房地产市场研究报告20xx年杭州海威国际项目可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年杭州海威国际项目可行性分析报告内容摘要：

0 经营收入 *% 6 广告策 划费用 4500 按 万元每月预估 7 审计顾问费 1000 按 3 万元每月预估 8 间接管理费 3667 按 11 万元每月预估 9 水电费 13340 单间 30 元 /天，套间 50 元 /天 10 低值易耗品费用 6470 单间 15 元 /天，套间 20 元 /天 11 直接管理费 785 合计 217671 收益计算： ① 收入： 酒店客房年收 入 ： 325260 元 /天 365 天 =11872 万元； 餐厅收入： 2020 万元 会议、休闲收益为 1000 万元 合计： 14872 万元（ 车位为酒店入住客户免费提供停车 ，租赁收入暂不计； ） ② 成本 酒店客房成本： 217671 元 /天 365 天＝ 7944 万元 餐厅 成本： 2020 万元 60%=1200 万元 （按 40%毛利润倒算） 会议、休闲成本： 1000 20%＝ 200 万元 （按 80%毛利润倒算） 小计： 9344 万元 中国地产商域网 中国地产商域网 ③ 收益计算 序号 项目 酒店部分 1 酒店经营收入 14872 2 税金及附加（ ％） 3 酒店经营成本 9344 4 利润总额（ 123） 5 所得税（ 25％） 6 税后利润 7 经营净利润率 ％ 酒店投资静态回收年限计算 78687 万元 247。 万元 /年 = 年 中国地产商域网 中国地产商域网 资金筹划及财务成本 海威国际项目现金流量表 单位：万元 序号 建设经营期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合计 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 现金流入 15900 29207 65227 20200 22138 27591 9000 15879 12020 15000 9815 0 0 0 241757 销售收入 29207 65227 20200 22138 27591 9000 15879 2020 5000 2815 198857 住宅销售 29207 65227 20200 6138 10000 4000 5879 140451 公寓办公 16000 17591 5000 10000 2020 5000 2815 58406 公司现金 15900 15900 贷款 10000 10000 7000 27000 2 现金流出 2321 39465 65015 22896 18610 8985 8989 25835 18712 14302 9063 0 4916 2575 241682 建设成本 13768 7284 10121 15727 5576 7373 2554 17675 12877 0 4916 2575 100445 住宅部分 12768 6384 3830 2554 25536 酒店部分 1000 900 10121 11897 5576 7373 17675 12877 4916 2575 74909 还款 20800 50000 10000 80800 借款利息 1869 1626 986 394 296 296 296 296 394 493 1005 7949 销售费用 876 1957 600 664 828 270 476 60 150 84 5966 管理费用 234 234 234 234 234 234 234 234 233 233 233 2571 不可预见费 218 218 217 217 217 217 217 217 217 217 217 2389 两费一税 1650 3685 1130 1251 1559 509 897 113 283 159 11235 土地增值税 292 652 200 221 276 90 10832 20 50 3214 15848 所得税 10329 4151 14480 3 净现金流量 13580 10258 212 2896 3528 18606 11 9956 6712 698 752 0 4916 2575 75 4 累计净额 13580 3322 3534 638 4165 22772 22783 12827 6115 6813 7566 7566 2650 75 注：①上页表依据项目公司现有资产负债表及经济合同计算项目现金流量。 ②借款利息按月 ‰计算， 贷款本金 33000 万元；股东借款 61800 万元（ 47000 万元 +14800 万元付息款）。 中国地产商域网 中国地产商域网 ③预计今年底完成住宅部分预售 60%，回款 30%首付，余款在 2020 年 1 季度结顶后反映。 中国地产商域网 中国地产商域网 八、项目开发方案 项目整体开发方案 本项目的开发，原则上有三个方案： 方案一：项目整体开发 在住宅部分建设的同时，酒店部分在桩基完成后接着地面部分的施工。 但通过现金流量测算，由于酒店、办公、公寓部分需投入资金 74909 万元进行土建、装修，而住宅部分销售回款尚不足衔接资金缺口，项目公司还必需通过贷款 41000万元平衡资金要求，投 资压力较大，而且到整个项目结束，由于酒店部分作为资产沉淀，项目开发商始终无法取得资金流入。 方案二：先开发住宅部分，酒店部分主体面积最早于 2020 年初开工建设 住宅部分可实现销售回款 140000 万元，支付营业税及销售费用后回笼资金103912 万元，可支付股东借款及一期项目工程款约 80000 万元，大幅度降低项目开发的财务费用。 酒店部分 2020 年土建工程投资约 34000 万元，可用一期项目利润 32020 万元及项目贷款平衡资金需求，但在主体工程结束后，公寓、办公楼、酒店进入内装修，各项费用投入需要 50000 万元，由 于初步估算 2020 年公寓、办公楼出售去化 70%，销售回款约 30000 多万元，最终酒店物业承担 41000万元项目贷款。 此方案可阶段性降低项目财务成本，但仍无法解决资金沉淀问题。 方案三：作为方案二延伸，酒店物业视市场情况确定内装修工程进度或进行处置 经济测算显示，酒店物业成本投入达 78600 万元，其中土地、土建分摊成本52900 万元，装修费用 25700 万元。 为减轻投资压力，酒店部分装修拟在公寓、办公楼销售回款后进行，或视市场情况，以不低于开发成本的适当价格处置酒店物业。 酒店物业处置思路 鉴于酒店物业资金 沉淀可能造成开发商的流动性困难，对该物业的后续经营提出两条思路： ⑴寻求与基金公司的合作，通过拓展商业地产的 REITS 等融资方式，融通资金，盘活酒店资产，消除银泰控股持续经营的资金需求。 该项工作正在前期衔接中。 中国地产商域网 中国地产商域网 ⑵与专业酒店投资公司合作成立酒店管理公司，由合作方负责酒店装修费用投入及后续经营。 酒店管理公司从开发商取得酒店资产，经评估后向银行进行经营性按揭，开发商得到不低于物业开发成本的交易资金，实现项目整体开发的现金净流入。 酒店委托合作方专业管理经营（仍可继续委托喜来登酒店公司经营），但我方要求按股权取得年 均不低于 7%的回报。 该项工作正在前期衔接中。 九、 结论 通过前述分析，本项目住宅部分可实现 32020 万元利润；酒店公寓办公部分可实现 15000 万元利润；酒店部分净资产收益率达 9%，具有经济可行性。 通过发售基金或物业出售等方式，规避了由于酒店资金沉淀可能给开发商带来的流动性风险。 按照目前市场房价增长的环比速度，预计本项目住宅及公寓正式发售时有上涨 500～ 1000 元 /m2的可能，本项目存在约 10000 万元的增利因素。 银泰控股股份有限公司投资发展部 二○○七年七月 货到付款 《 2020 房地产 营销策划大全》 ： 1323556639 更多优惠详情请登陆： 中国地产商域网 中国地产商域网 郑重承诺： 如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货。 全国范围送货上门。 货到付款。 内容简介： 一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、 41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商 、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出 2020 年以及 2020 年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系1323556639 验证。 中国地产商域网 中国地产商域网 内容简介： 精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高质量源文件 ,张张为经典之作 ! 内容丰富、针对性高 .是造型与色彩都设计得新颖、震撼、大方 ! 是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品 ! 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯项目滕州市场调研报告》 89 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地产市场月报》 27 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月海口市海甸岛项目可行性研究报告》 46 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月海口市房地产报告》 21 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市场供应与成交分析》 1 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地块论证报告》 34 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《中原地产周刊（ ）》 16 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《鉴略咨询 2020 年 8 月 23日新政视角下的长沙小户型投资分析》 3 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地产商业物业市场分析》 10 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地产市场调研及别墅项目可行方案》 24 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽马鞍山房地产市场分析报告》 5 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安湖滨碧海园项目可行性研究报告》 49 页 研究 报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月马鞍山房地产市场分析报告》 14 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩区域市场透视》 20 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地产市场分析报告》 38 页 中国地产商域网 中国地产商域网 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地产市场现状》 49 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月运城项目一览表》 3 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亚房产情况》 4 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日长沙地产广告监控》 78 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日长沙地产广告监控》 60 页 研究报告 2020 年 09 月更。