房地产市场研究报告20xx年广州财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书

房地产市场研究报告20xx年广州财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书内容摘要：

697+2679+1593=7969 平方米 其中： 地上建筑面积 7969﹡ 7= 55783 平方米 商业部分 16800 平方米 写字楼部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米 容积率 7 建筑 密度 7 绿化率 30 % 停车位 400辆 8 第一部分 鹊桥五星级酒店 1 目前广州五星级酒店的运作情况 广州目前已开业有 7 家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下： 9 挂牌五 星级酒店 序号 酒店名称 地理位臵 开业时间 客房数量 01 中国大酒店 广州流花路 100 号 （越秀区） 开 业 时 间 1984年 ,1998年新装修 楼高 18 层 ,1013 间客房及套房。 02 广东国际大酒店 广州市广州市环市东路 339号 （越秀区） 1992年 7月 8日开业，2020年局部装修 楼高 63 层，共有客房总数200余间套。 03 广州东方宾馆 广州流花路 120 号 （越秀区） 1961 年开业， 2020年重新装修 楼高 11 层，共有客房 800余间套。 04 白天鹅宾馆 广州沙面南街 1号 1983 年开业 ， 2020年重新装修 楼高 28 层，共有客房总数842间套。 05 广东亚洲国际大酒店 广州市环市东路 326号 2020年开业 客房数目 422 间，位于2538层 06 碧桂园凤凰城酒店 广州市广园东路新塘路段凤凰城 2020年 11月开业 楼高 6 层，共有客房总数621间套。 07 广州香格里拉大酒店 广州市海珠区琶洲新区 2020 年 3 月 26 日开业 楼高 36 层， 704 间豪华客房及套房，另设 26 间设计精巧的服务式公寓，面积均超过 42 平方米。 八间风格各异的餐厅及酒吧 , 两间宴会厅和八间多功能厅。 08 广州 天誉威斯汀酒店 广州市天河区林和中路 6号（中信广场后门） 2020年 5月开业 楼高 40 层 ,共有客房总数448 间 (套 ),标间面积 50 平米。 09 长隆酒店 广州市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁） 2020年开业 楼高 6 层，共有客房总数333间套。 10 鸣泉居度假村 广州市白云大道南1068号 1998 年开业， 2020年重新装修 楼高 5 层，共有客房总数200间套。 10 正在申请中的五星级酒店 序号 酒店名称 地理位臵 开业时间 客房数量 01 广州鼎龙国际大酒店 广州天河广州大道北 63号 （天 河区） 2020年 5月开业 楼高 20层，客 /套房 288间。 02 广州嘉逸国际酒店 广州市天河北路 468号 2020年 7月 酒店楼高 20 层，拥有 251 间不同类型的客房。 03 广州天伦万怡大酒店 广州林和中路 172号 2020年开业 395 套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。 04 广东南洋长胜酒店 广州市天河区广州大道北兴华路 38号 开业时间 2020年 9月 29日 主楼高 25层，副楼多栋高 7层，拥有各类豪华客房 468间 /套，标间面积 38平米。 05 南沙大酒店 广州市南沙海滨新城商贸大道南二路 1号 2020 年 9 月28 日 楼高 15层，拥有 314 间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46平米。 06 广州地中海国际酒店 广州市广州市天河路518号 2020年 3月开业 楼高 50 层 ,共有客房总数 400间 (套 ),标间面积 33平米。 07 颐和大酒店 广州白云区同泰路颐和山庄内 2020年 酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房 180余间。 正在建设中的酒店 序号 酒店名称 地理位臵 计划开 客房数量 11 业时间 01 正佳万豪 天河正佳 2020年开业 正佳万豪国际大酒店正佳 正佳广场五星将拥有 360 间客房，其中标准间不超过 140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。 02 富力丽思卡尔顿酒店 珠江新城 2020年开业 主体分为酒店客房和服务式公寓两部分 , 160 米高的塔楼，其中包括了 350 套客房和 120 套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。 03 富力君悦大酒店 珠江新城 2020年开业 总建筑面积为 ，楼高 75米，由君悦酒店管理。 04 皇冠假日酒店（海景集团） 天河员村 2020年开业 五星高 41层，占地面积 ，总建筑面积 14万预定 2020年平方米，客房及预定 2020 年投入运营豪华客房约 500间。 05 太古汇香格里拉 天河路 2020年开业 六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约 8万平方米，拥有 500到 600个客房。 整个太古汇项目总投资约 40亿元。 12 2 行业人士对广州高级酒店业的发展看法 五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。 广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在 2020 年亚运会之前，五星级酒店将在现有的 7 家基础上新添 10 到 15家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。 市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。 二 00六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。 目前，广州星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。 特别是二 0一 0年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫 切。 据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：一是扩大选址区域。 鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。 孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高 入住率。 这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。 广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。 目前广州共有十万间酒店客房，二 0一 0年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。 广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施 1400多座，客房约 10万间，床位近 20万个；其中星级饭店 205家，五星 6家，四星 24家，三星 89 家，二星 80家，一星 6家。 广州正筹建的 30多家五级星酒店中，有 10多家将在未来 3年内建成并开业。 未来几年内，广州将新建50家四、五星级豪华酒店、增加 8000个房间。 根据规划，到 2020年亚运会前，广州的 4星 13 级以上酒店数量将达到 60家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添 10至 15家，广州星级酒店总数会从现在的 205家增加到 300家。 经济型酒店 3年的预期数字也将过百，未来 3至 5年内，经济型连锁酒店客房超万间。 以白天鹅为例，目前其入住率都在 75%～ 79%之间，平均房价今年增幅了近 14%，入住率增长了 3%，在国外，五星级酒店的入住率也就 60%左右。 营业收入方面，比如东方宾馆， 2020年上半年的客房收入达到 了 ，同比上升了％，净利润也从 2020年上半年的。 由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在 2020年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。 14 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 1) 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。 2) 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 3) 酒店内部 公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。 4) 有中央空调系统。 5) 有背景音响系统。 6) 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 7) 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 8) 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设臵接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 9) 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 10) 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工 具时刻表、报刊杂志等。 15 11) 可 8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 12) 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 13) 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 14) 至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5个开间的豪华套房，有残疾人客房。 15) 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 16) 卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。 装高级座便器。 梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 17) 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。 18) 有与五星级 相匹配的文具用品，提供开夜床服务， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 19) 提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 20) 客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。 16 21) 有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 22) 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 23) 有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 24) 有适当的小宴 会厅，有封闭的酒吧间。 25) 餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。 26) 厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放臵临时垃圾的设施并保持其封闭。 27) 有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。 28) 有公用电话，并有市内电话簿。 29) 有男女分设的公共卫生间。 30) 有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。 31) 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电 话、国内行李托运、冲洗胶卷等。 提供打字服务。 32) 有医务室。 33) 提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 34) 提供市内观光服务。 35) 有应急供电专用线和应急照明灯。 17 （共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 客房（ 10 项） 36) 客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 37) 卫生间有饮用水系统。 38) 不少于 50% 的客房卫生间淋浴与浴缸。