房地产市场研究报告20xx年昆山房地产市场研究报告

房地产市场研究报告20xx年昆山房地产市场研究报告内容摘要：

就业人口。 （三）人民生活水平 人均 GDP 20202020 年昆山按户籍人口计算人均 GDP 呈直线上升， 2020 年为 万元， 2020 年上升到 万元，增幅高达 125%。 按常住人口计算 2020 年人均 GDP达到 万元。 昆山人均GDP(万元)0246810122020年 2020年 2020年 2020年人均G D P （按户籍人口）人均G D P （按常住人口） 恩格尔系数 恩格尔系数在 60%以上为绝对贫困型 ,50%～ 60%为温饱型 ,40%～ 50%为小康型 ,30%～ 40%为富裕型 ,30%以下为极富裕型。 昆山农村居民和城镇居民的恩格尔系数在 3040%之间，属于富裕型。 昆山农村居民近几年恩格尔系数逐步下降，农村居民富有程度在增加，而城镇居民恩格尔系数却在上升，说明城镇居民富有程度在降低。 这主要是是因为农村居民都为昆山本地居民，随着经济的发展，生活水平越来越高。 而城镇居民包含部分新加入昆山户籍的外来人口，由于这些外来人口的富有程度较低，稀释了昆山城镇居民的富有程度， 导致城镇居民的恩格尔系数逐年上升。 农村居民及城镇居民的恩格尔系数37%%%%%%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%2020年 2020年 2020年恩格尔系数（农村居民）恩格尔系数（城镇居民） 可支配收入及储蓄情况 随着城市经济的高速发展，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入、人均储蓄余额及在岗职工平均工资都在逐年上升，人民生活水平及购买力越来越强。 与部分 2020 年发达县市的数据比较中（具体见下表），昆山农村人均纯收入排列第三位，农村居民较为富有，而全市在岗职工平均工资仅排列第六位，在岗职工中绝大部分为外资企业新昆山人，收入水平并不高。 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 人均储蓄余额（按户籍） 全市在岗职工平均工资 2020 年 16809 8450 34700 23000 2020 年 15011 8000 30000 20200 2020 年 13034 6819 25200 17593 2020 年 10800 6230 18800 14120 城市 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 城乡居民人均储蓄 在岗职工平均工资 上海青浦 / 7940 34817 24177 上海嘉定 15640 9601 / 25908 太仓市 16670 8401 29046 22078 宜兴市 13832 7010 21754 21136 广东顺德 20819 / 68004 20208 武进区 / 7883 23671 21923 张家港市 17078 8395 31102 23330 常熟市 17203 8418 36866 22994 昆山市 16809 8519 34745 22928 江阴市 16113 8539 24851 24998 人均居住面积 经过 202004 年昆山房地产的高速发展，昆山本地人购房需求得到释放，目前，昆山人每家拥有 2 套以上住宅非常普遍，而农村居民通过拆迁分配可拥有拆迁 23 套 住宅。 2020 年昆山农村居民和城镇居民人均住房面积分别高达 平米和 平米，居住条件非常优越。 农村及城镇居民人均居住面积(平方米)62 62 010203040506070802020年 2020年 2020年 2020年农村居民人均住房面积城镇居民人均住房面积 小结： 昆山经济高速发展的同时，昆山本地城镇居民及农村居民越来越富有，生活水平较高，购买力较强； 昆山本地人口居住条件优越，购买需求已释放； 新昆山人收入水平相对本地人有一定差距。 （四）城市建设与规划 城市建设现状 昆山城市建设以片区发展为观念，大力推进“工业向园区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中”，不断加快城市化进程， 2020 年城市化率达到 64%。 “一城九镇”城镇格局初成 体系，中心城区东拓西扩步伐加快，东西副中心初具雏型 基础设施建设加快，基本建成市域“三纵六横二环五高”的公路主网架。 未来城市建设发展方向 十一五期间昆山将构筑以基础设施为纽带、以中心城区为核心、小城镇和特色镇为枢纽，农村新型社区和特色村落为基础的国际化、现代化城市框架。 中心城区继续科学实施老城区改造，规划建设中央商业区，提升城市形象和品位，打造昆山城市的核心。 加快西部副中心和东部副中心的建设，形成结构清晰、功能完备、服务业发达、科技发达、生态环境优美的现代化新城区。 按现代化标准完善 基础设施，建成绿色、高效、便捷的城市交通系统。 完善城市功能，加快实施商业街、康居中心、行政副中心等功能性设施的建设，增强城市集聚和辐射力。 城市规划 在昆山城市规划中，玉山镇作为中心城片区，城市范围将更大。 张浦镇作为生活新镇，千灯为生态观光农业区，花桥和陆家为连接上海的东向运输廊，锦溪、淀山湖、周庄以起独特自然资源成为水乡旅游区。 巴城镇依靠阳澄湖规划休闲区，北部的周市镇规划为东北向货运轴片区，具体见上图。 小结 昆山城市化程度逐步提高，城市框架基本形成； 中心城区商业功能将得到加 强，城市东西部副中心成为 现代化新城区； 玉山镇中心城片区以及张浦生活新镇片区是政府重点发展的居住区。 （五）人口状况分析 外来人口急剧增加，户籍人口增长缓慢 近几年，由于昆山实施外向带动策略，重点发展制造业，吸引大量外来人口，导致外来人口急剧上升。 到 2020 年末，昆山市户籍人口为 654603 人，外来暂住人口为 689235 人，外来暂住人口已超过户籍人口。 自 2020 起，昆山每年新增外来人口约 9 万人。 而户籍人口增长较为缓慢，每年增加约 1 万人，每年新增人口 见下图： 昆山人口增长情况665712598 17623 1744617174399741148484638900202004000060000800001000001202001400001600001800002020002020年 2020年 2020年 2020年户籍人口增长外来人口增长 玉山镇及开发区是昆山人口主要分布区 玉山和开发区是昆山两个人口大区。 其中玉山户籍人口 166998 人，占户籍人口 %，开发区户籍人口 184149 人，占户籍人口的 %。 同样外来人口也主要分布于这两个区域，外来人口中 %在玉山镇， %位于开发区，占外来人口的一半以上。 其中城北以富士康、通力电梯代表，铁南区域以出口加工区为代表，大量外资制造业企业在次汇集，同时形成了外来人口的主要积聚区。 昆山人口分布情况见下表。 2020 年末昆山乡镇人口情况 乡镇 户籍人口 外来暂住人口 占户籍人口比例 占外来人口比例 巴城 58259 28498 % % 周市 41131 45363 % % 陆家 30292 51794 % % 花桥 35611 33985 % % 淀山湖 25098 22815 % % 张浦 60549 50148 % % 周庄 21813 10071 % % 玉山 166998 192343 % % 千灯 48331 52264 % % 锦溪 43050 17805 % % 开发区 123471 184149 % % 小结： 大量外来人口的进入，对昆山的房地产发展提供持续稳定需求。 二、认识昆山房地产 （一）昆山房地产概述 昆山房地产发展简史 19881992 年是昆山房地产市场 缓慢起步 阶段，这一时期 企业规模不大，发展比较缓慢，但形成了昆山房地产市场雏形。 1993 年昆山房地产市场快速发展， 伴随着住房制度改革的推行，房改政策效应的释放，引发了一轮房地产发展高潮。 房地产企业数量迅速增加 ， 房地产投资 成倍增长 ， 1993 年 完成投资 亿元，比 1992 年增长 倍。 商品房开发和竣工面积不断扩大 ， 销量猛增，价格快速飚升。 由于 1993 年昆山房地产 发展速度过快而产生了一些问题 ， 从而引发了一轮调整。 1994－ 1997 年 ， 房地产投资出现逐年回落趋势。 房地产由供不应求转变为供过于求，商品房销售逐年萎缩。 19941997 年每年销售面积分别为 万平方米、 万平方米、 万平方米和 万平方米。 到 1997 年底，供大于求的矛盾相当突出。 1998 年后，中国成功地实现国民经济软着陆。 昆山房地产市 场在此大背景下进入了稳步发展阶段。 19982020 年 房地产投资开始稳步上升；商品房销量开始不断扩大 ,销售面积分别为 万平方米、 万平方米、 万平方米和 万平方米；需求的增长带动了房价逐年上升，这四年的房价分别为 1338元、 1449 元、 1485 元和 1756 元。 2020 年以来，随着昆山经济步入发展的繁荣期，社会和城市建设的全面提升，昆山房地产发展也进入了黄金阶段。 房地产开发企业以及房产开发投资都大幅增加。 至 2020 年，有资质的房地产开发企业已达 206 家 ；建设规模和销售 持续 火爆。 房价一路攀升。 2020 年房价一举突破 2020 元 /平米 大关，至 2097 元 /平米 ，2020 年 房价达到 3229 元 /平米。 由于国家宏观调控政策的影响， 2020 年昆山房地产市场增长势头有所放缓。 但昆山独特的地理位置以及发达的经济状况，仍然吸引众多知名开发商的进入，如世茂、建屋等。 昆山房地产市场也进入竞争激烈的市场状态。 昆山房地产发展现状 昆山房地产已是一个竞争非常激烈的市场。 截止 2020 年 111 月份，昆山住宅可供销售面积高达 674 万平米，而销售量 203 万平米，供需比达到 比 1，市场竞争非常 激烈。 昆山本地人口住宅需求已经得到释放，新昆山成为住宅需求的主力人军。 2020 年昆山本地人购房比例 34%，而 2020 年下降到 30%。 2020 年 19 月份，比 例仅为 28%，昆山本地人购买比例在逐年下降。 与此同时新昆山购房比例逐年上升， 2020 年为 39%， 2020 年为 %， 2020 年 19 月份上升到 51%， 2020 年第三季度比例达到 52%。 由于昆山优越的地理位置和发达的经济状况，受到国内各大开发商的关注。 世茂集团、绿地集团、建屋等众多知名开发商都已入驻昆山， 房地产开发力量不断壮大。 至 2020 年 底 ，有资 质的房地产开发企业已达 270 家。 同时由于国内知名开发商的进入，房地产开发水平和产品层次也得到不断提升。 （二）昆山房地产供求关系分析 供给情况分析 整体供应情况： 2020 年 06 年昆山 住宅新增供应量在逐年下降，而年度供应量逐年上升。 2020 年住宅供应量为 652 万平米，比 2020 年的 506 万平米，增长 29%。 06 年111 月份市场供应量为 674 万平米，超过 05 年总体供应量，但增幅有所减小。 自 2020 年开始昆山房地产开始进入高速发展，市场新增供应量急剧增加，2020 年达到顶峰，新增供应量达到 411 万平米。 但随着国家宏观调控政策的实施，市场新增供应量趋缓。 05 年住宅新增供应量为 362 万平米，比 04 年下降%。 而 2020 年 110 月份，新增供应量下降到 266 万平米。 202006年住宅供应情况41136226650665267401002003004005006007008002020年 2020年 2 0 0 6 年1 1 1 月份住宅新增供应量住宅供应量 未来几年内住宅供应量分析： 由于没有昆山近几年土地成交数据，很难具体预测未来几年内昆山住宅供应量情况，只能通过其他相关数据作出推测。 06 年末昆山住宅存量大约为 500 万平米。 2020 年 19 月份昆山住宅新开工面积为 628 万平米，而同期上市供应量仅为 250 万平米，也就意味着 06 年 19月份新开工面积中至少 400 万平米将在 12 年内上市供应。 再加上同期新增供应量， 未来 12 年，昆山住宅供应量将超过 1000 万平米。 住宅供应特征分析： 06 年 19 月份商品房城区新增供应量与去年同期有大幅度上升，增幅为%，而开发区和乡镇都有不同程度的下降。 但是 05 年 19 月份乡镇新增供应量占总体新增供应量的 67%， 06 年同期为 54%， 昆山乡镇房产市场已成为昆山主要市场。 城区 开发区 乡镇 总。