房地产市场研究报告20xx年广西贵港御江名城可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年广西贵港御江名城可行性研究报告内容摘要：

城市发展的一般经验，城市工业经济的不断发展，第三产业也将迅速发展，并最终成为经济发展的主导产业，达到发达城市的产业比例水平。 可以 预见 ，未来贵港市工业、第三产业必将齐头并进，相互促进，共同发展。 贵港市由于优越的区位优势，大力发展以商贸业、物流业、旅游业、新型服务业为重点的现代服务业，经济的发展使得 居民 的消费水平进一步提高，对居住也 提出了更高的要求。 贵港市随着各行业的发展、各地大型企业的进驻，将带来大量外来人口，成为房地产市场最有力的支撑。 各产业领域的发展必定吸引和集聚大量的高层次专业技术和企业经营管理人才到贵港，城市的消费理念也会随之进一步提升。  城市产业经济格局 三产业关系 第一产业第二产业第三产业 图 15 城市产业经济格局图 三次产业比例由 2020 年的 ： ： 调整到 2020 年的 ： ：。 工业成为经济增长的主导力量，工业对经济增长的贡献率 达到 %。 一些大型工业项目，如朗田制药、木薯深加工生产醋酸乙酯等化工产品项目的陆续投入将使得贵港工业基础得到增强。 农业产业化初具规模，第三产业发展势头良好，对经济增长的拉动作用稳步提高。 贵港跻身全国内河大港 13 强，成为西部地区和华南地区最大的内河港口，全市跨省和港澳船舶运力占广西的一半以上。 商贸三产业关系 第一产业 第二产业 第三产业 流通业发展加快，市建材市场、西江汽车摩托车专业市场、港中家具城、中大（药材）批发市场等一批专业市场陆续竣工投入使用，国美电器、梦之岛百货等一批国内外知名商贸品牌相继进入贵港。 旅游业日益趋旺，全市接待游客总数、旅 游收入分别以年均 15%和 17%的速度增长。  调整优化产业结构，加快工业发展步伐  着力培育主导产业 坚持走新型工业化道路，加快构建特色工业体系，不断壮大制糖、造纸、建材、冶金、机械、化工、食品、制药、农产品加工、能源等十大工业板块，着力打造糖纸、建材、食品、饲料等四大工业生产基地。  加快推进技术创新 加快构建以市场为导向、企业为主体、产学研相结合的自主创新体系，广泛运用高新技术和先进适用技术改造传统产业，培育一批拥有自主知识产权、知名品牌和较强竞争力的优势企业。  加强工业集中园区建设 加强江南工业园、桂平长 安工业集中区、平南乌江工业集中区等现有工业集中园区的基础设施和服务体系建设，引进具有产业带动优势的重大工业项目进入园区，加快园区经济发展步伐。 培育具有比较优势和竞争优势的产业集群，促进工业集聚发展，使工业集中园区成为对外开放的新窗口、工业经济重要的增长极。  切实加强 “ 三农 ” 工作，大力推进新农村建设  加快发展现代农业 在确保粮食稳定增长的前提下，进一步调整优化农业结构，大力发展高效农业、特色农业、品牌农业。  加大对农业的支持力度 坚持 “ 工业反哺农业、城市支持农村 ” 和 “ 多予少取放活 ” 的方针，强化政府对农村的 公共服务，扩大公共财政覆盖农村的范围，逐步建立以工促农、以城带乡的长效机制。  着力改善农村生产生活条件 加大财政对农村道路、饮水、电网、通信等基础设施和教育、文化、卫生等事业的投入，加强村镇基础设施和公共设施建设。  加强农民教育培训 抓好各种类型的农业实用技术培训和职业技能培训，加强农村科学技术普及工作，提高农民致富本领，努力培养 “ 有文化、懂技术、会经营 ” 的新型农民。  发展壮大服务业，着力打造区域性商贸中心  构建区域性物流中心 加强贵港作为国家一类对外开放口岸的物流设施建设，重点抓好水泥物流园区、煤炭物流 区、货运配送中心和仓储区建设。 加强信息平台建设，加快建设一批大型专业批发市场和商贸大夏。 积极推动现有物流企业的联合重组，组建港口集团、公路货运集团等大型物流企业集团。 大力吸引国内外大型物流企业来贵港发展扩业。 鼓励发展新型零售业态，形成以中心城区为龙头，面向大西南和泛珠三角的区域性商贸物流中心。  大力发展特色旅游业 围绕 “ 整合资源、培育品牌、建设精品、形成网络 ” 的要求，以历史文化、宗教名胜、自然景观为特色，大力推进 “ 玉贵走廊特色旅游产业带 ” 规划建设，形成宗教历史之旅、自然风光之旅、绿色健康之旅等三条主题旅游线 路。  积极发展现代服务业 稳步有序地推进房地产业发展，培育住房、汽车、教育、休闲、体育等消费热点，提升消费水平。 改造提升传统商贸业和餐饮业，提高第三产业整体水平。 积极发展金融、保险、信息、会计、审计、律师、中介等现代服务业，增强区域辐射功能。 重大项目对房地产项目的影响 【观点】 随着大批重大项目相继的开工建设和便捷交通网络的形成，贵港成为一方投资的热土，房地产也将从中受益。 贵港每落户一个项目，都会极大地带动经济及人口的增长，并带动相关产业链的发展。 城市范围及人口将进一步扩大规模。 人 流和资 金的注入必将对贵港的房地产行业的发展产生巨大的推动作用，给房地产提供良好的发展环境。 今年以来，贵港市招商引资，承接东部产业转移步伐呈加快趋势，以港台为代表的外地企业投资的各项目给贵港市经济发展提供了更多的动力与活力。 而东部产业转移趋势的增强在推动经济增长，提高居民收入水平的同时，一方面带动部分外地来贵港工作的消费者置业，另一方面扩展了贵港市房地产市场发展的空间。 ● 2020 年贵港市重大项目 已经竣工 项目 ：兴六高速公路贵港段、国道 324 线山心至贵港二级公路、桂平至金田二级公路、国道 209 线覃塘至五里二 级公路、桥圩至木格二级公路、贵糖 3 万吨生活用纸、郁江制铁有限公司 30 万吨转炉钢、平南华润 600 万吨水泥一期工程。 相继开工 项目 ： 北环一级公路、桂平至玉林二级公路贵港段、平南至容县二级公路贵港段、武宣至平南二级公路贵港段、贵港城区防洪工程郁江北堤、贵港港二期工程、贵港华润 360 万吨水泥、贵港市文化公园、平南丝绸工业基地等。 前期工作 项目 ： 贵港电厂、大藤峡水利枢纽工程、台泥集团黄练峡 900 万吨水泥等。 贵港火电厂相关资料：目前西江航运枢纽一、二期工程已建成发电，总投资达 85 亿元人民币、装机容量 240 万千瓦的贵港 火电厂正在加紧建设中，还有装机容量 120 万千瓦以上的大藤峡水电枢纽项目有待开发建设。 已探明的矿产资源主要有铝、铁、锰、金、铜、锑、石灰石等 40 多种 ， 其中三水铝矿蕴藏量达 2亿吨以上。 ● 迎接东部产业转移，招商引资 2020 年 1 月，引进了香港坤兴集团到贵港市投资建设马草江公园。 2020 年 3 月，贵港市组织党政考察团分赴广东惠州、深圳、东莞、珠海和浙江温州、萧山及江苏苏州、无锡考察，宣传推介招商，签订了 10 个意向投资合作项目，项目投资总额超 11 亿元。 2020 年 5 月，贵港市组织经贸代表分团随广西经贸代表团出 访了越南、印度尼西亚、马来西亚、新加坡，签订了合作项目 5 个，合同投资（贸易）额达9100 万美元。 在新加坡和印尼，贵港市两个有实力的企业还与外商洽谈签订意向性合作项目 3 个：广西中和元华科技有限公司与新加坡利彬中医药保健品公司达成一年贸易 300 万美元保健养生制品的合作意向，并与印尼中利中西医药商行马毓南水产养殖公司签订 1300 万美元的意向性协议；广西三桂食品有限公司与新加坡水果有限公司签订 3 年出口 100 万个标准集装箱、贸易额达 500 万美元的意向性协议。 市招商局从年产值超 10 亿元的台资企业东莞建玮电子制品有限 公司，顺利引进一条用工 2020 人左右的生产线。 该企业有 60 多家配套企业，下一步计划在贵港建设一个占地 500 多亩的电子科技园，并协助引进大批重要配套企业进入园区。 市招商局领导在参加广西深圳同乡会时又成功引进了香港亿特电子科技股份有限公司在贵港投资 亿元的高博精密电子科技（贵港）有限公司项目。 根据贵港市统计局信息， 2020 年 19 月，全市新引进项目 103 个，合同投资额 亿元，实际利用市外资金 68 亿元，同比增长 %。 目前，已开工 92个，开工率 %；已投产 26 个，投产率 %。 良好的 招商形势对贵港市社会经济运行产生了巨大的推动作用。 社会环境分析（ S：社会因素） 【观点】 新区域背景给自身优势优越的贵港带来了高速发展的契机，贵港市具备了经济起飞的基础、潜力和机遇，随着贵港 经济 的发展、基础设施的建设、招商引资力度的加大；工业化、城镇化和农业产业化将加速推进，传统农业社会向现代工业社会加速转型，这将提升贵港城镇化水平，提升贵港的人才吸引力，并在一定范围内促 成 贵港的城市人口聚集效应。 城市集聚动力将使人口数量迅速膨胀，城市化 进程 加快 、 人口的增长为城市房地产的需求带来了更大的动力。 人口规模 目前中心城区的人口为 35万，力争到 2020年，中心城区人口达到 45万以上，面积达到 45平方公里以上。 根据经济中心区域理论，人口和交通条件是决定一个新中心发展的两个重要因素，而其中尤以人口为重要，它是消费市场支撑的基础。 贵港市人口增长的因素主要是由于外来人口的迁入。 外来人口的来源：一是周边乡镇居民，二是所辖市域居民，三是其他外来经商工作的移民，大量的新进城市人口为房地产的需求提供了巨大的市场需求空间。 城镇化率 目前 贵港市 城镇化水平只有 25%多，到 2020年实现城镇化水平达到 35%，具有较大 的增长空间，也为住宅市场提供有利的支持。 城镇化率的提高不单指城镇人口的增长，还体现在城市建设状况的改善以及城区空间范围的扩大，而城区范围的扩大集中的表现就是房地产业的蓬勃发展。 城市规划发展分析（ T：技术要素兼自然因素） 【 个人调研 观点】 中心城区建设规划快速提升了城市形象。 新行政中心将成为片区辐射中心而大量吸引周边人群进入，进而带动该片区的房地产发展。 依据贵港市总体规划，贵港城市的总体发展思路是：城市内部依然合理的改造，并依托老城区，外部向北向南发展，城市中心城区将分为老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七个组团，其中老城、城北、江南为居住组团、商业组团，其居住人口要占整个城市人口的 70%以上，其余四个组团拟发展为工业组团。  项目所处港北区，贵港传统老城区 老城区 是贵港城市近 阶段 建设的主要发展方向。 老城区人口众多，是贵港市传统的商贸集散地。 老城区集 行政、文化、商业金融及服务业的城市中心 ； 城北区划分为两个中心区， 一个是老城区，一个是城北区，其中老城 区为市 贵港市的商贸中心。 港北交通极为便捷，国道 324 线、南梧公路、西江黄金水道、黎湛铁路复 线 交汇于此，华南最大内河港口猫儿港座落在城东，多元化 的交通要素在此 集结成网，互相连通，使港北成为广西重要的交通枢纽和大西南物资出口港澳的重要通道。 小结 ● 从政治因素、政策因素看：国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的趋势。 近期召开的中央经济工作会议上，国家明确提出了明年的主要经济工作任务，其中一项就是进一步完善国家宏观调控措施，实施“从紧”的货币政策，可以预计这将给过热的房地产投资带来一定程度的降温。 国家通过加息等政策目的在于打击楼市中的投机行为，促使房地产市场回到原来的理性发展轨道。 ● 从经济因素来看：城市经济持续增长，为房地产发展提供 了一个良好的城市平台。 近两年贵港市经济发展形势趋好，固定资产投资逐年增加，招商工作有条不紊进行，都给贵港市房地产市场的健康有序发展提供了有力支撑。 ● 从社会要素来看，贵港处于城市化的初级阶段，未来人口规模增大，城镇化率提高，都将给贵港市的住宅市场提供有力的支持。 ● 技术要素兼自然因素：城市规划发展方向是不断地扩大城区范围，项目与城市中心的距离将逐步缩短，现在城市的边缘未来将不再是边缘，随着城市发展其开发价值将得到较大提升。 伴随着贵港城市配套的逐步完善，城市规划的不断落实，以及桂东南重要交通枢纽地位的 增强，都将给贵港市房地产的整体开发价值带来很大程度的提升。 ● 对本项目来说，首先国家宏观政策的从紧使得投资客户以及二次置业客户减少，其次国家对土地开发周期的限定以及对大户型的严格控制使得中小户型在未来将占有越来越重要的地位；近两年贵港市经济发展形势良好，承接东部产业转移成绩显著，带动了房地产市场的成长，同时也使得贵港市房地产市场中的需求日趋呈现出多样化的特征；由于贵港市本身人口规模偏小，因此结合本项目所处的地段特点，外来客户及商贸客户将占有相当一部分比例；最后，本项目所处港北老区属贵港市未来几年的重点发 展区域，各项配套的齐全给项目走中高端路线，提供多样性产品提供了足够的支撑。 2 总体市场分析 房地产现状分析 【观点 】 贵港近年的房地产发展数据表明，贵港的房地产正处于上升通道之中，未来房地产仍具有较大的发展空间。 目前贵港市房地产市场总体上是供不应求，但数据表明 2020 年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放，预计项目所面临的未来市场竞争将更加激烈，项目应充分抓住时机抢先入市。 房产投资分析 表 21 固定资产投资与房地产投资关系表 项 目 202。