房地产市场研究报告20xx年昆明南亚广场整合推广项目可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年昆明南亚广场整合推广项目可行性分析报告内容摘要：

体形象。 ⑤销售控制、价格制定 有大部分的开发商已进行有目的、有计划、有阶段的销售控制，一般都不采取敞开 式销售，做好销控，就是要将部份好的户型甚至楼层，有计划地保留下来，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘整体的销售状况，避免销售过程中忽冷忽热的现象。 价格的制定因楼层、户型、装修程度和单体位置等方面的不同各异。 三、主要小户型项目成功个案及专项市场调研分析 目 的： 通过对现有 2020— 2020 年以来 五年中房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析，来进一步了解昆明市房产市场小户型的供求状况，以便本案项目产品能够在投放市场前作出更准确的产品定位和市场定位。 （一）个案市调表及分析一： 案 名 东一区 工地位置 人民东路与红城东路交叉口 发展商 云南宇邦房地产经纪有限公司 企划销售 同策机构 物业管理费 2元 /㎡ 建筑设计 云南省设计院建筑创作中心 基地面积 亩 建筑面积 43278 ㎡ 容 积 率 在售面积 100％ 户 数 127 户 楼 层 23层 绿 化 率 0％ 户 型 3 种小复式 面积范围 ㎡ —— ㎡ 主力面积 ㎡ 单价范围 4600/㎡ —— 5300 元 /㎡ 平均单价 4900 元 /㎡ 主力总价 19． 07 万元 折 扣 公开日期 2020 年 2月 销 售 率 100％ 交房日期 2020 年中 工程进度 现房 东一区个案分析 本案市场情况 项目概况：“东一区”是云南宇邦房地产经纪有限公司的项目，位于人民东路与环城东路交叉口，地理位置有很大优势，总建筑面积为 ，总户数为 127 户，将于2020 年 8 月交房，建筑情况为现房，目前已完全售出，市场接受情况极好。 产品分析 户型分析：“东一区”的产品定位为精装修商务公寓，户型新颖，面积从 ㎡—— ㎡ 不等，主力房型面积为 ㎡ ，面积小适合当代年轻人。 1项目初始状态回顾 物业原型： 项目用地为 50 年产权商业用途，属 99 年世博会期间历史遗留问题资产，物业初始设计用途为酒店；至 2020 年初包装出售时，呈现“设施老化、建筑破损、多产权人共有”等负面影响较大的状态；经过协商，由同策机构对该物业 713 层进行营销， 推向市场。 竞争对手： 2020 年末，受国家房地产相关政策调控的影响，昆明开始大量出现中、小户型楼盘开发，销售形式较好；本项目运作期间，有“ MOMA、现代城、世纪俊园”等多个项目推出，短期内房屋供应量较大。 产品包装 精装商务公寓，节省装修成本； 精致户型，总价不高，投资成本低，供房压力小； 绝对优势区位，无租房压力； 全方位物业管理与服务，舒适又舒心。 媒介渠道设置： 优势位置户外看板、项目楼宇外立面广告、形象报版、广播、销售中心包装、平面媒介宣传； 投放量控制： 本项目以强化报版、覆盖广播、 强力的销售现场氛围及销售道具作为主要信息发布渠道；户外广告选择位置好，辅助项目地形成路标引导；前者控制投放资金为 70%，后者占 30%； 营销策略分析 价格策略：“东一区”的单价为 4600/㎡ —— 5200 元 /㎡ ，总价在 1925 万元，控制比较好。 小户型低价位非常适合不是非常宽裕的年轻人，符合其经济承受力 , 同时除了居住之外，还可作为投资。 （二）个案市调表及分析二： 案 名 江东小康城 工地位置 昆明北市区烟草路 售楼中心 江东小康城现场售楼部 投资兴建 龙泉地产 物业管理费 ㎡ 基地面积 300 亩 建筑面积 319680 ㎡ 容 积 率 在售面积 95900 ㎡ 总 户 数 3000 多户 第一期户数 266 户 楼 层 多层及小高层 绿 化 率 45％ 户 型 平层、跃层、错层 面积范围 60㎡ —— 270 ㎡ 主力面积 90㎡ 单价范围 1800 元 /㎡ —— 2780 元 /㎡ 平均单价 2500 元 /㎡ 主力总价 主诉求语 文明生活新社区 折 扣 一次性 6％，分期 4％ 公开日期 第一期销售率 70％ 交房日期 2020． 10 工程进度 期房 江东小康城个案分析 本案市场情况 项目概况：“江东小康城”位于北京路延长线，占地面积约 300 亩，共 3000 多套多种户型的房屋。 第一期户数为 266 户，从 2020 年 4 月开盘至今，市场接受情况不错。 产品分析 户型特点：“江东小康城”以多层的住宅楼为主，配以小高层，户型面积从 60――270 平米不等，户型种类繁多，给消费者的选择面较广。 加之小区所占面积较大，视觉空间开阔，所以在采光上有很大优势。 景观特色：由于花园小区的特点，基地面积大，容积率较低，所以在绿化 上有很大优势，小区景观设置等方面设想比较周全，这是江东小康城的主要卖点。 营销策略分析 价格策略：“江东小康城”价格定位在 1800 元 /㎡到 2780 元 /㎡之间，其主力总价在 万元，另外，可按揭或一次性付款。 这适合于社会各阶层的人士，面对的客户群比较广泛。 广告策略：“江东小康城”位于昆明北市中心区，盘龙江畔，位置优越，交通方便。 “在这里可以彻底放松心情，呼吸新鲜空气，感受人与自然和谐统一，新鲜的空气，安静的生活将成为越来越多人的追求”，成为“江东小康城”的最大卖点。 （三）个案市调表及分析三： 案 名 自由港 工地位置 关上中路 117号旁 售楼中心 关上中玉酒店大堂内 投资兴建 昆明东环房地产开发有限公司 云南同兴房地产开发有限公司 企划销售 同上 物业管理费 1元 /㎡ 基地面积 1000 ㎡ 建筑面积 10000 多㎡ 容 积 率 11 在售面积 132 ㎡ 户 数 200 户 楼 层 14层 绿 化 率 0％ 户 型 一室一厅 两室一厅 面积范围 41㎡ —— 60 ㎡ 主力面积 44㎡ 单价范围 1980 元 /㎡ —— 2580 元 /㎡ 平均单价 2300 元 /㎡ 主力总价 万元 公开日期 无 销 售 率 97％ 交房日期 2020． 12 工程进度 结构体封顶 自由港个案分析 本案市场情况 项目概况：“自由港”位于关上中路中段，是 14 层的现代点式小高层，现为结构封顶的进度。 共约 200 套平层小户型的房屋，销售状况很好。 产品分析 户型特点：“自由港”主要以一室一厅一卫一厨为主，面积从 41 平米到 60 平米。 由于都以小户型为主，主力房型面积也仅为 44 平米。 虽然得房率不高，但配以合理的物业服务，加上价格优势，占有了年轻人市场。 景观 特色：由于商住楼的特点，基地面积小，容积率过大，所以在景观设计上没有什么优势，但其所处大环境地域开阔，马路通畅，环境尚可。 营销策略分析 价格策略：“自由港”价格定位在 1980 元 /㎡到 2580 元 /㎡之间，从购房总价看，在 10 万左右。 这适合于事业基础较弱的年轻单身和年轻夫妇。 加之推出最长 20年按揭的付款方式，月供也仅在 400 元左右。 这在价位上对低端产品消费者很有吸引力。 广告策略：在广告宣传上以价格优势为主。 “自由港”自身所处地理位置在二环以外的关上中路，周围环境虽较安静，开阔，但偏离市 中心较远，并且配套设施较少，这些都是本案所存在的弊端。 （四）个案市调表及分析四： 案 名 阳光 A版 工地位置 人民中路中段 投资兴建 云南庆丰房地产开发有限公司 企划销售 自营 物业管理费 2元 /㎡ 建筑设计 云南省设计院建筑创作中心 基地面积 亩 建筑面积 43278 ㎡ 容 积 率 在售面积 100％ 户 数 595 户 楼 层 21层 绿 化 率 0％ 户 型 八种小复式 面积范围 ㎡ —— ㎡ 主力面积 ㎡ 单价范围 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡ 平均单价 2400元 /㎡ 主力总价 11． 63 万元 折 扣 公开日期 2020 年中 销 售 率 100％ 交房日期 2020 年初 工程进度 现房 阳光 A 版个案分析 本案市场情况 项目概况：“阳光 A 版”是昆明市庆丰房地产开发有限公司的项目，位于人民中路中段，地理位置有很大优势，总建筑面积为 ，总户数为 595 户，已于 2020年初交房，建筑情况为现房，目前已完全售出，市场接受情况极好。 产品分析 户型分析：“阳光 A 版”的 产品定位为小复式，户型新颖，面积从 平米不等，主力房型面积为 平米，面积小适合当代年轻人。 营销策略分析 价格策略：“阳光 A 版”的单价为 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡，总价在 1020 万元，控制比较好。 小户型低价位非常适合不是非常宽裕的年轻人，符合其经济承受力 , 同时除了居住之外，还可作为投资。 广告策略：“阳光 A 版”项目以八种不同复式房型为特色，广告主要从优质产品﹑低价格﹑新颖的户型设计和优越的地理位置﹑整体阳光形象上做文章，还从投资的效益方面突出市场的美好前景。 小户型圈层综合分析： 东一区、自由港、阳光 A 版及富祥园均是以小户型为主的楼盘，从所处地段、基地面积、楼体设计，都具有较大相似性。 从这些楼盘的销售状况来看，小户型在昆明房产市场中确实有很大潜力。 不过也要看出，这些楼盘（尤以阳光 A 版）的最终全部售馨，必将抢先占据部分年轻人购房市场，给本案的今后推出带来一定压力，但我们的优势在于，可以推出较之更好的户型及物业服务，并配合合理的规划设计、准确的市场定位和适合的投放时间，来抢占市场先机。 其次，市场的竞争也是价格的竞争，就均价而言，各楼盘相差不大，但因户型不同，总价 控制便不相同。 就本案特点来看，总价控制也是今后占有市场的关键。 只要主力总 价控制在 1525 万元左右，对今后的销售将是十分有利的。 而且我们还可以通过本案的推广来诠释一个全新的生活理念，树立品牌效应，并在今后的小户型家居中起一种引领作用，使本案推出的同时，也是一个全新居家品牌的问世。 四、 昆明高层住宅市场调研分析 调查范围： 昆明市在建、在售高层、小高层及含高层、小高层的混合物业楼盘 调查时间： 2020 年 3 月 6—— 3 月 16 日 调研报告 ： 根据公司 2020 年拟定的发展目标， 南亚广场 期预计于 下半年 推向市场，全年需完 成 80%的销售任务。 营销策划人员的工作职责就在于准确地把握市场信息及消费者需求与偏好，并用于指导产品设计与生产，使产品最终实现快速销售。 现南亚广场项目即将进入产品设计阶段，对昆明楼市现况进行一次深入的调研，无论是给产品设计提供市场依据还是对推盘策略的拟定，都将起到重要的作用。 故我调研小组花 2 周的时间对昆明市在建、在售高层楼盘进行了一次较深入的调研，以期对我市高层楼盘竞争情况、产品设计趋势、新技术采用等方面得到相应的认识。 此次共计实地调研昆明市区范围内在售、在建高层、小高层楼盘 52 家，在房型分析及创 新分析阶段，为加强对市场的整体把握，增加部分二手信息资料，并结合了 2020年 10 月房展会调研资料，共同进行分析，以期对市场进行更准确的把握。 （一） 昆明楼市呈现如下特点： 房地产开发投资继续增长， 2020 年将出现楼盘集中放量的激烈竞争； 商品房平均价格增长幅度逐季下降，国家调控商品房价格增长过快相关措施效果明显； 进入 07 年至今， 4 月开始将有较多楼盘面市，市场进入激烈竞争状态。 受宏观调控影响，楼盘销售速度放缓，楼盘存量增多， （二） 昆明高层楼盘分布 昆明作为云南的 省会城市，城区人口密度大，土地供给有限，高层住宅今后仍将是住宅开发的主要类型。 今天的昆明市区，高楼鳞次栉比，除市中心外，在北市区以及南市区、西市区也掀起了一股不小的小高层热。 在被调研的 52 家楼盘中，各区域高层楼盘分布情况以及均价如下： 区域 楼盘数 比例 均价（元 /㎡） 供应量套 北市区 10 20% 2836 6022 东市区 4 8% 3500 600 南市区 9 19% 3200 6102 西市区 10 20% 2700 7935 市中心 15 31% 4036 6246 各区域楼盘分布情况 市中 心仍然是高层楼盘最集中的区域，市中心高昂的土地成本及拆迁费用使得在市中心开发的房地产商必然选择高层项目进行开发，高层住宅项目多建在城市中。