房地产市场研究报告20xx年山东潍坊奎文区商业项目市场定位报告

房地产市场研究报告20xx年山东潍坊奎文区商业项目市场定位报告内容摘要：

活，繁荣发展服务业。 充分发挥区位、资源、传统三大优势，重点发展金融、物流、旅游、休闲娱乐等产业，不断加大对服务业的投入和政策支持力度，激发了服务业发展活力。 2020 年实现服务业增加值 438 亿元，同比增长 16． 3％。 物价和消费情况 2020 年全市居民消费价格总指数 %，同比上涨 个百分 点。 其中消费品价格上涨 %，服务项目价格比上年上涨 %。 分类别看，食品类、 居住类 、烟酒类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别上涨 %、 %、 %和 %，衣着类、家庭设备及维修服务类、交通通讯类分别下降 %、 %、 %。 扣除食品涨价影响，非食品价格指数上涨 %。 原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨 %和 %。 据抽样调查， 2020 年全市城镇居民人均可支配收入 元，比上年增长 %。 城镇居民人均消费性支出 元，增长 %；年末百 户城区居民家庭拥有彩电 116 台，电冰箱（柜） 120 台，洗衣机 97 台，空调器 70 台，移动电话 145 部，家用电脑 39 台，家用汽车 5 辆。 全年农民人均纯收入 5017 元，增长 %；农民人均生活消费支出 3170 元，增长 %。 因此， 2020 年 全市居民消费价格 和 居民人均消费 性支出均有提高，且 居民人均消费 性支出增长率比 居民消费价格 增长率高 ，人们的消费积极性提高较快，有利于销售市场的发展。 潍坊是山东半岛的交通枢纽。 境内 有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路 ,全市公 路通车里程 7616 公里 ,其中高速公路 205 公里。 有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。 对外 潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线 ,是全国四大航空邮件处理中心之一。 潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。 本案地处潍坊市南部城郊结合处，潍州路与宝通东街交汇处，与城市中心商圈距离仅 4 公里。 交通状况良好， 地块沿线道路 有潍州路，宝通东街均为城市主干道路，车流密集。 外部交通 2 路、 8 路公交、 51 路、 1 路、 15 路公交方便地到达市区各处。 良好的交通状况是商业发展的必要前提，本案交通优势明显，潜在辐射性强。 规划 潍坊的城市建设本着“ 贯通轴线、提升干道、完善外环、拓展出口 ”的指导思想，新改扩建了东风街、北海路等城市主干道，完成了张面河和虞河的综合整治，白浪河的整治工作也已开展，改造后的白浪河景观绿化带将大大提升城市形象，同时也使本地块西侧的居住环境风光旖旎。 潍坊将突出发展现代物流业、改造传统商贸流通业、提升交通运输业。 城镇建设 贯彻实施中心城市 “ 东扩西延，向北跨越 ” 的空间发展战略。 居住区存在两个发展方向 ：一个是向东沿东风东街扩展，向西往胜利街扩展，其中有一定量的城中村改造及单位自建项目。 南部区域限于以前为地 下矿产，现由于被大量开采而不适宜开发住宅。 由于西部和南部所处的地理位置优越明显，交通便捷，向周边地域辐射能力强，逐步形成了专业的批发市场和物流中心。 政府将 对奎文区的几个 “退城进园 ”项目和沿虞河地块进行策划包装， 引进高水平的开发商，进一步提升奎文区的建设档次，加快奎文区的建设步伐， 这 为本商业项目的发展提供了很好的机会。 结 潍坊市 是 山东东部地区的重要枢纽， 是 发展中的城市，商业气息浓厚，工业在三个产业中增长速度最快。 2020 年，国民生产总值达到 亿元， 城镇居民人均可支配收入 元 ，居民对生活质量的要求将逐渐提高。 ，但南部区域 限于以前为地下矿产，现由于被大量开采而不适宜开发住宅， 城市住宅的空间发展 战略 也定为 “东扩西延，向北跨越 ”， 所以本项目的住宅市场的主要消费群应该以周边的商户为主，同时体量应该控制。 奎文区 在 潍坊市 15 个区域中， GDP 虽排名 11 位，但它是 潍坊市 的中心区，市重点改造区块，已 逐步形成了专业的批发市场和物流中心， 同时其优良的交通环境 为商业项目的发展提供了很好的机会。 而 本 项目的辐射范围有多大， 关键是定位；而接下来 房产市场供需情况的研究是定位的前提。 二、房地产市场状况 2020 年以前，潍坊市房地产投资还处在较低水平，投资总额在 13 亿元以内，进入 2020 年，使其潍坊市房地产开始进入快速发展阶段，房地产项目不断增多， 2020 年投资总额达到 27 亿元；潍坊 2020— 2020 年两年开工建设的商业项目投资 1000 万元以上的项目241 个，总投资额 亿元。 其中投资 1 亿元以上的项目 143 个，投资 5 亿元以上的项目 27 个，投资 10 亿元以上的项目 7 个。 总量：至 2020 年年底，住宅供给量 超过 630 万平米 ， 2020 年全年潍坊 市累计销售各类房屋 万平方米，比去年同期增长 %，其中住宅销售 万平方米，增长 %。 2020 年末商品房空置面积 万平方米，比上年增加了 万平方米； 潍坊市商业地产供应量远远大于需求量，商业地产空置率较高， 2020 年空置 万平米。 住宅市场分析 （ 1）区域供应特征 目前潍坊市的住宅基本是在市中心区域，其次是东部、东南部，而西部、南部供应较少。 潍坊市中心区大量的住房拆迁引发市场需求的急剧膨胀，房贷新政策对潍坊市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高； • 老城区小户型住房很受欢迎，该区域置业者很注重户型的实用性，通常没有独立的餐厅，一般与客厅共用； • 东部区域有一定量的大面积复式、别墅户型，置业者则偏重于大户型，方正大客厅、独立的餐厅、双卫设计较受欢迎；目前缺乏一定量的小户型产品； • 潍坊市区南部（维州路与健康街交汇处）楼盘售价将集中在 25002700 元 /平米，以两房、三房为主，但基本上都在 100 ㎡ —150㎡左右，缺乏别墅产品、酒店式公寓、 soho、部分大户型（三房以上户型）面积产品； • 随着城市格局的发展，今后的房地产项目也会继续向东、向南发展的趋势，由于南部 区域开发进程相对较晚，未来会出现比较大的开发热潮，住宅项目会以大盘为主，其中会有一定的旧城改造及单位自建项目。 主要在售楼盘分布图（见下图） 领秀华城 书香苑 康桥水岸 东方威尼斯 清荷园 嘉日花园 富华 公寓 泛海城市花园 名门现代城 普利城市花园 怡和星国际 II期 圣荣公寓 （ 2）产品供应特征  规 模： 多数项目规模较大，建筑面积在 5 万平米以上的有 8 个，约占总数的 67%；建筑面积在 510 万的有 5 个，约占总数的 42%；建筑面积在 10 万以上的有 3 个，约占总数的 25%，分别为；领袖华城、圣荣广场、普利城市花园。 主要在售项目表：（ 2020 年 6 月） 书香苑 潍州路与健康街交叉口南 4 万 m2 2900 元 /㎡ 95% 金都家园 胜利西街与安顺路交叉口西 200 米南 10 万㎡ 2400 元 /㎡ 30% 西城名都 安顺路与胜利街路口北 100 米 10 万㎡ 2500 元 /㎡ 30% 项目名称 地理位置 建筑面积 价格 （元 /m2） 销售率 风尚 100 温州商贸城东侧 万㎡ 3500 元 /㎡ 60% 香格丽舍 胜利西街与月河路交叉口东 50 米 万㎡ 2600 元 /㎡ 50% 星光国际 和平路与东风西街路交叉口 5 万㎡ 3100 元 /㎡ 60% 怡和 星国际 II 期 胜利东街与北海路口北 100 米 万㎡ 3100 元 /㎡ 60% 东方威尼斯 潍坊市青年路与胜利街交叉口南 万㎡ 3300 元 /㎡ 20% 普利城市花园 北海南路 49 号 (潍坊四中对面 ) 12 万㎡ 3650 元 /㎡ 60%  建筑形态： 目前潍坊市的住宅正处在多层向高层过渡的阶段，以多层、小高层为主流产品；高层项目呈增长趋势； 潍坊待推项目中，高层、小高层产品将占到较大比例，受济南、青岛等地楼市影响，目前市场上涌现出越来越多的以小户型为主的酒店式 公寓或产权式酒店的项目； 潍坊主要住宅项目产品特点 项目名称 建筑形态 产品特点 领袖华城 多层、小高层 品质较高，园林景观 书香苑 小高层 酒店式公寓，小户型 康桥水岸 高层、小高层 突出其良好的区位环境 怡和星国际 II 期 高层、 项目良好的品质和规划，大面积户型 东方威尼斯 高层 精装修酒店式公寓 圣荣广场 多层、小高层、 社区规模大、品质高、配套完善 领秀华城 潍州路与健康街交叉路口东南角 26 万㎡ 2650 元 /㎡ 60% 嘉日花园 高层、小高层 良好的景观，高品质建筑、舒适大户型 富华公寓 高层 高品质的产品，大户型面积，突出项目的高品位。 泛海城市花园 多层、别墅 项目良好的规划，低密度，高绿化率，优质的园林景观，别墅产品 名门现代城 高层、小高层 产品富有现代感，品质优秀，户型较大 普利城市花园 别墅 各种别墅形式，选择空间大，规划，配套完善  户型 /面积： 三房是目前潍坊市的主力户型，面积主要是 130 平方米左右。 其次是 150 平方米左右的四房。 一房单身公寓式的住宅目前还很少。 两房的供应量也不多。 项目名称 一房 （㎡） 两房 （㎡） 三房 （㎡） 四房 （㎡户） 复式 （㎡） 别 墅 领袖华城 —— 99111 129152 —— —— —— 书香苑 3660 —— —— —— —— —— 康桥水岸 —— —— 110 150160 200、 350 —— 怡和星国际 II期 —— 90—110 130—150 —— —— —— 东方威尼斯 4170 —— —— —— —— —— 圣荣广场 —— 90—100 110—130 —— —— —— 清荷园 —— 80100 100140 140160 160200 —— 嘉日花园 —— —— 135171 206 —— —— 富华公寓 —— —— 146234 217 —— —— 泛海城市花园 —— —— 115159 162190 236 —— 名门现代城 —— —— 122152 152 252 —— 普利城市花园 —— —— —— —— —— 120366 主要楼盘户型面积图（见下页）  景观 多数项目建筑风格趋同、园林设计缺乏主题元素但苏式园林景观较盛行，注重传统风水观念； 领秀华城 二房面积 99111平米 书香苑 一房面积 3660平米 康桥水岸 三房面积 110平米 四房面积 150160平米 东方威尼斯 一房面积 4170平米 清荷园 三房面积 100140平米 嘉日花园 三房面积 135171平米 富华公寓 三房面积 146234平米 泛海城市花园 三房面积 115159平米 名门现代城 三房面积 122152平米 普利城市花园 120366平米 怡和星 国际 II期 三房面积 130150平米 圣荣公寓 三房面积 110130平米 （ 3） 销售情况  价格 潍坊目前楼盘均价集中在 25003000 元 /平米，主力总价集中在 2028 万 /套 ，多层住宅均价集中在 2500— 2800 元 /平米，小高层、高层住宅均价集中在 29003300 元 /平米，别墅售价集中在 36003900 元 /平米； 项目名称 最高价（元 /㎡） 最低价（元 /㎡） 均价（元 /㎡） 主力单价（元 /㎡） 主力总价（元） 领袖华城 3300 2020 2650 2500 250000 书香苑 3350 2650 2900 3000 150000 康桥水岸 4000 3080 3500 3400 374000 东方威尼斯 4220 2760 3300 3300 140000 清荷园 3200 2800 3000 3000 270000 嘉日花园 3780 2580 3180 3000 405000 富华公寓 3680 2380 3030 2900 435000 泛海城市花园 4280 2580 3430 3400 390000 名门现代城 4000 3000 3500 3500 508000 普利城市花园 4600 2700 3650 3400 800000  销售率 从市场调研情况来看，潍坊市目前的存量房主要 为商铺，住宅项目已开盘的多数在尾盘销售状态，并且各项目分期推出的住宅体量大多数都偏小。 目前住宅存量约 万平米，主要由 23 个项目组成。 项目名称 住宅。