相适应。 2020 年扬州 GDP 增长 ％，为历年最好。 四是扬州是 2020 年度中国唯一获联合国人居奖的城市。 目前的房价是与获得人居奖的城市相匹配的，或者说还有上涨空间。 扬州作为江苏唯一获得联合国人居奖的城市，房价不会太低，也不能太低，太低了体现不出城市的品牌效应。 2020 年 ，国家仍将采用“地根＋银根”双紧的调控政策，并加大既有政策的执行力度。 国家宏观调控的目的是抑制房价过快上涨，国家希望房地产 业健康稳定发展，并不希望“重创”房地产市场，毕竟房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱之一。 具体到扬州，预计国家对房地产市场调控政策的影响不可能象国内一二线大城市那么明显。 对扬州的房地产市场及房价走势可以作这样的预测： 发展前景依然令人看好， 市场销售 将继续 火爆，市民的购房热情 不会 因为宏观调控而减弱， “ 人居奖 ” 的品牌效应也 将 吸引周边城市的购房者前来购房。 仍然保持相对稳定、持续健康的发展态势。 房价将继续稳中有升，但不会出现象宏观调控前那样的 短期快速上涨。 第三部分 ***地块可行性分 析 ***地块位于扬州西南区域，这里的房地产市场正在升温，发展潜力巨大。 一、扬州西南区域的发展潜力 南区交通格局已筑，房产开发热潮又起。 1992 年扬城市民第一次突破扬子江路的心理屏障，开始了扬城最初的房地产开发。 1998 年扬城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，开始了扬城西区的大开发。 2020 年是 “沿江开发年 ” ，开发突破江阳路市民的心理屏障。 扬子江路的兴起，冲淡了 328 国道的地位，扬子江路与328 国道、南绕城公路，北绕城公路（已在施工）相连，成为扬城与外市、外省交际的纽带。 扬子江路的改 造兴起，与328 国道交汇，冲淡了 328 国道 的天堑地位。 沿江大开发以后， 328 国道不再是割裂扬城的国道，而成为连接扬城东西大门的 “家道 ”。 随着润扬大桥的开通、南绕城公路的新建、扬子江迎宾景观大道的改造，南区交通格局已经构筑。 所以继江阳中路沿线的金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥花园、世纪家园、鸿大花园、润扬广场等项目一阵房地产开发热潮之后，目前南区又新推出淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园等大规模住宅小区，政府规划的 1500 亩南区住宅蓝图已经初显，作为园区的生活配套，这里将成为继扬州西区之后的又一大型生 活居住区。 商城商圈雏形初现 西南板块北临 328 国道江阳西路段，该路段是已显雏形的商城商圈的核心区域，公路客运总站（西站）是扬州的物流客运集散中心之一。 作为“主导向南”的城市发展战略，从相关部门了解到目前扬州市政府已从战略高度来实现扬州商城商圈的可持续发展。 随着财富广场、九洲大厦、东方家艺、润扬广场、珠宝城、汽配城等的开发兴建，极大地推动了扬州商城商圈的发展。 未来西南区域将显示十足的活力，成为现代化的城市新区。 展望未来房产，从区域看：老城区由于土地相对较少，而且配套设施相对落后 ，开发难度较大，近期不会有太大发展。 东区由水系组成，由于各项城市配套设施尚未具备，形成规模需要时间。 北区城市自然景观较好，随着城市的扩大，也会有一定的发展。 城市西移，火车站的新建，西区房产依旧是扬城房产的一个亮点。 南区的发展让人十分看好，南区拆迁量不大，可以很好的规划，同时可以利用西区临近的配套，尽管目前配套还比较缺乏，但从政府长远规划来看，无论是教育配套 （ 原则上两个居住区配建一所普通高级中学、两所九年一贯制学校 ） ， 还是医疗设施都将一一完善。 所以，我们看到南区目前在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名 兴花园住宅项目，都是按照中高档次标准建设的，南区的交通优势、 开发 区经济优势、未来的发展潜力，以及西南的梯度商圈等等，这些都为南区房产 板块 注入了更加鲜活的色彩。 从长远发展来看，扬州开发区将定位在上海、南京两大都市圈相互影响的门户，扬州、镇江组合城市的合力增长板块；扬州城市的副中心和现代产业商地；文化与生态交融的滨江新区。 根据城市规划，在包括开发区，邗江工业园区，扬子津科教园区（大学城）在内的城市西南部，将形成一个以扬州商城为中心，涵盖多种商业业态与商务核心区，并建成为一个展示现代扬州文化的艺术中心。 在未来的三年左右，西南片区的商业与商务核心区将成为继文昌商圈之后的第二商圈，成为大学经济与文化的精华区段，一个具有商贸物流、生态旅游、信息服务和生活配套等系统的高起点城市综合性功能新区，将呼之欲出。 扬州西南区代表楼盘情况 楼盘名称 楼盘位置 物业形态 建筑面积 户型面积 （㎡） 开发商 水榭华庭 高潮河以北 ,万鸿城市花园以南 多层、小高层、叠加联排 8 万方 95293 扬州天一投资发展有限公司 星都芳庭（星联邦） 东临邗江大道，南沿二桥河，西至顺达路 多层 100130，主力 100 江苏星都置业有限公司 金湖湾墅园 东至振兴路，西至顺达路，北至开发路 别墅、多层 万方 100300 扬州金鑫房地产开发有限公司 南浦花园 润扬南路，广陵学院对面 多层、别墅 7 万多方 别墅 260300 扬州花园置业发展公司 淮左郡庄园 二桥河路与顺达路交汇处 多层、别墅 9 万方 别墅.21 小高层9 多层6 江苏新能源置业（集团）有限公司 新港名兴花园 开发路与顺达路交汇处 多层 28 万方 80140 苏州新港建设集团有限公司扬州公司 富川瑞园 扬子江南路与南绕城高速交汇处 别墅 12 10 215 扬州梦都房地产开发有限公司 尚城 邗江南路 8号 多层、小高层、联排、叠加 20 万方 刚开工 扬州宙辉教育置业有限公司 水榭华庭： 经典绝版地段，拥有日趋完善的配套设施：学校、超市、农贸市场、银行、医院就在家门口，为生活居住带来便捷。 荣获“扬州市最佳生活配套楼盘” 奖。 星都芳庭： 实力雄厚，资信历年评为 AAA 级，荣获“中国知名楼盘”，景观设计是中国美院的呕心力作。 二期主力小户型 5090 平方米，目前力推 72 平方米精致户型。 小区将栽种的植物有 100 多种，其中有很多名贵植物。 金湖湾墅园： 优越地理位置，生态景观，以田园、半岛、港湾、水系四大景观分区分布 29 个组团。 24 小时生活热水，智能化安防设备配套。 南浦花园： 以别墅为主，辅以少量多层，已售完，小高层尾房。 润扬木林公园的开好，扬子津大学城、广陵学院等多个高校的兴起，使其具有环境优雅、人文气息浓厚的品质，荣获“扬州最佳性价比别墅”的称号。 淮左郡庄园： 三联系统的配置是扬州的首创之举，它有夏季制冷、冬季采暖、 24 小时供热水的三重功效。 标志先 进的五星级配套服务真正走进住宅，智能化系统构筑安防长城。 新港名兴花园： 倡导节能保温住宅，外墙彩硬质聚氯酯发泡保温材料，所有门窗采用铝合金，双层中空玻璃技术。 小区绿化率超过 50%，平均栋距超过 50 米。 富川瑞园： 倡导建设扬州第一个“低能耗”节能先锋住宅示范小区，扬州最低建筑覆盖率 %， 首 创扬州“水在园中，园在水中”立体景观园林体系。 广告语：“扬州向南我向南”。 二、项目 SWOT 分析 优势（ Strength） 1）随着政府南向发展规划的实施，本区域的各项配套设施日趋完善。 2）随着政府南向发展规 划的实施，本区域物业升值潜力巨大。 3）西区市场的相对饱和，为本区域市场的发展带来机会。 4）周边外资企业就业人群较多，有一定的消费市场。 5）项目周边已有楼盘存在，且部分楼盘已经交付使用，已形成一定的人气和居住氛围。 劣势（ Weakness） 1）市场对该区域的认知度还不够。 2）周边生活配套尚不充分，交通设施尚不完善。 3）交通设施、金融机构缺少，不宜形成商务办公区域。 4）项目周边的工厂区对本项目的推广和形象塑造有一定障碍。 机会点（ Opportunity） 1）政府南向发展规划的实 施为区域发展带来机会，有利于改变市民对该区域的偏见。 2）西区板块的迅猛发展和各项配套的成熟，为西南板块的发展提供了巨大的支持。 3）西南区域中存在的开发区及其实施的详规政策吸引了大量的外来企业和商人来此落户，为西南板块的窜热加了一把火。 4）威胁点（ Threat） 1）西南板块相对于城市其他几个区域在居住市场的发展水平上显得较为缓慢，尤其是迅猛发展且相对成熟的西区对西南区域客源的分流，威胁巨大。 2）项目周边在售楼盘众多，且部分楼盘入市时间已久，竞争激烈。 三、 ***地块项目产品建议 本项目位于扬州西南 区域，上面已对西南区域的发展潜力进行了全面的分析，项目地块位于邗江区，邗江中路的东侧，附近分布有电子工业园、邗江工业园、大学城，地块北部有医院、汽车西站，周边重点小学、中学正在规划筹备中。 该地区性块交通便捷，周边环境良好。 从相关部门了解，邗江区将投资 亿元对邗江路进行升级改造。 未来，道路两侧将新增各 6 米的人行道，新增绿化面积 4 万平方米，改造建筑立面，增加停车位。 这是继文昌路、扬子江路之后扬州又一条提升城市形象的景观大道。 初步建议如下： 楼盘定位： 中高档（力争成为西南区域有影响的精品楼盘）。 楼盘名称： ***花园 四大要素： 时尚、科技、健康、和谐，打造“生活之都，品质之园”。 时尚：致力于创造时尚的建筑空间形态。 它属于社区内的人群，同时将融于整个城市。 科技：强调住宅科技含量，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中。 健康：倡导健康生活方式，提倡建设绿色家园。 和谐：倡导现代居住区的和谐邻里关系，致力于营造一种文明向上的社区文化。 广告主标题： 生活向上，居住向南； 生活之都，和谐之园。 广告副标题： 新城市、新时尚、新享受。 “ ***花园”，追求“新城 市和谐生活”，升级版的新时代住宅，高科技的智能化配套，诗意绿色的居住环境，和谐人本的社区文化。 针对以上分析所存在的劣势和威胁，本项目要想取得良好经济效益和社会效益，必须高度重视广告宣传和销售工作。 户型分布： 针对区域客户特点（外资企业较多、青年教师和科技人员较多、外来人员较多、新婚人员较多等），主动适应国家宏观调控政策（如要求 90 平方米以下占到70%），同时也是为了促销和及时回笼资金，小户型应占相当比例，以控制单套总价。 具体建议： 面积 户型 比例 7090 平方米 二室一卫 40% 90110 平方米 二室一卫 30% 110120 平方米 三室二卫 20% 120140 平方米 三室二卫 10% 价格定位 ：根据目前扬州市场楼盘销售价格及西南区域楼盘的销售均价，初步建议本项目均价 3300 元左右。 开盘时价格要略低，与周边楼盘接轨。 具体应根据开盘当时的政策因素、楼盘品质、市场情况而定。 目标客户： 科技人员、教师、公务员、私营企业主、外地投资客商。 商业配套 ：区域内商业配套奇缺，为提升项目自身价值及附加价值，项目沿街部分宜设立商业卖场。 四、项目发展战略与总体评价 分析 消费者的价值取向以及地块的自身资源，建立起自身鲜明的竞争优势，项目的价值点将得以充分挖掘。 提升楼盘的附加值，控制总价，给予客户最多实惠，充分提升物业的附加价值，确立楼盘鲜明的个性形象，建立市场知名度及影响，抢占市场份额。 项目推广是本案不容忽视的一环。 把握楼盘最佳入市时机及有效方式。 整合商业配套，针对自住型及投资型客户，分阶段推出不同的有效措。