房地产市场研究报告20xx年山东莱西项目市场调研报告

房地产市场研究报告20xx年山东莱西项目市场调研报告内容摘要：

作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目名称 利客来购物中心 地理位臵 烟台路 62 号 所属企业 利客来商贸股份有限公司 商场规模 营业面积达 万平方米 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具等。 电器： 海尔、联想、格兰氏、海信、飞利浦、创维、格力、 LG、丽声、中国移动 珠宝： 翠丽首饰、金大福 化妆品： 爱斯化妆品、羽西、郑明明、玉兰油 餐饮： 肯德基 二楼 生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮等。 利客来大型综合性超市 三楼 男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等。 女装： 纳雨、紫滕罗、阿青娜、瑞和菲马、黑骑（休）、吸引力（运动）、雪妮儿、以纯（休）、斯尔 丽 男装： 保罗骑士、保马服装、积派、 尔多斯、金利来、瑞和、与狼共舞、华伦天奴、派克服饰、 赛尔妮、九牡王、卡迪璐、喜鹊、梦特娇、宝马服饰、英国蓝旗、雄、袋鼠（意大利）、金丝狐、花花公子、太子龙男装、老人头、步云西裤。 童装： 兔子唛、笑霸王、太子童装 鞋： 森达皮、意尔康皮鞋、享达皮鞋、老人头、吉尔达、双星皮鞋、德尔惠 内衣： 三枪、梦特娇、南极狐、皮尔卡丹、 皮具： 花花公子、老人头、美国苹果、金利来。 优势：  位于莱西市商业中心的黄金地段，紧邻莱西人气最旺的商业街；  该项目的主力店利客来超市是目前莱西市环 境最好、最有影响力、规模最大的超市，以此吸引大量的消费者；  该项目是莱西市购物环境最好、经营档次最高的 集购物 中心； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  利客来的商业气氛比较成熟，且品牌知名度较高，已造就了一定的固定客流，星期六、日人流量大，相对于其他商厦，是经营情况最好的一个；  临近莱西市最大、人气最旺的月湖广场，能够汇聚大量消费人流，有充足的客流保证。 劣势：  功能较为单一，休闲娱乐功能较缺乏，属于传统的百货业态，缺乏主题特色；  项目整体规模小，购物环境较为压抑感觉，与其集购物、休闲、娱乐于一身的购物中心的定位不相符；  由于男装、女装、童装 、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三楼，导致各业种的营业面积有限，造成商品种类不全；  商场 里 也没有明显的导向系统，不能有效引导 及方便 消费者在商场里循环消费 、购物 ；  商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对商场的形象及档次带来一定的影响。 粮贸大厦、粮贸家电 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目名称 粮贸大厦 地理位臵 烟台路 52 号 所属企业 莱西市粮贸大厦有限公司 商场规模 营业面积 万平方米；经营品种 万余种 粮贸家电 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 电脑、电信等 海尔、东芝、惠普、 IBM、联想、方正、三星、正泰电工 二楼 电冰箱、洗衣机、厨房设备等 海尔、松下、科龙、海信、容声、 TCL、 LG、荣事达、帝森抽油烟机、金正、樱花热水器、康佳、爱德、格兰仕、科龙 三楼 电视、音响 电视：海尔、海信、 TCL、松下、创维、长虹 音响：奇声、万事达、步步高、新科 粮贸大厦 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 女装、男装 后面为超市 女装： 法诗菲、浅秋、依卡路、春竹、豪健、唐龙、美标、华伦天奴、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲 二楼 男装、内衣、羊毛衫 皮具、箱 包、珠宝 百货、手表、首饰、眼镜、化妆品、洗涤用品 男装： 梦特娇、老爷车、华伦天奴、 BOSS、花花公子、圣约克、啄木鸟、老人头、纯爱、蒙域王子、塔斯▪卡尼亚、兔皇、志亿、皮尔卡丹、袋鼠、美国宝马、利郎、波斯登、柒牌、万里马 内衣： 万康、帝梦诗、红豆 箱包： 皇冠、威豹 皮具： 鳄鱼、金利来、老人头、梦特娇 珠 宝： 亚冠珠宝、行行行珠宝 化妆品： 玉兰油、雅芳、丽人坊、资生堂、卡斯美、羽西、比倩、汤碧尔、达芬妮、安尚秀、强生、东洋之花、清妃、诗维娅 三楼 童装、男装、休闲装、牛仔服、 鞋类 童装： 斑点狗、米奇、肯 迪、风火哪吒 品牌休闲装： 棋牌王、天意、罗蒙、增致、道一、萍果 鞋类： 康耐、孚德、金猴、意尔康、美克▪亚雷、奥伦双娇、路友、声乐、斯帕丁、双星、金威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔、达夫尼、杰豪 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 优势：  位于莱西市核心商圈，地理位臵极佳，交通便利 且与莱西人气最旺的商业街相连 ；  该商场是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度；  商品品种齐全，基本具备百货业的各类主要的商品种类；  该商场的超市价格较有竞争力，在莱西拥有较好的口碑。 劣势：  粮贸大厦的业态分布比较混乱，交叉重叠 ， 缺乏科学有 效的商品种类组合及品牌划分；  超市走道较为拥挤，灯光不足，购物环境较差；  该商场属于传统的百货经营模式，整个商场的管理机制滞后；  定位比较模糊，主题不明确，缺乏项目形象，而且没有与利客来错位经营是其真正的败笔所在。 月宫超市 项目名称 月宫超市 地理位臵 莱西市月湖广场东北角 (威海东路 90 号 ) 所属企业 月宫食品商场有限责任公司 , 商场规模 主要分地上四层和地下停车场 ,建筑面积为 15000平方米 ,经营面积为 10000平方米 . 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 生鲜食品 ,蔬菜水果 ,南北干散货 ,海鲜 ,肉食 ,肉类制品 ,冷冻食品 ,面食加工 ,金银首饰 ,高档烟酒 ,调味品 . 大型超市 名品世家、海伦〃周、香港名典屋、汤姆胜客、东方摄影等 二楼 休闲食品 ,小家电 ,小五金 ,家居日常用品 ,厨卫用品 ,塑料制品 . 大型超市 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三楼 国内外中高档品派服装 ,流行服饰 ,中高档鞋帽 ,床上用品 ,针纺织品及各类童装童鞋 . 啄木鸟、老人头、老爷车、老人头、吉尔达、双星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲、 威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔等 四楼 各种特色小吃 ,高档箱包 ,书刊杂志 ,音像制品 ,办公用品 ,健身器材 ,各类乐 器及各种游乐设施 . 音像超市、 美食天地 等 优势：  位于莱西市商业中心的黄金地段，与莱西人气最旺的月湖广场相连，能够汇聚较大量的消费人流，是其他商场无法复制的地段优势；  该项目是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度，已培育出一定的固定客流；  被评为“ 20202020 年度青岛市消费者满意单位” ,“ 2020 年度守合同重信用单位”，“价格信得过单位”等称号；  该项目四楼的美食天地，是莱西市目前最大的一个经营风味小吃的快餐店。 劣势：  该项目定位比较模糊，主题不明确，且缺乏商场整体形象包装；  整个商场 的管理机制滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏暗，无法显示商场的形象和档次；  业态分布普遍都比较混乱，没有系统而有机分布 及点缀 ，造成消费者 不能 达到有效的购物目的 ；  商场 里 也没有明显的导向系统，不能有效引导 及方便 消费者在商场里循环消费 、购物 ；  超市的购物环境较差，商品的摆设陈列不合理，且生鲜类食品显得不够新鲜。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 莱西市商业街分析  莱西商业街经营概况： 莱西商业街 呈东西走向，东 到烟台路 ，西 接长岛路 ，街长 约 500 余米，宽28 米。 全街现有各色商家近百户，形成了以 各品牌 服装 专 卖店 、 潮流饰品、精品店、家具 等为特色的街区。 整个街区汇聚了国内外不少名店名品 ，如：波司登、安踏、蒲、与狼共舞、劲霸男装、以纯、班尼路、经典双鱼、南极人、灰鼠、真维斯、老爷车、梦特娇等国内外知名的品牌。 商业街是目前莱西市最热闹、最有人气的一条街，商业街内成熟的商铺林立，具有很旺的商业氛围，附近是利客来购物广场、粮贸大厦等莱西市目前最具影响力的大型百货商城。 整个商业业态布局呈现以服饰为主导，鞋类、潮流饰品和精品为辅，其他业种各自发展的一个模式，商业街所经营的品类丰富、集中，是莱西市消费、购物人流最为聚集的地方 ，商业气氛浓厚，辐射力较强，也是商家经营的首选之地。 商业街临街商铺约 60 间，主要经营中档的货品，现时该商业街平均的租金维持在 20～ 50 元／平方米，商铺靠近东面的租价较高。  综合点评： 虽然商业街区具有一定的规模，经营业种也较丰富，但是，商业街区业种组合较为混乱，缺乏统一规划、统一经营、统一管理，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营的档次高低参差不齐，并且，街区功能也相对较为单一。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 莱西市专业市场分析 莱西温州商贸城  莱西温州商贸城经营概况： 该项目开发商成功开发即墨服装批发市场，在行内具有一定的知名度，而且由于前期得到政府的大力支持，更运用大户招商先行的策略，利用相对优惠的政策，吸引了大批温州行内龙头商户进驻，带动不少散户进场，因此莱西温州商贸城首期开发得到空前的成功，公开推出后租售两旺，在较短的时间全部招满开业，由于开发商不注重后期的经营管理及缺乏相应的营销推广，导致商场的后期经营惨淡的局面。 目前大批的 温州主力商户纷纷退场，只剩下本地的小商户，空臵率达 70％之高，而整个商城的经营冷冷清清，商贸城也从批发转向零售。  综合点评： 该商贸城的温州经营商户占了 50％以上，且普遍都存在一定的投机性，是导致该专业市场失败的最主要原因，由于该商贸城经营管理不善，目前经营惨淡，项目名称 莱西温州商贸城 地理位臵 黄海西路 投资开发 温州人连岩 奎先生独资创建 商场规模 占地 100 多亩，建筑面积 10 万多平方米。 经营范围 市场设有服装区、小商品区、鞋帽区、床上用品区、 商铺格局 商铺统一为 76平方米，分上下两层，其中 一层 为经营 ，二层 为 居住、办公、仓储。 配套设施 配有 进货免费接送车 、及 大型客、货运中心一处。 租赁价格 临街一线铺租金为 7000 元／年，商贸城内街二线铺租金为 4000 元／年。 进驻经营品牌 男装：华伦天奴、花花公子、 BOSS、调滚男孩、啄木鸟西裤等 女装：丽迪莎女装、南韩多多娜、格温多琳、海螺服饰、千狐女装、诺尔多丹 等 休闲：爱乐斯休闲、好年华休闲服饰、碧仕达休闲、红谷休闲等 鞋类：亨达皮鞋、梦特娇鞋业、双信鞋行、风光鞋业等 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年。