房地产市场研究报告20xx年武汉房地产市场回顾与展望研究分析

房地产市场研究报告20xx年武汉房地产市场回顾与展望研究分析内容摘要：

也成为武汉房地产市场的焦点区域；  在房地产市场走热的同时，土地市场也角逐激烈 而土地方面，政府在加大土地供应量的同时，开发商对地块也是角逐激烈，位于硚口区的 P（ 2020） 005 号地块被划分为 5 块，因为前期拆迁和起始价太高的问题被流拍，但此次推出却成功出让，而华润在本季度两次拍卖会上夺得三块土地的开发权，楼面地价都高达 3000 元 /㎡，而位于光谷区域的 EP(2020)008 地块， 被 葛洲坝集团 以 亿元总价款， 2976 元 /㎡ 楼面地价收入囊中 ，相比较半年前相同位置 的 恒大 华府 地块 多 1134 元 /㎡，地价的在不断上涨的同时，更进一步给了房价上涨的理由。 （三）第三季度房地产市场运行特征 （数据来源：武汉房地产市场信息网）  市场出现供需两旺的局面，销售量创历史新高水平 第三季度共有 28 个项目开盘，成交套数为 26845 套，成交面积为 万平方米，成交均价再提高到一个新的台阶，达到 4526元 /㎡；成交套数在 9 月份突破了万套，销售价格也是节节攀升，销售量和销售价格在第三季度均创下历史新高水平， 到 7 月，武汉房价涨幅高于全国 1 个百分点， 在本季度武汉房价上涨的速度明显高于全 国的平均水平， 武昌区域成为楼市购房热点 ， 部分楼盘开盘出现 “ 抢房 ”“ 捂盘 ” 现象 ；  开发商争向囤地，直接刺激楼市出现恐慌性 “ 抢房热潮 ” 进入第三季度，随着供销两旺局面的出现，开发商加大了土地储备的力度，开发商悟盘惜售的现象愈演愈烈，许多新推项目开盘当天基本售完，市场上开始出现昼夜排队购房的现象，给购房者造成了恐慌的心理， 直接刺激楼市出现恐慌性 “ 抢房热潮 ” ，在本地置业者热情购房的同时，深圳购房者多次来汉置业，武汉的房地产市场开始走向全国化；  土地价格不断攀升， 销售均价出现跳涨 八月份土地的搂面地价超过房价， 万科收购了高尔夫城市花园，金地拍下的京汉大道义和巷的地块，楼面地价达 6880 元 /平米；万科随后拍下江汉区马场角路的地块，楼面地价达 5287 元 /平米；光谷一块 70 亩的土地竞拍出了 5047 元 /㎡的武昌楼面地价新记录 ，市场上也开始出现了悟盘惜售的现象，特别是进入九月份， 土地价格不断攀升，刺激房价进一步升高 ， 均价万元楼盘出现 ， 多块土地受到热捧，王家墩 CBD 地块华润集团以 亿元，楼盘地价 6208 元 /㎡ 获得， 推出的 12 宗土地全部成交。 而楼市相比土地市场同样火爆，销售均价也不断上涨突破了 5000 元 /㎡，达到 元 /㎡，而从对价格的监测情况来看， 内环线以内项目价格大都超过了7000 元 /㎡。 （四）第四季度房地产市场运行特征 （数据来源：武汉房地产市场信息网）  市场观望氛围加重销售套数急剧下降，但销售价格依然挺坚 进入四季度以来，虽然全市共有 45 个项目开盘，但受楼市新政、银行贷款紧缩以及一线城市的成交量和价格的急剧下降的影响，市民排队购房现象难觅踪影，楼市观望气氛开始出现，成交套数和面积开始下滑，但价格依然上涨，出现“价升量降”的现象。 四季度全市成交套数为 23086 套，成交面积为 万㎡，成交均价继续走高，达到 5509 元 /㎡；  多数项目争相面市，前期悟盘惜售的现象已经荡然无存 该季度新开项目有 22 个集中在 12 月份，多数项目迫于资金的压力和对市场的信心争相面市，前期悟盘惜售的现象已经荡然无存，各项目的开盘价格比预期的价格要低，但观望态势越来越严重，销售面积和销售套数急剧下滑，开发商依然对价格保持挺坚，而且优惠幅度不断加大，实际市场上的销售价格出现了“明升暗降”的迹象，而与此同时 出现近郊购房潮 ， 集中在黄陂、江夏、蔡甸、东西湖区 ；  土地市场恢复平静， 开发商谨慎拿地 从本年度最 后一次土地拍卖会上看，虽然 11 宗全部成功出让，但再也见不到前期火爆加价的场面， 11 宗地成交均价都以起始价或略高于起始价被摘走， 挂牌的土地均为中心地块，此次 竞拍成交的地块 ，最高楼面 地 价也仅为 3254 元 /㎡，这足以说明开发商对行业的走势信心不足。 而 11 月底 中北路新的楼面单价 “ 地王 ” ，并没能像以往一样刺激楼市走 “ 火 ，这足以说明开发商对行业的走势信心明显不足。 （五）第四季度各月新开项目供销情况 武汉市九月新推项目市场供销情况（ 9 月 1 日 9 月 30 日） 区域 项目名称 当期供应面积 （㎡） 当期供应套数 当 期成交套数 销售率 成交均价 （元 /㎡） 武昌中心区 御景名门 49050 514 255 % 6400 保利心语 62475 490 456 % 5100 洪福美邻 29700 295 167 % 6200 关山片区 魅力之城 35000 338 336 % 5700 汉口中心区 君悦尚品 30000 300 174 58% 7300 大唐新都 40000 338 166 % 7000 汉阳中心区 君逸濠天 21600 432 233 7800 御水天成 50372 342 118 % 6000 港湾花园 30000 378 174 % 6000 沌口片区 时代大公馆 38663 299 117 % 5000 东西湖片区 黄狮海岸 76794 684 292 % 3400 武汉市十月新推项目市场供销情况（ 10 月 1 日 10 月 30 日） 合计 463654 4410 2488 % 区域 项目名称 当期供应面积 （㎡） 当期供应套数 当期销售套数 当期销售率 成交均价 （元 /㎡） 武昌中心区 橙屋 服务式公馆 11406 180 137 % 7300 汉口中心区 晋合世家 45000 282 41 % 13000 武汉天地 御江苑 27300 182 182 100% 15000 顶琇晶城 75000 622 427 % 8000 天下国际 红公馆 14111 276 153 % 9200 万科金色家园 1 期 34976 272 113 % 13000 合计 207793 1814 1053 58% 武汉市十一月新推项目市场供销情况（ 11 月 1 日 11 月 30 日） 区域 项目名称 当期供应面积 （㎡） 当期供应套数 当期销售套数 当期销售率 成交均价 （元 /㎡） 武昌中心区 奥山星座 182 143 78% 11500 清江山水 3 300 290 95% 5500 汉口中心区 汉口中心嘉园 6 320 317 97% 10000 汇金国际公寓 400 120 余套 30% 8500 黄埔东宫 418 76 18% 7600 合计 1620 946 % 武汉市十二月新推项目市场供销情况（ 12 月 1 日 12 月 31 日） 区域 项目名称 当期供应面积 （万 ㎡） 当期供应套数 （套） 开盘日期 当期成交套数 （套） 销售率 （ %） 成交均价 （元 /㎡ ） 关山片区 森林花园 3 226 12 月 6 日 40 余套 18% 6500 巴黎豪庭 290 12 月 8 日 30 余套 11% 7000 芭比伦堡 300 12 月 8 日 70 余套 23% 5500 枫林上城 6 400 12 月 28 日 50 余套 % 7000 武昌中心区 宝安璞园 4 300 12 月 22 日 130 余套 43% 6300 云鹤星苑 355 12 月 22 日 70 余套 20% 7800 保利华都 408 12 月 22 日 390 余套 95% 6200 泰然南湖玫瑰 7 420 12 月 29 日 330 余套 80% 55007100 湾 汉口中心区 银鹤上林苑 3 238 12 月 15 日 86 36% 7300 格格屋 324 12 月 2 日 60 余套 20% 10500 二七、后湖片区 美联公园前 284 12 月 15 日 260 90% 5200 航天双城 2 194 12 月 31 日 120 余套 605 7800 汉阳中心区 国信馨园 410 12 月 15 日 97 24% 6000 新长江香榭琴台 4 476 12 月 20 日 280 58% 6300 金银湖片区 升华现代城 4 300 12 月 15 日 80 27% 4300 合计 4925 2093 42% （注：以上各项目成交套数和成交价格主要为实地调研数据）  从第四季度新开项目统计数据上来看 (截至 12 月 21 日 )，全市共有 37 个主要新开盘项目，总供应面积为 万㎡，供应套数为 12769 套，销售套数为 6580 套，销售率为 %；  从各月上看，新开盘项目主要集中在 9 月和 12 月份， 11 月一共才有 11 个项目开盘，而 12 月份主要项目就有 15 个开盘，主要是由于现 今 武汉楼市 好景不再，销售量节节下滑，令开发商 对于武汉楼市的信心下降和资金压力加重； 于是一些原本已符合 销售 条件的 “捂盘” 项目近期争相面市 ；  从第四季度各月的推出体量的销售率来看，前三个月的当期销售率都突破 50%，而截至 12 月当期销售率仅为 42%， 与前几个月客户跟 风哄抢、比较盲目的购房相比，虽然多数项目的优惠幅度加大，但近期 越来越多的购房者买房 更趋成熟理智，客户拜访量有所明显下降；  从各项目的销售情况来看，位于关山片区的项目开盘销售都没有出现在九、十月份的火爆场面，森林公园区域的某项目开盘当天成交了 27 套，截止到月底成交套数也不足 40 套，而巴黎豪庭开盘当天的实际成交套数分别也只有 30 套左右，芭比伦堡的销售套数在 70 余套；汉口中心区最为火爆的为美联公园前，该项目由于户型面积小，总价低且客户蓄水时间较长，销售率达到 90%以上；而位于汉阳中心区的两个项目，开盘的销售状况也 较为理想，主要由于汉口及武昌中心区销售均价的“跳涨”，使汉阳板块“性价比”的优势得到凸显，且汉阳现处于城市改造阶段刚性需求较大，供应项目较少的缘故；  从各项目价格情况来看，由于 眼下受政策影响，观望气氛较浓，开发商定价都较 谨慎 ， 各项目的成交价格比预期的都低，位于关山片区的三个楼盘开盘都有折扣，比报价都低 300400 元 /㎡（如森林花园实际成交均价只有 6000 元 /㎡），而位于汉口中心区的银鹤花园项目的开盘价为 7300 元 /㎡，与周边项目的楼盘价格低了 7001000 元 /㎡，格格屋由于户型面积小，交房标准为精装修 ，故销售均价在 10500 元 /㎡，但销售状况却极其不理想。 四、四季度各片区典型项目客户流量分析 所属区域 项目名称 开盘均价 (元 /㎡ ) 当前均价 （元 /㎡） 开盘时间 当前客户到访量 本月销售套数 汉口中心区 顶绣晶城 6800 8000 07 年 10 月 28 日 6070 组左右 /周 20 套 融科天城 1 组团 6500 2 组团 9000 11000 07年 5月 26号推出 1组团，07 年 9 月 23 推出 2 组团 5060 组左右 /周，有效客户大幅度减少 未售 万科金色家园 12020 13000（精装 修） 9000(毛坯 ) 07 年 10 月 7 日 2030 组 /周 20 余套 鑫城国际 5200 8300 07 年 6 月 9 日 2030 组 /周 成交周期较长 10 余套 美林公馆 5200 9100 06 年 11 月 2030 组 /周 不足 10 套 光谷 森林花园 6500 6500 07 年 12 月 6 日 3040 组 /周 40 余套 片区 锦绣龙城 5200 5600 三期 07 年 10 月推出 50 组 /周 20 余套 紫菘枫林上城 7000 —— 07 年 12 月 5060 组 /周 50 余套 巴黎豪庭 7000 5600 07 年 12 月 8 日 3040 组 /周 40 余套 （注：以上各项目的来访量、成交套数和价格主要为实地调研数据）  客户观望心理加重，拜访量大幅减少，武汉房地产市场的“冬天”已经到来 通过对武汉房地产典型片区典型项目的实地调研和深度研究，发现当前武汉房地产项目连续两个月都出现了客户拜访量大幅度下降、有效客户减少、客户观望。