房地产市场研究报告20xx年武汉天立摩根中心项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年武汉天立摩根中心项目可行性研究报告内容摘要：

空间分析 武汉是中国加入 WTO 之后最早开放的 5 个城市之一。 2020 年，金融业和保险业将会对外资全面放开，一些国际化大企业进入 武汉会首选金融街。 随着这些企业的进入，为这些企业提供服务的下游企业也将逐 渐增多， 如 会计事务所、中介服 中国地产商域网 中国地产商域网 23 务公司、服务机构、包括银行派出机构等 也将入住金融街。 这些 外来企业 也 将 逐步影响本地企业 入住。 因此，今后金融街的企业数量会激增，商务氛围会更浓，吸引力也将更强。 从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。 小结 高档写字楼在未来 3 年内将面临残酷的市场竞争，而中档物业凭借其极高的入住率和较小的竞争压力，将拥有很大的市场开发空间。 因此，我们认为， 拥有中档写字楼的硬件标准，具有高档写字楼的软件服务 ，同时在现有市场的基础上有所创新的个性化写字楼，将获得成功。 中国地产商域网 中国地产商域网 24 二、酒店类 区域市场环境及竞争 1）区域流动性人群以商务人群为主 多因为区域内入驻企业相关业务流动的商务客群。 因入驻企业关系，客群多为商贸等传统行业雇员。 消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。 2）区域内酒店结构以高端为主 本区域内五星级酒店客房数和四星级酒店客房数分别高达 787 间、 390 间，所占比例之和高达 79％。 市场的高度集中必然导致了竞争的加剧。 中国地产商域网 中国地产商域网 25 3）区域内高等级酒店运作相对成熟，低等 级酒店相对匮乏 区域内高等级酒店以外资品牌为主，实力和运作都十分强劲；但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。 小结 商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象为该区相关的商务客群。 基于纯市场分析，我们得出： 高星级酒店为最匹配立地区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的酒店。 强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。 三、小户型类 小户型 供求特征 小户型 供求情况一览表 产品类型 地段区域 客群来源 装修情况 销售情况 购买动机 中国地产商域网 中国地产商域网 26 精装修小户型住宅 城市商业中心地段，生活配套极为便利 项目所在区域周边居民，周边工作人员 精装修 销售普遍良好，受到市场的充分认可 40%投资， 60%自住 毛坯小户型住宅 城市中心地段，生活配套较为便利 区域周边办公人员，周边居民 基本为 毛坯 销售情况一般，市场认可度一般 30%投资， 70%自住 商务公寓 商务氛围浓厚，交通便利 商务办公人员和周边居民 部 分 提 供装修 销售情况较好 宜居宜商，投资和自住相当，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人车流集中区域，生活较为便利 商务人员，投资客群 精装修 销售情况一般，市场认可度一般 投资和自住比例相当，各占 50% 产权式 酒店 城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚 投资客群 精装修 销售情况良好，市场认可度较高 纯投资客户 100% 区域小户型市场发展趋势判断 商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，其产品的受众客群大量的分布于建设大道金融一条街，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。 商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓在目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品 ，其产品价值已得到了市场的充分认可。 产品类型 项目名称 开盘时间 均价（元 /㎡） 产品总量 /套 销售情况 商务公寓 华美国际 4850 210 68% 阳光新天地 5200 264 5 个月售罄 产权式酒店 阳光新天地 5800 336 开盘两个月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 销售达到 % 中国地产商域网 中国地产商域网 27 小结 商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。 四、商业类（群商） 区域商业特征分析 1）区域主要为政府促成，内部功能单一 整体区域（建设大道）形成发展为政府引导促成，非市场自发行为，长时间无明晰有效政府规划。 立地区域内商业经济构成过于单一，主要由传统功能单一的高档写字楼为主体，辅以满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。 其商业构成如下表： 类别 主要经营范围 经营规模 档次 主要服务对象 数量 代表店 特色餐饮 中式 中式餐饮 5001500 较高档 区域外 5 亢龙太子 非中式 非中式餐饮 150300 中高档 区域内 2 土大力 银行网点 / 内 资银行零售业务 10002500 / 区域外 8 交行、招行 大型卖场 综合超市 综合超市 10000 中档 区域内 1 家乐福 百货卖场 高档百货为主 30000 较高档 区域外 2 新世界百货 专卖 家电为主 2500 中档 区域内 1 国美 专卖门店 服装 流行个性店为主 30200 较高档 区域内 4 、口岸女品、哥弟 糕点 西式糕点 45140 较高档 区域内 4 元祖、皇冠、仟吉 汽车 进口汽车 150 高档 区域外 3 SAAB、大众、宝时捷 生活 配套 洗衣店、药店 30110 中档 区域内 7 可丽舍 娱乐场所 咖啡厅 150400 中档 区域内 5 蓝色天空 酒吧 800 较高档 区域外 1 红色恋人 中国地产商域网 中国地产商域网 28 休闲会所 美容纤体 女性美容、 SPA 45270 较高档 区域内 6 蒙坭坦 其他 / 杂项 120300 / 区域外 5 精工轴承、中青旅行社 2） 区域由自身发展和内部构成，形成了不同氛围的小区域热点 国贸中心段（万松北湖） 台北香港段 花桥惠济段 范围 青年路至杂技厅及周边 新华路至澳门路及周边 澳门路至江大路 及周边 长度 1180 米（约 15 分钟步程） 1380 米（约 15 分钟步程） 1730 米（约 20 分钟步程） 区域构成 甲级写字楼：如新世界国贸中心； 高级百货购物中心：如新世界百货。 高档住宅区，如万豪国际、两湖总都； 中高档主题酒吧，如红色恋人 高中档休闲餐饮：三五淳酒店、蓝色天空； 甲级写字楼：如瑞通广场等 高级酒店：如香格里拉大饭店等。 中高档餐饮汇集区：如香港路、台北路，鑫同乐， 778 等。 老城区住宅：台北社区； 小型特色服饰店 中高档成熟大型社区：如金色华府，花桥社区等。 大型生活配套购物中心：如家乐福等 中高档餐饮：巴蜀风情 人群分类 主要以国内外知名企业雇员及相关人员为主，是武汉最为主要的商务型外来人士的汇集区。 主要以国内知名企业、金融机构雇员和公职机构人员为主。 人群相对较杂，国有企业及公职人群为主。 活动时间 9： 004： 00 8： 3020： 30。 7： 3022： 30。 区域判断 武汉最为集中的高档商务及住宅区，也是汉口最高层次的商务和文化交流区。 武汉高档写字楼集中区和中心居住区，但商业基本处于真空状态，未来区域规划清晰，区域商业将会有所起色。 此区段中以住宅为主，存在的商业 体多为生活型配套。 3）区域流动人口大于居住人口 中国地产商域网 中国地产商域网 29 区域流动人群大于本地居住人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内流动人群的绝对主力。 4）区域流动人群特征明显 区域内流动人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在流动方向和时间段上有一定规律。 区域重点商业分析 1）华氏优越百货 华氏百货为华氏儒商花园二期建筑，总投资 亿元，始建于 2020 年 10 月 .2020 年 08 月正式投入运营。 物业形态：整体高层建筑，百货卖场为 6 层裙楼（含地下一层）。 建筑尺寸：临街面 约为 102 米，纵深约 30－ 40 米间。 建筑规模：面积 18000 平米，单层面积为 3000 平。 经营业态：百货业 档次定位：起始为高档百货， 04 年更换管理公司，定位变更为中档，以国内知名和国际三线品牌为主。 运营模式： 03 年 08 月－ 04 年 05 月阶段为自营，之后改为聘请管理公司管理。 路网分布：毗邻次级主干道，立地周边无缓冲路网。 交通情况：位于香港路下段，交通便捷性较差。 中国地产商域网 中国地产商域网 30 商业氛围：立地周边 500 米内无成熟同类商业。 但整体经营情况并不理想，经分析，我们认为其主要原因有以下几点： 卖场内部布局不合理 ,卖场单平 层面积过小（约 3000 平），且呈现为狭长型，纵深较短，不利于人流循环。 卖场周边路网分布不适合，项目仅毗邻的香港路下段，流动人群较少，且车速人流较块，无有效的滞留和聚集区。 项目 500 米范围内无成熟的商业氛围，缺乏有效消费群体支撑。 自身的条件限制无法支撑起始的高端定位，且立地 1000 米范围内有运作成熟而强势的同类卖场。 2）新世界百货 新世界百货为新世界国贸中心裙楼项目，于 1994年 11 月一期 9100 方投入运营 .2020 年 09 月二期25000 方正式投入运营。 物业形态：整体超高层建筑，百货卖场为 7 层裙 楼（含地下一层）。 建筑尺寸：临街面约为 120 米，纵深约 50 米。 建筑规模：面积 29000 平，单层面积为 3000 平。 经营业态：百货业 档次定位：高档百货，国际一线及二线品牌为主。 运营模式：自营。 中国地产商域网 中国地产商域网 31 路网分布：毗邻次级主干道，立地周边有缓冲路网。 交通情况：位于建设大道于新华路交汇处，交通极为便捷。 商业氛围：立地周边 500 米内无成熟同类商业。 但整体经营情况较为理想，经分析，我们认为其主要原因有以下几点： 卖场内部经二期项目正式投入运营后，建筑布局较为合理，单层面积约为 4500－ 5000 平，便于人流循环。 卖场周边路网分布较为适合，项目位于建设大道于新华路交汇处，流动人群大，有北湖广场等自然先天的有效人群滞留和聚集区。 项目的整体定位统一，主体的顶级写字楼对此百货业在本区域发展起来很强的促进作用。 新世界的品牌和资源调配能力是成功中不可忽视的要素，其百货市场经历了约 5－ 7 年的市场培育期，这在常规市场是绝无仅有的。 小结 不同的区域有不同的商业属性和市场定位。 我们对立地应属商业做出一定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围： 经营业态：倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求 客群特征：高消费力，购买习 惯理性，流动有一定规律性 定位档次：高档及较高档 商家要求：毛利润较高，足够支付较高的运营费用 中国地产商域网 中国地产商域网 32 服务对象：区域内为主，辅以区域外 五、住宅类 区域代表楼盘一览表 项目名称 总规模 (㎡ ) 地段 总 户 数(户 ) 开盘时间 均 价 （元 /㎡） 销售周期 在 售 销售率 怡景花园 73581 江岸沿江大道芦沟桥路 1 号 299 6000 13 个月 售完 万松名门 40000 建设大道与万松园路的交汇处 405 4330 11 个月 售完 中环大厦 64581 江汉台北路云林街 31 号 332 3400 9 个月 售完 金色华府 140000 解放公园路 83 号 1250 4800 10 个月 售完 万豪国际 89718 西北湖路 3－ 85号 386 6000 13 个月 售完 大江园南苑 106120 江大路 18 号 733 4300 97% 中侨观邸 77000 台北一路 29 号 441 6263 45% 王府花园 130749 建设大道与黄孝河路交汇处。