房地产市场研究报告20xx年武汉市华威生态老人院项目整体定位报告

房地产市场研究报告20xx年武汉市华威生态老人院项目整体定位报告内容摘要：

金融贷款、税收、行政批复等方面得到地方政府的首肯，寻找尽可能的政策倾斜。 四、可比项目分析 为了能更准确的把握市场动态，借鉴可比项目的优秀管理模式和营销方法，专门对广州、武汉、北京的几个先期项目进行了考察，为了便于说明问题，本报告列举四个最有代表性的老人项目进行分析说明，具体如下： 广州寿星大厦 广州寿 星大厦位于广州市沙太路大源南 100 号，是集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的民办老年人社会福利机构（本节称该机构）。 该机构环境优美、交通方便主要由：老年公寓、养老院、爱心院、寿星康乐城和广州友好医院组成。 具体简况如下： 床位设置： 该机构设单人房、双人房、多人房和豪华套房，拥有各种床位3000 余张。 房间设施： 彩电、电话、服务对讲器、独立卫生间、厨房、简单家具等。 配套服务设施：寿星大学、寿星农庄（暂未开放）、寿星保龄球场、寿星怀 旧馆、图书室、露天歌舞厅、康复训练室、游戏机室、室内高尔夫练习场、桌球室 、麻将室、音乐茶室、中西餐厅、美容美发室、自选商场等等。 医疗保健： 由广州友好医院承担，该医院是广州市城镇职工基本医疗保险定点医院，设有各种科室，特别在老年病科、消化科、康复科和骨科方面见长。 卫生及护理： 该机构成立了管理公司对老人进行必要的帮助包括：洗衣、送饭、房间打扫等。 针对不同的需要进行有区别的帮助、照顾或专人护理。 设置电梯代步。 收费标准： 广州寿星大厦收费标准一览表 收费标准 房类 入住费 （每月每人） 标准伙食费 （每月每人） 一次性购置费（不作退还） 备 注 雅致双人房 450 元 300 元 3800 元 高级单、双人房、三人 房 有 独立卫生间、彩 电 、 电话 ； 豪 华单、双、三人 房 有 独立厨房、卫生 间 、 彩电、电话 港、奥、台按 此 价 港币缴纳。 雅致多人房 450 元 300 元 3800 元 助老扶贫房 450 元 300 元 1000 元 高级双人房 450 元 300 元 5800 元起 高级双人房 450 元 300 元 20200 元 豪华单人房 450 元 300 元 30000 元 护理级别 说明：护理费按老人的身体状况及自自理 一般照顾 半照顾 护理 全照顾护理 专人特护 收费标准（每位每月） 理能力确定级别收取护理费 免收 200 元 300元 400 元 待定 入住寿星大厦基本服务项目有：送饭、送水、洗衣、供应冷热水、医护查房、协助就诊体检、娱乐健身、康复训练、床头电话、床前呼叫系统、电视、寿星农庄、寿星大学等。 入住： 每位入住的老人缴纳有关费用和该机构签定《广州寿星大厦托养合同》后，便可以安排入住。 目前该机构的入住率在 75%左右，这一入住率在全国同类机构来说都是较高的，调查发现其入住人群中 70 岁以上老人占 80%以上，行动不便需要借助轮椅的老人占 60%以上。 综合分析： 广 州寿星大厦地处广州市郊对本案来说具有一定的可比性，由于该机构运营较早，在管理模式上对本案也有一定的借鉴作用。 从调查结果看主要有以下几方面应该引起我们注意或借鉴： 一次性购置费的处理上采取不作退还的方式，在额度上虽然相对较少，但却简单易操作； 入住费实际上相当于管理费，缴纳此项费用后能免费享受该机构基本的服务设施和服务类内容，平等没有等级差别感，但服务的项目却十分有限； 在选择上尽可能的多设置了一些床位（房间）标准，满足了不同承受能力的老人； 在老人的护理上，根据老人的意愿和身体情况，制定了不同的护理标准和收 费标准； 在服务设施上尊重多样性，设置了较全的运动和娱乐器材，供老人选择； 在后期的服务上，很注意调动社会各阶层的力量，为老人进行公益性质的服务，人性化关怀较强； 在老人入住后，把老人的情感沟通放在了相对较重的位置进行考虑，通过组织各种集体活动，让老人感到“老有所乐”。 该机购已经营多年，但仍然没有实现 100%的入住率，而且入住的老人行动不便需借助轮椅的占较大部分，在本案中应引起足够的重视，可以据此提前配置一些基本的器材和人员培训。 广州友好老年公寓 广州友好老年公寓位于广州市白云区沙太路太原南艺福街 9 号 ，交通便利，环境优美，依山而建，流水不断，设有老年公寓区和老年别墅区，实行分院管理（本节下称该机构）。 床位设置： 配备上有单人房、双人房、多人房豪华套房及豪华别墅等不同的标准，共计 1600 多张。 房间设施： 彩电、电话、床前服务对讲器、独立卫生间、厨房、家具等； 配套服务设施： 集中开辟会所，内设有：老年大学、农庄、网吧、手工艺室、图书室、麻将室、餐厅、美容美发室、怀旧馆、桌球馆、露天舞台、自选商场等。 均有电梯上下代步。 别墅区还设有：网球场和游泳池。 医疗保健： 同广州寿星大厦。 卫生及护理： 该机构成立了管理公 司对老人进行必要的帮助包括：洗衣、送饭、房间打扫等。 针对不同的需要进行有区别的帮助、照顾或专人护理。 收费标准： 由于该机构同广州寿星大厦除了在一次性设施费和房间的叫法上有所区别外，其他包括入住费、标准伙食费、护理级别的设定收费以及配备上都是完全相同的（参看广州寿星大厦收费），这里仅对不同部分进行列表。 友好老年公寓一次性设施使用费收取标准表 收费标准 房类 一次性设施使用费（按人收取不作退还） 备 注 雅致多人房 3800— 5000 元 高级多人房 10000— 15000 元 高级单人房 18000— 45000 元 高级双人房 20200— 22500 元 豪华双人房 35000— 40000 元 豪华别墅 80000— 120200 元 入住： 每位入住的老人缴纳有关费用和该机构签定《广州友好老年公寓托养合同》后，便可以安排入住。 目前该机构的入住率在 25%左右（已推广 6个月）。 老年公寓区的入住率相对其他区域较高，需要借助轮椅的老人并不占多数，别墅区截止 2020 年 6月 27 日仅有 4 组 老人试住，试住费用 2020 元 /月。 综合分析： 由于该机构在很大程度上沿用了广 州寿星大厦的运营和管理模式，区别仅在感官上档次更高，在服务上、设施上、管理上有进行改进和提高的措施以及一次性管理费上收取的更多一些。 整体上看该机构留给本案的关键在于： 在推广之前先做环境，用优美的园林环境打动老人； 将体验式营销充分运用到销售中来，推出试住模式； 在管理上进行完善，该机构较广州寿星大厦更专业、人性化； 在销售和宣传上显得不够主动，没有积极的运用市场化手段； 基本照搬广州寿星大厦的运营管理模式，该机构的高档次和差异化并没有在推广中完全显现。 入住率不高的原因主要有； ① 没有进行合理的宣传和推广，很大程度上过分依靠口碑宣传； ② 半自理和不能自理型的老人已基本被寿星大厦吸纳完毕，而该机构在推广中又没有针对自己的品质发掘新的客户。 北京太阳城银龄公寓 北京太阳城银龄公寓位于北京小汤山太阳城社区内，交通便利，安静舒适，设有：北京太阳城医院、膳食中心、购物中心、文化中心、健身娱乐中心、家政服务中心、自选超市、邮局等等（本节称该机构）。 床位设置： 该机构设有单人间、双人间、三人间等多种户型近 1000 张床位； 房间设施： 普通公寓，辐射式地板采暖、独立卫生 间、家具、空调、彩电、电话、紧急呼叫系统等 爱心护理院设有供养设施、呼叫系统、冰箱、空调、温泉水洗浴等等 配套服务设施： 理疗室、健身房、台球厅、阅览室、棋牌室、卡拉 OK 室、美容美发室、公共洗衣间、中西餐厅、会客厅等等。 医疗保健： 成立北京太阳城医院作为北京市医保定点单位，提供医疗、心理咨询、抢救、护理、疾病观察等方面的服务。 卫生及护理： 在银龄公寓，只对老人提供简单的帮助，一般要求老人能够自理；通过爱心护理院对老人进行护理、照料和陪护等服务。 收费标准： 银龄公寓入住价格表 序号 会员类 别 会员费 （期满全额无息退还） 入住费用 /月 双人间 单人间 1 钻石卡特间 50 万元 免入住费用 2 钻石卡单人间 26 万元 200 元 /月 3 钻石卡双人间 30 万元 300 元 /月 4 宝石卡双人间 20 万元 800 元 /月 5 金卡双人间 15 万元 1200 元 /月（单人包双人间） 6 金卡 15 万 /人 300 元 /人 /床 800元 /人 /床 7 银卡 6万 /人 800 元 /人 /床 1600 元 /人 /床 8 贵宾卡 3万 /人 1200 元 /人 /床 2400 元 /人 /床 9 普通卡 1万 /人 1500 元 /人 /床 2800 元 /人 /床 银龄公寓爱心护理院陪护费收费标准 服务区 接收对 象 房 间 类 别 家政陪护费元 /日 /床 每月收费 元/30日 /床 A 级医疗护理费元/日 /床 A 级医疗护理费元/30日 /床 B 级医疗护理费元 /日/床 B 级医疗护理费元/30日 /床 房间配置 太阳城 生活 单人间 50 1500 6 180 4 120 氧 医院二层 半自理或不能自理 双人间 30 900 6 180 4 120 气、呼叫、空调、 三人间 25 750 6 180 4 120 六人间 15 450 6 180 4 120 其他费用： 保证金： 60000 元（其中住院押金 10000 元） 餐费：包餐或进餐； 一次性安置费 300 元； 诊疗费、医疗护理费按护理医院统一标准收费； 陪护费用按照评估标后的陪护等级收取。 取暖费、空调费 综合分析： 该机构在前期的营销以及老年人养老模式上的宣传和探讨比较充分，但在后期的执行上却出现了偏差。 该机构后期项目基本已经抛弃了养老的主题，已逐渐转向商业地产，养老的主要功能仅由银龄公寓承担，并且成了该机构在策划、推广后期商品房时进行产品差异 化的手段。 在以下几方面值得我们注意和探讨： 该机构先进行养老事业的投资后又转为商业地产，其中缘由值得我们探讨，和深思； 在项目入口的设计建造上比较大气和富有特色，给参观者的第一印象相对较好；但同时也给人亲和力略显不足； 在园区设置了欧式、中式、日式等多种建筑外观风格，显得缺乏统一性； 该机构虽然在功能设置上比较齐全，但在入住老人的要求上却没能体现足够的人性关怀即拒绝不能自理（包括半自理）的老人入住，爱心护理院也只是有其名而无其实，并没有开始运作； 在缴费的问题上，首次提出会员制模式，并承诺到期全额返还，值得 我们思考和借鉴； 武汉侨亚颐乐园 武汉侨亚颐乐园位于武汉市蔡甸区汉阳大街特 8号，占地 400 亩，设老人公寓区、旅游度假区、商务会展区、佛教区等，老人村将开发成让老人养老娱乐休闲的良好区域（本节下称该机构）。 床位设置： 设置有单人间、双人间共计 800余间床位； 房间设施： 房间按三星级酒店进行装修，配置有家具、单独厨房卫生间、紧急呼叫系统、电话进口、彩电等 配套服务设施： 门球场、网球场、康复训练室、乒乓球室、台球室、健身房、棋牌室、书画室、阅览室、舞厅、卡拉 OK 厅等 医疗保健： 同武汉市第四医院建立合作，引 进并建立具有医疗定点性质的社区医院。 卫生及护理： 该机构为老人提供必要的帮助，包括：洗衣、室内卫生、对不能完全自理的老人提供日常照料、送餐、生活起居、特殊护理等服务。 入住： 由于医疗等配套机构尚未正式运营，该机构入住率只有 35%左右。 在操作上该机构实行出售产权的模式（后期也也没有福利式老人公寓）即商业地产模式，所以在入住时还需缴纳：水电增容费、闭路电视初装费、银行按揭（贷款）费、电话初装等费用。 并签定入住协议方可入住。 收费标准： 该机购根据入住的时间长短在费用上有所不同，具体如下： 1月入住代养收费 一览表 房型 1人房 2 人房 1 人服务费 2 人服务费 餐费 水电费 养趣阁 （单人间） 700 元 /月 200 元 /月 包餐 300元可点菜定餐 独立水电表，按表据实结算 养怡阁 （双人间） 元/月 945 元 /月 200 元 /月 300 元 /月 养馨阁 （套间） 59。