房地产市场研究报告20xx年常德市汇美家居广场建设工程可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年常德市汇美家居广场建设工程可行性研究报告内容摘要：

了 2— 3 倍，为常德市家具市场带来了更多的潜在的消费 群 体。 根据常德市政府的《常德市 1999年 2020 年城市总体规划方案》 的远景规划，到 2020 年常德市中心城区人口发展到近 100 万。 2020年 常德市城区面积 55． 9 平方公里，人口 53． 76万，城镇面积的持续、有 序地发 展扩大，人口的增长，从理论上计算，意味着全市在16 年中平 均每年将新增城市人口 2． 89 余万人，按 3 口人家粗略计算，新增住房 需求近 1 万余户，按新增住房住户 1 万 余 户。 从 1998年末至 2020 年末， 常德市净增城市人口 8． 75 万人 (含自然增长和机械增长 )，每年平均增 长 1． 75 万人，而 2020 年常德市净增城市人口 1． 94 万人，超过平均增 长数，从一个侧面充分佐证了城市人口净增长已成不可逆转的趋势，带动常德市房地产业的强劲发展， 相应地拉动了家具产业的蓬勃发展。 根据常德市房地产管理局发布的《常德市房地产预警预报系统 2020 年度市场形势分析报告》资料显示，实有房屋建筑面积 2837． 2万 平方米， 15． 85 万栋，其中住宅建筑面积 l 51 9． 8 万平方米，人均住宅建 筑面积 28． 27平方米。 常德市人均居住面积按家庭住宅面积 120平方米 小康标准相差近 100 平方米，预示着房屋更新量大。 全国家具产业的发展趋势，昭示着将来会有更多的企业参与到常德市流通市场来，更多、更新的家具产品会通过常德市家具流通市场展示给消费者，销售给消费者。 以常德市家具流通市场 2020 年销售额 2 亿 元为基数，取中国家具行业协会的预测家具产业增长率保守数 字 15％， 产销率 98％计算， 2020 年，通过家具流通市场的流通量达到 4． 6 亿元，比 2020 年增加流通量 亿元。 随着国民经济的发展，居民收入的不 断提高而变化，中、小城市消费结构和消费升级步伐加快，外地家具产业不会轻易放弃常德市家具流通市场，本地家具产业也会加大占领常德市家具流通市场的份额，通过常德市流通市场扩大产值，增加销售量。 可以预见， 2020 年，家具流通市场实际流通量要大于 4． 6 亿元，增加量 大于 2． 6 亿元。 消费群体的扩大，一方面会吸引更多企业参与到常德市家具流通市场来，另一方面会增加流通量。 消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增加消费频率，增加购买次数，家具产品的更新换代步伐加快，同样会吸引更 多企业参与到常德市家具流通市场来，也会加大家具流通市场的流通量。 通过四个方面分析，常德市家具流通市场蕴涵较大的发展空间和升值潜力。 由于现有两个最大的家具流通市场几乎饱和，增量部分必须通过增加新的流通市场来消化。 通过火车站家具城和真优美家居广场两个专业市场的销售额和面积对比测算，需要 3 个 “ 汇美家居广场 ”才能消化家 具新增流通量。 从严谨的角度出发，考虑到高档家具的价格因素，则至少需 要 2 个 “ 汇美家居广场 ” 才能消化家具新增流通量。 由于家具销售 系展示性销售，经营场地要求较大，受土地调控的限制，在“汇美家居广场”未形成气候前，不可能产生新的家具流通市场，因此昭示着“汇美家居广场”具有明确的市场前景。 只要“汇美家居广场”市场定位准确，受家具生产和消费的强力带动，具有大的升值空间。 “汇美家居广场”市场定位准确，还可以扩大项目销售的目标群体，有利项目的销售． 三、项目市场分析 顺应常德市家具市场的发展潜力、资源和交通方面的优势 ，“汇美家居广场”应时而生，具有如下特点： ㈠ “汇美家居广场”规 模 “汇美家居广场’’占地面积 29亩，总建筑面积 45865 平方米，框 架结构，共六层。 其中一、二层为市场部分，整体框架结构，未 分栋，一至四区为家具经营场所，五区为市场主入口、水电及消防配套设施和商品集中展示场所。 市场部分总建筑面积 29355 平方米。 三至六层为住 宅部分，分 10栋，每层四层， 一至四区上各有 5 栋住宅，共有 136套 住宅。 住宅部分总建筑面积 16510平方米。 ㈡ 、 位置及交通 “汇美家居广场”坐落于常德市家具产业园内，北临 207 国道，南 临三星路，东临皂果路，西临市场路，与天下粮 仓，水果市场、钢材及建材市市场、服装市场、糖酒副食品市场、火车站、汽车总站、短途汽车站毗邻、通过 207国道、皂果路、三星路城区主干道，可通往全市的 各个方向。 ㈢ 、 项目的设计优势 项目四面临街，其中 207 国道网聚周边各市县人流 、皂果路接纳常德市区人流，三星路接纳项目附近人流。 项目多入口的设计带来多重的人流系统，整体四周均匀设置八 个出入口，既利于分散消费者人流，又避免了边角位的出现。 项目主入口设计有近 600 平方米的中庭大厅，一方面便于消费者购物休闲， 另一方面可以尽显项目形 象，有利于日后经营场地的宣传活动的开展和物业管理。 项目铺面实用率高达 70％ 以上 ，为业主提供实惠。 项目商铺的分割最小只有 6 平方米，可以任意组合，有利于经 有利于投资，降低风险。 项目发达的交通系统设计有利于消费者的流动。 项目功能分区明确，有利于经营和消费，提升项目形象和档次。 ㈣ 、 政府服务和管理 常德市政府 2020 年就把家具产业作为支柱产业来发展，制订一系列优惠政策鼓励家具市场的开发、家具产业的生产和经营。 专门成立常德市发展家具产业指导协调小组。 由市长 (副市长 )任组长，各职能部 门负责人和 副负责人为小组成员。 指导协调小组负责产业园总体规划的审定；建设中重大问题的协调；产业园投资，生产机关内应优惠政策的制定和落实；协助开发商组织重大的招商活动。 指导协调小组下设办公室，负责指导协调小组日常工作。 产业园形成一定的规模后，成立常德市家具产业园管理办公室，管理园区的行政社会事务、实行“多家事一家管，多家费一家收”。 在管理办公室未组建之前， 由市家具产业办公 室代行管理办公室职能。 常德市各级政府、各有关部门和单位，积极支持家具产业园的建设和发展，对涉及到产业园的事宜，明确一名领导分管，指定相关科室承办。 应由市直有关部门为产业园提供的配套与服务，有关部门要根据产业园的统一规划与开发建设要求，纳入各自的工作计划，与产业园的建设发展同步。 ㈤ 、 预售情况 截止 2020 年 7 月 31 日，住宅预售率达 100％，铺面认购率达 6． 97％。 铺面预租率达 49． 79％。 2020 年 7 月 11 日，联邦家私、艾迪尔家私、兴 利万家私、全友家私与该公司签订租赁合同，租赁面积 4000多平方米。 四、 项目营销方案和销售计划分析 (一 )、产品方案及价格设计 “汇美家居广场”项目分住宅部分和市场部分两个部分，住宅部分 10栋，每栋 4 层，共 1 36套住宅，销售均价 889元／平方米； 市场部分二层，共分铺面 1 760 个， 一层铺面 806 个，二层铺面 954个。 市场部 分一层建筑面积 121 83 平方米，销售均价 5200 元／平方米，夹层建筑面 积 3847 平方米，销售均价 1500 元／平方米，二层建筑面积 1332 5 平方 米，销售均价 2738 元／平方米。 一、二层销售总均价为 3969 元／平方米， 根据项目的销售策略，投资者购买商铺可获得一次性返还租金 24％ (年 回报率 8％ )， 即折合销售均价为 3016 元／平方米，就其价格方面在常德 市具有明显的吸引力。 （ 二 ） 、市 场定位 为促进销售工作的推开开发商将“汇美家居广场“商铺划分较小且价格较低，一般百姓均有能力购买。 80％的铺面面积为 米 — 17． 22 平方米，对应的铺面单价为 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在 5800元 — 12020 元之间，资金压力小，投资获利简单。 因此目标客户群体可以覆盖常德市绝大部分市民。 从职业划分客户群体： (1)经营群体：经营群体锁定在中小经营户上，是项目的主要投资者。 这部分投资者对行业较为熟悉，所以投资较为理性，有自己的思维和想法， 但是也敢于投资和承担风险。 虽然数量不多，但是是“汇美家居广场“的强化拓展的客户群体。 (2)、其他职业：锁定在中高级管理人员、公务员、政府官员的基础 上， 向老师、企业员工、其他行业的中小个体户等方面扩散。 从年龄上划分客户群体：在考虑巩固中年人目标消费主体的同时， 可考虑向两端拓展，挖掘年轻人和老年人等被竞 争对手遗忘的客户。 主要通过低风险、低首付和高回报来降低 置业门槛和打消疑虑。 从性别上划分客户群体： 在把男性作为投资决策土体的基础上， 挖掘一些经济独立、有投资意识的女性投资者。 （三）、 项目销售策 略与收 益分析 销售策略与投资者收益分析： 、 (1)、销售策略： ①投资低风险。 所有商铺带 12 年租金发售，年回报 率 8％。 12年后投 资者如续租，年回报率将超出 12％。 第 10年投资者还可以选择由开发 商原价回购。 ② 投资低门槛。 投资者在购买商铺时，开发商一次性返还销售价款 的 24％ (年回报率 8％ )。 80％的铺面面积为 8． 59 平方米 — 17． 22 平方米， 对应的铺面单价为 2378元／平方米 — 5200元／平方米， 以银行五成按揭 计算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元 — 12020元之间。 随机抽取 两个样本进行定量分析 (具体见第 2 点投资者收益分析 )： ① 投资者按 揭贷款 36000 元购买 17． 22 平方米商铺，根据测算，投资者第一年，月 租金抵月供盈余为 48元，第二年，月租金抵月供盈余为 23元，第三 年，月租金抵月供盈余为 2 元。 十年本益和为 118396 元 (扣除按揭贷 款利息后余额 )，十年净收益为 44600 元(扣除按揭贷款利息后余额 )， 年复合收益率为 5． 39％。 ② 投资者按揭贷款 7000 元购买 8． 59平方米的 商铺，根据测算，投资者第一年，租金抵月供盈余为 6 元，第二年，租 金抵月供盈余为 11元，第三年，租金抵月供盈余为 1 02 元。 十年本益 和为 27l 77 元 (扣除按揭贷款利息后余额 )，十年净收益为 10512 元 (扣 除按揭贷款利息后余额 )，年复合收益率为 5． 58％。 无论是定性还是定量 分析，投资者即使是按揭投资本项目，也有投资价值。 而且选择合适的按揭成数，从按揭的第一年开始，月租金抵月供后盈余大于零。 因此不论是个人全额投资，还是按揭贷款投资，本项目均有实实在在的投资价值，适合全民投资。 ③高回报率，高升值潜力。 一开发商对投资者按 8％ I~I 报率返还租 金。 二随着家具产业生产与消费的强力带动，对“汇美家居广场”的市场定价而言，具有高的升值潜力。 投资者的收益 分析： 随机抽样分析表 单位：面积：平方米，单价：元 /平方米，金额：元 单元 面积 单价 价值 五成十年按揭贷款 应交首付 月租金 收入 抵扣三年租金额 实际首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 2020 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投资本益和 十年净收益 复合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供为五年十成按揭递减法第一，二、三年中的最大月供数． 盈余为租金抵月供后的余额． 十年净收益为总租金收入 — 投资额 — 总的按揭贷款利息． （ 四 ） 、 项目营销策略的可行性分析 由于我国计划国民收入 2020 年达到小康水平， CDP 则将以年平均 7％ 的速度增长。 随着城乡居民收入的不断 提高，受人类追求生活品质的天然动力的推动，家具产业前景十分可观。 对一个新兴的市场而言，一般会经历一个市场培育期。 在培育期间，政府和开发商会以各种优惠手段搞活市场，一但成功后，则或取消优惠或按市场发展状况适当减少优惠政策程度。 “汇美家居广场” 2020 年 7 月 8 日开业，计划培育期二年， 铺面投资者签约租期 12 年， 12 年后可续租。 商铺经营户租赁租金标准： 市场楼层 汇美家居广场开业起租之日起 第一、二年月租金标准 第三年月租金标准 第四、五年月租金标准 一层 17元 /月 22元 /月 26元 /月 夹层 4元 /月 7元 /月 12元 /月 二层 10元 /月 14元 /月 18元 /月 商铺经营户优惠措施： 项目 汇美家居广场开业后 首年租赁期内 第一季度 第二季度。