房地产市场研究报告20xx年岳阳市五里街房产开发项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年岳阳市五里街房产开发项目可行性研究报告内容摘要：

风向 NNE(夏季为 S) ⑵ 水文特征 ①流量 最小流量 377m3/s(1975 年 10月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931年 7月 30日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951年 1980年 ) ②水位 (吴淞水位 ) 最高水位 (1998年 8月 20日 ) 最低水位 (1960 年 2月 16 日 ) ③水温 最高水温 ℃ 冬季平均水温 ℃ 交通运输条件 岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、 107 国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。 是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市。 ⑴ 以洞庭湖为中心，水路可通江 达海，长江黄金水道上的城陵矶港是长江八大良港之一，是目前湖南唯一能办理外轮直航业务的港口。 ⑵ 有京广铁路、京珠高速和 107国道为陆路大动脉。 ⑶ 项目地地处长沙黄花机场和武汉天河机场之间，两个小时的车程均能到达，方便商务往来。 四、建设方案 ㈠ 总体规划方案 １、指导思想 建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。 规划设计原则 坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市 美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。 项目定位 以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理计算、择优定案，节约成本、提高效率。 ㈡ 建设规模与建设内容 本项目开发地块总用地面积 ，净用地面积，总建筑面积 ，各功能区建设规 模见表４ 1。 表 41 建设规模表 项目 主体工程建筑面积（ m2） 地下层面积（ m2） 合计（ m2） 数量 项目 商业铺面面积（ m2） 住宅面积（ m2） 地下层车位（个） 数量 80 楼层功能： 地下层为地下车库和设备及辅助用房。 一层北面小面积临街商铺，以五里街与花板桥交叉路口为依托，发挥地理优势；一层南面开辟一条精品步行街，冠名为“女人街”或“百步街”。 主要经营女人高档用品、名牌商品。 二层为大面积商场，借助步行街的优势，主要经营金银首饰、佳人化妆、贵重物品之类，其还可作为一层步行街的延伸，并在此设置室外景观。 三层为半露天式豪华茶室，以二层的室外景观为载 体，室内室外为一体的豪华茶室。 四层为景观式茶室包厢，可观看步行街及室外景观。 五 — 十五层为住宅部分 为永久性公寓式住宅楼，面积初定为三种户型： 小户型面积（ 50— 70 平方米）、中户型面积（ 80— 120 平方米）、大户型面积（ 130— 180 平方米）（具体的面积待设计结构安排） 一期工程包括人防及地下层工程，以及商业建筑部分的一层、二层，总建筑面积。 （三）基础及结构 工程概况： 拟建的项目，位于五里牌路和花板桥路交叉路口，本工程地下层为停车场，裙楼为商业建筑，主楼为公寓式住宅楼。 根 据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图（ GB183062020）》，查得该地区地震动峰值加速为 ,地震动反应谱性周期为 ,场地地震基本烈度为七度。 框支层框架的抗震等级为二级，抗震墙的抗震等级为三级，建筑物的安全等级为二级。 设计依据： （ 1）本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料； （ 2）有关规范规程 建筑结构荷载规范（ GB500092020）； 混凝土结构设计规范（ GB500102020）； 建筑地基基础设计规范（ GB500072020）； 建筑抗震设计规范（ GB500112020）； 砌体结构设计规范（ GB500032020）； 建筑桩基技术规范（ JGJ9494）； 建筑地基处理技术规范（ JGJ7991）； 设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程（ JGJ/T1394） （ 3）荷载取值 a、恒荷载标准值 恒荷载标准值均按实计取。 楼面装修及粉刷取。 b、活荷载标准值 底下小车库 器材仓库 商场及商场楼梯 住宅及办公楼 卫生间 挑出阳台及走廊 上人屋面 屋面花园 不上人屋面 c、风荷载基本风压值 W0=d、基本雪压值 S0= 结构选型： 本工程框架剪力墙结构体系。 基础设计： 本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。 为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。 结 构防火 本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下： （１）框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为 35mm，耐火极限大于。 （２）梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为。 （３）楼板保护层厚度为 15mm，耐火极限大于。 （４）屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为 15mm，耐火极限大于。 （５）非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为 2 190，耐火极限大于。 以上所选用材料均为不燃烧体，均满足《民用建筑设计防火规范》 （ GBJ1687）的要求。 （四）公用辅助工程 １、给排水 ⑴ 编制依据 《室外给水设计规范》 GBJ1386（ 1997年版）； 《室外排水设计规范》 GBJ1487（ 1997年版）； 《建筑给排水设计规范》 GBJ1588（ 2020 年版）； 《建筑设计防火规范》 GBJ1687（ 2020年版）； 《污水综合排放标准》 GB89781996； 《建筑灭火器配置设计规范》 GBJ14090。 ⑵ 编制范围 本项目室外、室内给排水及消防。 ⑶ 给水（生活给水及消防用水） 本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。 生活给水：住宅按 300 L／人 d 计，用水量 100 吨 /天，时变化系数Ｋ取 ，商业商务按 50 L／人 d 计，用水量 30吨 /天，时变化系数Ｋ取。 冲洗道路、场地用水按 10L/ 计。 用水量 10 吨 /天 绿化用水按 2L/ 计。 用水量 /天 未预见用水量按总用水量的 15%计。 则生活用水量为 160吨 /天。 消防给水：室外消防用水 量 30L/S；室内消防用水量 40L/S， 火灾延续时间按 2小时计。 根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。 ⑷ 排水系统 采用雨污分流制的设计原则 雨水采用重力流直接排入城市排水管网 污水主要为生活污水，通过设置地埋式二级生化处理装置排入城市下水道管网。 供配电 ⑴ 依据 国家有关电气设计相关规范、规定。 项目单位对本工程的有关要求。 ⑵ 用 电负荷的确定 本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。 根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房 50W/m住宅 40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为 350KW。 ⑶ 变配电间 本项目的供电电源从城市电网接入，应采用双回进线电缆埋地引至变电间，并做好防水防潮。 ⑷ 保安接地与防雷接地 本项目低压侧工作接地采用 TNCS系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑 物防雷接地等采用联合接地，接地电阻≤ 1欧姆。 由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。 弱电 ⑴ 通信：本项目位于五里牌路和花板桥路交叉口，为 城市的中心地带， 城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。 住宅、办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。 五、节能、环保、消防、劳动安全 ㈠ 节能节水措施 节能 项目建成后，用电范围主要是照明、办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施： ⑴供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。 ⑵采取低压电容器补偿，减少无功损耗。 ⑶在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。 如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。 ⑷加强用电管理，减少能耗。 ⑸本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必 要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。 节水 ⑴采取节水型设备设施，降低水资源消耗。 ⑵加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。 ㈡ 环境保护 依据 ⑴《污水综合排放标准》 GB89781996； ⑵《城市区域环境噪声标准》 GB309693； ⑶《大气污染物综合排放标准》 GB1629790； ⑷《建筑施工厂界噪声限值》 GB1252393； ⑸《地下水环境质量标准》 GB/T1484893； ⑹《 地表水环境质量标准》 GB38382020。 ２、污染源与污染物 本项目主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。 ３、环保措施 ⑴粉尘 本项目粉尘的形成是在工程建设期间。 按环保标准和规定 ,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过 10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。 ⑵噪音 建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备 选用和避免深夜作业（一般不超过 晚上十点）来进行控制。 ⑶废水 生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。 ⑷其他废弃物 ▲ 锅炉垃圾。 应选用电锅炉或燃气锅炉等清洁能源设备，以杜绝燃煤锅炉因炉渣和烟气给环境带来污染。 ▲ 生活垃圾。 区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。 ⑸项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。 ㈢ 消防 设计依据和原则 ①依据 a.《建筑设计防火规范》 GBJ1687（修订本） b.《建筑灭火器配置设计规范》 GBJ14090 ②原则 “预防为主，防消结合”的方针。 消防措施 ①区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。 ②平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。 ③室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷 ,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。 ④电器、电线的布置与装饰物要 有一段安全距离。 ⑤设计时留出消防通道出口。 ⑥施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。 ⑦项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。 ⑧注意火警预防，将本项目平面布置图交予岳阳市消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。