房地产市场研究报告20xx年武汉房地产市场研究

房地产市场研究报告20xx年武汉房地产市场研究内容摘要：

来很长的一段时间内，区域供应量和可开发用地都将比较充足。 光谷过去几年里的辉煌经历使得它成为武汉房地产开发商和开发项目最为集中的区域之一，区域内云集了万科集团、长城建设、保利集团、利嘉置业、当代地产等众多实力雄厚的开发商，还有刚刚进入的广州恒大集团，清江实业等，一时间实力强、水平高的开发商和大规模、高品质的楼盘齐齐亮相。 众开发商竟相在产品、概念、服务上大展拳脚，给区域带来了众多品质好、创意新、门类齐的好产品， 例如万科的万科城市花园、长城建设的长城坐标城、利嘉置业的光谷世界城等等。 随着市场供应量成倍增加、众多开发商的进驻、目前客户群重复、产品差异化微小，使得光谷板块的市场竞争急剧加剧，开发商纷纷加大对产品的研究力度，在户型设计上苦下功夫，功能分布更加合理，产品更加丰富，品质更上台阶。 如剑桥立方寓的“复式公寓”，坐标城的“黄城规划”及“ 6 米挑高阳光花园”，万 科城市花园的“退台洋房”，光谷楼市日益走向一个差异化竞争时代。 产品结构百花齐放、应有尽有，建筑形态向高层转化 目前光谷云集了武汉楼市的一系列高品质住宅产 品，由于大盘云集，市场供应量大，这里的楼盘往往开始在产品上做文章，以优质的产品打动购房者，逐渐做到了优秀的产品与稀缺的自然资源相匹配：由万科地产率先推出“新城市主义”的城市花园起，更多人开始认同万科营造的低密度、大庭院的开放式街区生活方式。 而在万科的推动甚至压力下，光谷新近推出的楼盘都在品质上不断地深挖，从而在产品层面上、园林和生活场景的营造上达到了武汉高档住宅的更高标准：如去年年底长城建设推出的光谷坐标城项目，以“有思想的房子”作为其楼盘定位的重点，通过凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园和露台，恒温 游泳池，加之采用集中供暖，以及新型材料，尽管定位于光谷的高端市场，但是依然获得了众多购房者的青睐。 同样是去年面世的当代国际花园，定位于“融入自然的都市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”，以尺度亲切的空间、有机自由的规划结构形成混合功能步行街和广场及边界明确的邻里空间。 而在产品类型的多样性上，光谷楼市从力推“城市华宅”舒适型住宅的枫林上城，到以 FREE 格调、柒零社区为代表的小户型；从推出纯多层概念，成为该区域稀缺产品的金地阳光城，到即将推出的光谷楼王万豪水岸枫林的高层；从地中海风情的银河湾别墅到北美风 情的美式叠拼别墅，从极具英伦风情的宜家汤臣洋房到极具中式风情的洪福家园……光谷楼市以丰富的产品结构给了购房者最大的选择度。 目前光谷区域内产品定位以住宅为主，各楼盘的开发规模都在 10 万平方米以上。 为实现利润最大化，区域建筑形态上以多层为主，小高层为辅，充分考虑住户居住性，各个楼盘的建筑密度与容积率较低。 该区楼盘的主要特色是片区推盘量大，不断有新的房源推出，价格持续上涨，但上调幅度不大，片区新推出的项目中，多为小高层或高层，大盘开发势头越来越强，商业地产开发蓬勃升起。 在 2020 年新入市商品住宅中，小高层产 品供应量最大，高层产品其次，而多层不到总供应量的 1/7，由以前多层住宅占主导转为小高层、高层为主，然而在景观补偿、产品领先的情况下，高层、小高层也逐渐为广大居民所接受。 在未来的几年内，武汉市政府还将筹资 600 亿元，倾力打造将光谷向东拓展80 平方公里的武汉科技新城，政府对光谷产业投资的不断壮大、也为光谷区域发展潜力提供了良好的佐证。 中环线建成通车及轨道 2 号线的开工也将使光谷区域经济将迎来新一轮的发展高潮。 富士康等国际知名企业的不断入驻，对提升区域竞争力，加快区域发展，提高区域形象具有重要推动作用。 大学城规模 的逐步形成，随着高校迁入数量的不断增加，对提升区域人文环境、促进发展具有重要意义。 南湖片区 上世纪 90 年代初，南湖片区以机场片宝安地产开发的安居房为主，产品形态的落后、市政配套的欠缺、交通道路的闭塞，使其一度被称为“城中村”。 居住其间与外界沟通相当困难，生活品质难以保障。 十年后的今天，随着市政加力，南湖自然环境优美、道路交通便利、产品形态丰富、商业配套齐全，有居住品质之保障、无城市喧嚣之乱耳，是一座名副其实的“城中城”。 目前南湖花园城机场片开发已近尾声，位于南湖腹地的珞狮南户沿线区 域凭借其得天独厚的景观优势和人文优势为南湖片区房地产开发揭开了新的篇章。 从早期联合置业开发的“丽岛花园”到目前总建面达到 143 万方的金地、大华两个品牌开发商开发的金地格林小城和大华南湖公园世家项目，南湖片区正在从产品品质、居住理念、产品价格等众多层面全线升级。 2020 年 8 月 25 日，万科、保利、华润、金地、联合置业这些重量级开发企业又不约而同的为了南湖农业园的一宗地块展开激烈竞争，通过 84 余轮增价竞争最终由保利（武汉）斩获，成交价高出底价近二倍，楼面地价达 1616 元 /平方米，南湖区域价值再度彰显。 楼 盘供应南高北低，土地储备列冠江城 南湖花园城从最开始深圳宝安拿下整个南湖机场地块以来，已有几十家地产公司开发的近 30 个楼盘项目面市。 从最开始的经济适用房的开发建设发展到现在的别墅、多层、小高层、高层百花齐放的大型居住社区，开发总建筑面积达640 余万方。 其中多层、小高层约占 74%，高层约占 18%，别墅约占 8%，多层和小高层依然是该区域绝对主力规划形态。 南湖机场片目前在售十余个楼盘，总建筑面积 万方，生育销售面积约 15 万方，以尾盘居多，户型多在 120 ㎡ 以上，消费者挑选余地不大。 南湖板块珞南片区目前在售金地格林小城、大华南湖公园世家、明泽丽湾、澜花语岸、丽岛紫园、南湖雅园等十余个楼盘，未来供应量主要以金地格林小城、答话南湖公园世家为主，约 100 万方。 从居住类用地储备情况来看，除华锦花园旁约 300 亩用地，机场片区已基本没有用于商品房开发的较大地块。 珞南片 2020 年成交三宗住宅用地，其中 P（ 2020） 004 号土地开发项目已经在售，其余两块共占地 761 亩，再加上珞狮南户占地 400 亩的 泰然南湖玫瑰湾 的即将入市，整个南湖板块居住开发用地共1461 亩，居全市之首， 按 的容积率折算成建筑面积，未来可供住宅物业建筑面积共 146 万平方米。 综合考虑南湖板块目前在售楼盘尾盘量、后续开发量和居住用地新增开发量，未来南湖板块住宅物业供应总建筑面积约 261 万方，其中机场片区占 %，珞南片区占 %，楼市重点已明显向东南角偏移，呈现明显的南高北低态势。 产品个性十足 在南湖板块 261 万方的供应体量中，深圳金地、广州保利、上海大华、深圳泰然占到 78%。 这些实力品牌公司成熟的开发理念、开发风格、开发定位在其所开发的产品上将会有充分的阐释。 这一点在金地的在售项目上已 足以体现，参差多样的产品形态、独具匠心的规划布局、层次分明的景观营造、功能齐全的公建配套、贴心服务的专业物管，每每让人留恋忘返。 相信未来南湖板块楼市产品将会更加个性十足，精彩纷呈。 南湖板块 2020 年年底， 2020 年第二季度开盘项目比较集中，消化了部分积累需求。 2020 年第三季度，市场观望心态加重，成交量走低，区域成交价格略有下调，至第四季度又开始小幅增长。 值得关注的现象是关山区域自 2020 年 2季度陷入谷底后迅速回升，涨幅二倍于相邻南湖区域，且其价格曲线与南湖板块的价格曲线交错前行，呈现出你升我降、 你快我慢的替代性特征。 结合关山区域与南湖板块相互地理位置关系考虑，我们不难发现由于南湖大道的连通、产品品质的提升，南湖板块吸引客户的范围已开始触及到关山高知消费人群，这种现象一来是片区板块市场发展成熟后的一个必然走向。 随着南湖板块继续向南发展和楼面地价的日益提升，如何东突成功，吸引到消费力更强的高新区消费人群将成为后续价高项目操作成败的关键。 由于市政交通配套及自然环境等因素的差异化影响，南湖片区住宅物业基本呈现交通导向和环境导向开发特征，其成交价格由珞狮南路、南湖路、平安路、南湖大道向周边地区辐 射。 珞南片区成交均价 3752 元 /平方米，机场片区成交均价 3102 元 /平方米，两片区楼盘成交均价相差达 650 元 /平方米，南湖板块东西价差明显。 撇去不同规划形态对成交均价的影响，南湖片区楼盘价格以金地格林小城和大华南湖公园世家两个品牌项目为中心，从东南向西北降低，个案品牌楼盘对周边项目价格带动作用明显。 整体而言价位在（ 30003250）元 /平方米区间的楼盘数量最多，占在售楼盘总数的 39%， 3000 元 /平方米以下的占 22%， [3250， 3500]元 /平方米区间的占 11%，3500 元 /平方米以上的占 28%。 整个南湖区域 3500 元 /平方米以下的价位楼盘占到供应总量（除去别墅项目）的 72%，后期由于机场片区项目都已接近尾声，珞南片区 3752 元 /平方米的成交均价将更能代表南湖片区价格水平。 细水长流，价升量涨 未来本片区总供应量虽然很大，由于土地相对集中在几家发展商手里，相信这几家公司会推行稳健的放盘策略，使片区市场始终保持在供需的一个适度平衡状态。 由于未来供应量主要集中在珞狮南路沿线，估计南湖板块未来楼盘供应量会在 4 年内完成大半。 2020 年，珞南片区上承 2020 的绚丽热闹、各大楼盘粉墨登场，下启 2020年 的精彩纷呈，保利、泰然跃马逐鹿，由过去的百家争鸣、百花齐放到现在的几枝独秀，后湖区域市场会在稳健的放量节奏中继续价升量涨。 江汉片区 江汉区，以地处长江与汉水交汇而得名，承载老汉口一切传统与遗产，因此成为武汉最繁华的中心城区之一。 中心城区最基本的价值首先体现在土地的价值上。 上半年，武汉东立置业公司，以楼面地价 3745 元 /平方米拿下了备受关注的西北湖片的一块土地，成为当期的新地王。 同样， 06 年江汉区供应土地为 9 宗，其中成交为 7 宗，土地成交率较 05 年上涨 %。 土地市场的火爆助推了楼价继续炙 手可热。 区域代表项目近期市场成交均价为 5270 元，高于武汉城区今年第四季度 3850 元总体成交均价的 %。 然而在江汉区高地价与高房价的现象下面，却隐藏着一些矛盾与问题：项目销售周期延长、产品同质化加重、片区整体开发节奏缓慢、商业供应过大且社区商业化开发泛滥致使居住品质下降等等，这些均造成江汉区的房地产开发竞争力明显下降，片区聚向性需求被其他新兴片区瓜分严重，使得 06 年江汉区整体楼市影响力差强人意。 价格标杆持续攀升 截止 06 年 12 月，汉口中心城区成交均价为 4581 元，同比较 05年 12 月份4284 元上涨 297 元，涨幅达 7%，同时根据连续一年 12 个月的价格连续跟踪，汉口中心城区楼市的价格成长型非常稳健。 而在 06 年 11 月份，汉口中心区的 4557 元的成交均价高于武昌中心城区 305元，更高过汉阳中心区 1039 元。 江汉区处在武汉楼市的价格标杆区内，由此可见江汉区特殊的地理位置对于汉口中心区楼市的相互作用是首当其冲的。 目前武汉的房地产市场是以刚性消费为主的消费市场，说明它存在强势的一个特征，同时 06 年高端项目面市数量增长较猛，在 07 年定会成为拉抬楼价的参照标杆和支撑，不是点而是一个面，因此在 07 年江汉 区的楼价还会继续上涨，幅度仍然会稳定在 6%— 7%左右，也就是说到 07 年底江汉区的楼市均价将达 5000元。 市场调节有升有降 06 年江汉区商品住宅结构较 05 年更为合理，大面积房源逐渐萎缩，供应结构正向中小户型转变。 从不同型结构商品住宅的供应情况可以看出，江汉区近两年供应的 91— 120 平米的商品住宅面积和数量基本保持在同一水平。 06 年不同结构商品住宅集中在 120 平米以下。 从 06 年的市场销售情况来看，中小户型供不应求。 江汉区土地资源有限，增量土地少，存量土地较多，地价较高都反映出江汉区土地资源的稀缺性。 从网上公布的数据可以看出，江汉区成交的土地面积都不大，然而成交价格却屡创新高。 万科、和记黄埔、东立置业等一些大的知名开发企业都在争抢城市中心片区江汉区的土地。 武汉东立置业发展有限公司仍是在今年发布“国六条”后，大胆地以楼面地价 3745 元 /平方米拿下了今年备受关注的新华西的一块土地，成为当期武汉的新地王。 相信这些知名开发商驻足该片区，产品品质、物业价格及物业结构都会迎来新一轮挑战。 07 年城市中心的价值将会更加突显，房产的价格是否会超越价值，还有待市场的验证。 板块表现聚集功能形象特色明显 江汉区横卧汉口地区城市中州，“中心区块”、“西北湖块”、“新华西块”、“王家墩块”和“杨汊湖块” 5 个特征板块由内向外发散，市场功能独特明显。 中心区板块：在江汉区中心板块， 06 年给市场印象最深得要数商业地产开发了。 在汉正街中，龙王庙商城与汉正街第一大道可谓绝地 PK，你方唱罢我登场，将武汉汉正街旧城改造与商业开发的营销推向近几年来的顶峰，吸引了众多投资者与商家的眼球，两大项目所推商铺一度“洛阳纸贵”，但开业经营恢复繁荣仍需假以时日。 在武广商圈，武商集团炸掉老楼重建，以应对新世界中心咄咄逼人的富豪架势和分羹入 侵，新世界汇豪邸更是将武广商圈房价推入 8000 元以上，汉正街六渡桥片的商业复兴运动与武广商圈的更新换代。