房地产市场研究报告20xx年武汉极地海洋世界“海昌之星”项目f地块可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年武汉极地海洋世界“海昌之星”项目f地块可行性研究报告内容摘要：

西 物业公司：武汉市万科物业管理有限公司 项目类型：多层、别墅、小高层 建筑用地： 303 亩 起 价 ： 4800 元 /平方米 ■ 产品 面积： 80－ 140 ㎡ 户型：二房二厅、三房二厅、四房二厅 165 ㎡左右的复式 热卖户型：三房二厅 ■ 卖点 ① 精装修，轻松省事。 ② 建筑材料优良。 ③ 国际标准化设计。 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 ④ 万科多年的设计经验，给予设计效 果的保证。 ⑤ 售后服务保证。 ■ 广告导语 选择一座岛，选择一种生活 ■ 点评 万科 西半岛是我们在金银湖片区调研接触的所有项目中综合竞争力最强的一个典型项目。 它借助地块多面临湖，地块内有众多大小水系与湖面连通、渗透，地块内的小气候与整个大湖面息息相关，地块中部有一南北走向湖汊与外湖相通，将整个地块分割为两个 “ 半岛 ” ，湖岸曲折蜿蜓，自然景观优美。 将三面临湖、双半岛、 “ 内湖 ”恢弘规划，形成的独特的景观优势， “ 领岛 ” 金银湖；诚邀世界知名景观设计公司担纲设计，倾力打造地中海风情建筑。 （二）金银湖畔 粹嶺 ■ 主要资 料 开发商：武汉长江科技经济开发有限公司 投资商：湖北九鼎置业有限公司 景观设计：香港派裴建筑设计咨询有限责任公司 地理位置：东西湖区环湖路中段 代理公司： 观筑地产 项目类型：联排、叠加官邸 占地面积： 平方米 建筑面积： 61464 平方米 均 价： 10500 元 /平方米 容积率： 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 绿化率： % 楼层状况 ： 3 层， 5 层 /共 38 栋 销售进度： 一期已全部售馨，二期项目即将开盘。 停车位： 352 ■ 卖点 ① 第一个纯别墅杉水社区 ② 低密度 townhouse 与 cbd 楼价重 组的崭新产品 ③ 罕见的红杉树为生活注入了无穷情趣 ④ 文化石的优质特性烘托主人极简单主义。 ⑤ 环保建筑 ⑥ 分散景致让散步成为一种乐趣 ⑦ 与白鹭零距离接触 ■ 广告导语 住在城里 住在别墅里 ■ 点评 金银湖畔 粹嶺纯别墅社区仅规划有联排别墅、叠加观邸两种产品，一条 s 形的景观轴线将社区分成两部分，东边为联排别墅区域，西边为叠加观邸。 规划设计发扬人本主义精神，以阳光、自然、健康为主题，将理想与生命关爱融合。 水乳交融的灵动地带，清新健康的居住空间，在不经意间回归自然，进入理想中的 “ 彼岸世界 ”。 在设计过程中，该项目反复推 敲产品每个细节，设计师大胆的运用了大面宽、短进深、台地 +坡地、车库 +储藏室、一户三个私家花园、每个房间带室外空间、创意夹层、复式主卧、儿童房带书房等别巨匠心设计理念。 金银湖畔 粹嶺运用人工的手法充分演绎自然主义的美学 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 （三）顺驰 泊林 ■ 基本资料 开发单位：武汉能达实业发展有限公司 物业公司：顺驰物业 项目类型：花园洋房、情景洋房、联排别墅 项目地址：东西湖金银湖畔 占地面积： 307 亩 建筑面积： 20 余万平方米 户型： 2*2/3*2/4*2/联排别墅 总户数： 1277 停车位： 1277 绿化率 ： 大于 38% 楼层状况： 5 层、 7 层 均价： 4600 元 /平方米 销售进度： 60% ■ 卖点 外湖： 2020 亩烟波浩淼金银湖； 内水： 40%水化率眩彩溪谷园林 ■ 广告导语 cld 水岸贵族领地 •畔溪升级版 ■ 点评 顺驰泊林，以德国的现代简约为设计蓝本，规划有低层，多层，小高层等多种建筑形态，集公寓、洋房、别墅等多种住宅建筑，同时建有绿色果岭、延湖美学长廊、楔形建筑空间、退台式主题建筑、畔溪十二御景及高档假期会所、异国风情商业街等等，旨在营造极具人 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 文气息的湖畔生活格调。 （四）碧海花园 半岛嘉年华 ■ 基本资料 开发单位：武汉宏宇实业集团有限责任公司 代理公司：武汉帝森百羿 物业公司： 武汉格林物业管理有限公司 建筑商： 武汉市东盛环境艺术设计工程有限公司 项目地址： 武汉市东西湖区金山大道 项目类型： 高层，别墅，小高层 占地面积： 533600 平方米（总） 建筑面积： 196700 平方米 均价： 2800 元 /平方米 最高价： 3300 元 /平方米 绿化率： 47% 容积率： 总户数： 1500 销售进度： 已全部售馨 停车位： 900 多个 ■ 卖点 ① 高 层景观 ② 成熟社区魅力 ■ 广告导语 影响力与颠峰最接近的地方 ■ 点评 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 “ 碧海花园 ” 在金银湖区属于开发比较早的楼盘，所以其配套比较完善。 （五）都市假日 ■ 基本资料 开发单位：三镇实业 建筑设计：中信建筑设计院 项目地址：东西湖金银湖马池路特一号 项目类型：花园洋房，联排别墅 均价： 4300 元 /平方米 销售进度： 已全部售馨 建筑用途： 住宅 占地面积： 90400 平方米 建筑面积： 107574 平方米 容积率： 绿化率： 35% 总户数： 748 停车位： 699 ■ 产品 法式阳光海岸休闲生活社区 一室一厅 46~48 平方米 48 套 二室二厅 87~96 平方米 234 套 三室二厅 114~140 平方米 148 套 四室二厅及复式 137~243 平方米 314 套 ■ 卖点 ① 高效：合理的功能配置、简洁的交通组织，科学的经营管理模 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 式都为高效率奠定了基础。 ② 生态： 以生态的理念为核心，设计的绿化景观系统力图创造高品位的环境。 ③ 景观：通过步行轴线，开敞空间、绿化、水系以及富有欧美文化精神的建筑形式，营造小区理性与浪漫交织、秩序与诗意相融、传统与科技共生的文化氛围。 ■ 广告导语 都市 •假日 •非常生活 ■ 点评 在整块用地中，将多层住宅及洋房在用地上合理划分，使其既能成为一个紧密的整体，又便于区位划分，既便于联系又方便分别管理。 在交通组织上，园区内建筑群之间，与园区外干道之间既有便捷的车行系统，又有安全、舒适的绿化步行环境能促进人们的交往，提高园区亲和力，增强业主归属感。 通过车行交通加速与外部环境的交流，以步行环境将园区重要建筑物、服务设施，公共绿地广场联系起来，使人们能在优美、安静的环境中安居乐业。 在规划设计中，营造连续的广场、绿地、水系等生态景观系统，来定出小区的人文 生态氛围，体现出人、建筑、环境的共生和以生态为本的精神。 通过建筑、小环境、雕塑、浮雕、空间、绿化等营造一个高品味、优雅、自然的居住、休闲空间，提高居住休息质量，成为小区中的一道迷人的风景。 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 第三章 项目开发条件与建设方案 第一节 项目建设条件 一、地点与地理位置 区位与环境 本项目的拟建地点位于武汉市东西湖区金银潭地区，黄塘湖东、马池路南、宏图大道西、张公堤北。 该区域地处武汉市中心城区汉口区以北，中环线与外环线之间，隔中环线与汉口区相望。 基地北临金银潭大道，南接银荷路，西至黄潭湖，东近宏图大道， 交通位置条件极为优越。 自然景观与城市特色 基地西倚黄潭湖，与现状的农田、鱼塘、植被一起，构成了典型的城郊自然景观。 从喧闹的大都市来到这里，恬静怡然的自然田园气息扑面而来。 届时，天然的水系资源将对小区的品质有极大提升。 历史与文化 基地近市北郊已有 3500 年历史的商代盘龙城遗址，周边优美的自然景观、民俗风情，无不渗透出悠久的历史文化韵味。 与中心城区相比，这里更多了一份汗中文化的宽广大气。 区域现状 现状大部分为鱼塘和农田，区内地势较平缓。 区域道路交通规划 地块周边市政配套设施完善，区域近期 规划修建的道路包括金银潭大道、宏图大道、盘龙大道等城市主干道以及银荷路等城市次干道。 地块北临金银潭大道，南接银荷路，西至黄潭湖，东近宏图大道。 交通极为方便。 场址土地权属类别及占地面积 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 根据武汉市东西湖区城市规划管理局《建设项目选址意见书》及武汉市东西湖区国土资源管理局《关于同意出让国有土地使用权给大连海昌集团有限公司的批复》，本项目建设地址位于武汉市东西湖区养殖农场金银潭大道以南、宏图大道以西，规划用地性质为居住用地，用地面积为 平方米。 其中净用地面积： 平方米；道路 代拆面积： 平方米；沿湖绿化代拆面积： 平方米。 二、场址建设条件 地形、地貌情况 武汉市地形以平原为主，兼有少量低山丘陵和岗地。 本项目拟建场区位于武汉市东西湖区金银潭开发区内，宏图大道西侧，金银湖大道南侧，南临张公堤该场地原为渔塘及菜地，由近期人工填埋而成， 场地标高在 ～ 之间，地势平坦，最大高差为。 地貌单元属长江二级阶地。 工程地质、水文情况 拟建场地原为农田和水塘，填土以下其下主要为第四系全新统冲湖积（ Q4al+l）、冲洪积（ Q4al+pl）以及上更新统冲洪积 （ Q3al+pl）的粘性土层组成，场区地势虽有起伏，但土层分布较稳定，土质较均匀，因此本场地稳定性较好，适宜工程建设。 场区地下水主要为上层滞水。 上层滞水主要赋存于新近人工填土层中，水位不连续，无统一的自由水面，主要接受大气降水补给影响。 上层滞水水位在地面下 ～。 本场区内的地下水对砼结构及砼中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。 地震情况 武汉地区处于地质构造相对稳定阶段，根据《建筑抗震设计规范》 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 （ GB500112020）武汉地区设计地震分组为第一组，抗震设防烈 度为6 度，设计基本地震加速度值为。 拟建场区地势开阔、平坦，但地基中存在软弱土层，故该场区属于抗震一般地段。 候条件 武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。 总体气候环境良好，近 30 年来年均降雨量 1269 毫米，且多集中在 6— 8 月份。 年均气温 ℃ — ℃，年无霜期一般为 211 天 — 272天，年日照总时数 1810 小时 —— 2100 小时。 通运输条件 该区域地处武汉市中心城区汉口区以北，中环线与外环线之间，隔中环线与汉口区相望。 基地北临金银潭大道，南接银荷路，西至黄潭湖，东 近宏图大道，交通位置条件极为优越。 同时，规划建设中的轨道 1 号线全长约 28 公里，贯穿汉口东西部。 一期工程黄浦至宗关长 10 公里，已建成通车；二期工程长 18 公里，正在建设中。 按照初步设想，武汉轻轨将自东西两端，分别向新洲阳逻街和孝感城区延伸，自东西湖向西北延长约 50 公里，即可连通距离武汉城区最近的孝感城区。 三、场址条件比选 根据对场址选择主要内容的研究，经过对各地段综合因素的比较，考虑到武汉市老城区内可供用地不仅紧张而且地价偏高，以及所出让土地面积应满足建设规模需要等诸多因素，海昌之星项目选址拟确定在武汉市东西 湖区养殖农场金银潭大道以南、宏图大道以西，张公堤以北。 武汉 —— 地处中国腹地，雄踞长江中游，形成两江交汇、三镇鼎立的独特地理格局，是一座具有 3500 年历史的文明古城，拥有 800 中国地产商域网 买房地产资料光盘 到中商网 万人口和 8494 平方公里的土地。 经过新中国成立后多年的社会主义建设，伴随着改革开放的豪迈步伐，武汉已经成为我国中部地区重要的综合性工业重镇、商品贸易中心、交通枢纽和教育、科研基地。 城市面貌日新月异，文化名城更添活力。 在跨世纪的交替中，武汉人正以改革者的魄力和创新者的勇气，锐意进取，再创辉煌。 为把武汉建设成为中国钢铁、汽车、高新技术三大 产业基地和金融、流通、运输、信息、科教五大聚散中心，塑造并充分展示开放式、多功能、现代化国际性城市的奕奕风采而团结奋斗。 随着武汉城市建设向更大范围的扩展，新建城区不克避免地与市中心的距离加大，因此将来必然会建设一定数量、承担一定城市职能的综合居住区。 而位于城市主干道附近的地区因为其交通的便利条件将会成为发展的重点。 武汉市东西湖区至今仍以无公害农业的发展为主，境内无污染的设施，为当地生态系统的完整保存打下基础，本项目的开发应在挖掘生态化题材的同时，尽力维持这个生态系统的稳定运行是项目长期成功运行的关键之一。 金银谭开发区是武汉市重点建设区域之一，新的政策及措施为金银湖地区经济的快速发展打下良好基础 . 目前该项目已完成土地的征用，并办理了武汉。