房地产市场研究报告20xx年宜州市城南新区项目开发可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年宜州市城南新区项目开发可行性分析报告内容摘要：

发与推广处于起步阶段，供需相对平衡，房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响较小。 ◆产品面 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 宜州目前在售的项目占地面积都不大， 30 亩左右，只有 1 个项目超过 100亩 （山水宜人）。 项目的建筑形态 85％规划为 6～ 8 层的多层，只有 1～ 2项目规划有小高层。 楼房 100％为兵营式 排列，有的楼距甚至较小， 采光通风略受影响。 除了山水宜人这个大盘外，项目在景观、园林、配套方面的规划都处于低级状态，基本不予考虑，仅仅为消费者提供一个可供居住的房子。 建筑的外立面在色彩搭配上过于艳丽，涂料与磁砖的搭配不协调。 每个项目都有商住楼的比例， 住宅还是以 3 房 2 厅 2 卫为主力户型，占到项目 50％以上，甚至更大比例；主导面积在 120 ㎡～ 150 ㎡左右， 130 ㎡的舒适型的大户型占有相当比例。 户型设计都顺应时代 潮流，双阳台，飘窗，主卧带卫生间，动静分区，餐厨相连，户型设计趋于科学合理。 ◆客源面 在售项目的产品定位基本为中档盘，在规模上、品质上最具代表性的是山水宜人，在价格上首当其冲的是馨梦园的小高层，其余的面对的客户主要是县城区域的普通居民，富裕起来的新农民，小商贩，以及从事工业化生产的工薪阶层。 目前宜州市的高端消费群主要以居住天地搂为主。 可以明显地看到，宜州在售楼盘主要面对中高端客户为主，以中端客户为主流，客户一般对价格比较敏感。 ◆销售推广面 宜州市的房地产开发仍处于开发的初始阶段，房开商在项 目的开发以及项目的营销推广方面，还处于比较“随意”的状态。 从下表可见： 表三：在售项目宣传推广投入对比 项目案名 宣 传 推 广 投 入 量 售房部装修 沙盘 折页 户型单张 工地围墙 广告 户外广告 牌 车体 广告 宣传 单张 宜宝苑 20 平米不到的小店，简陋杂乱 无 无 简易复印 无 无 无 无 山水宜人 一般装饰、 POP广告不大气 有 有 精美制作 无 大型，多处 无 无 龙港新城 简易布置 有 无 简易印制 无 小型，只项 目地 无 无 馨梦园 简易布置 有 无 简易复印 无 无 无 无 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 个盘素质 ★山水宜人 ◆ 地理位置：城南新区中山大道西段 ◆ 项目规模：占地 137 亩，建有 37 栋商住楼，大约 1000 多户住户 ◆ 项目定位：中档住宅小区 /宜州第一大盘 ◆ 项目配套：内部规划了会所、社区双语幼儿园、篮球场、亲子乐园、康体园等生活配套 ◆ 小区规划：项目共 37 栋商住楼，沿中山大道街南北向兵营式排列。 ◆ 已售产品：一期 1～ 13楼 13 栋全部售罄，开盘价为 1600 元 /㎡， 2020年 12 月交房；一期 14～ 18楼仅剩三套，开盘价为 1900 元 /㎡，目前售价已涨至 2500 多 元 /㎡；现推出 二期 19～ 26楼 7 栋楼，均价在 2200 元 /㎡ 左右。 ◆近期在售产品主力户型供应情况 表： 2 期 在售产品主力户型供应情况 主力户型 面积（ ㎡ ） 户型比例 户型特点 1 1 1 15％ 方正实用，动静分区， 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 2 2 1 20％ 飘窗设计，双阳台，户型多样，适应客户不同需要。 3 2 2 35％ 4 2 2 ～ 30％ 注： 1 1 1 为一房一厅一卫； 2 1 1 为二房一厅一卫 ◆ 销售价格：均价在 2200 元 /㎡ ◆ 销售情况： 1 期 一小期全部售罄， 1 期二小期仅剩三套，踩盘当时售楼处人气很旺，据悉，楼盘去化速度很快，在金融危机的背景下，一天可售出6～ 7 套，可见项目地段潜力。 ◆ 工程进度： 1 期 1 小期已交房， 1 期 2 小期目前在做园林绿化，预计今年 5 月份交房，在售二期今年 11 月底可以交房。 ◆ 项目动态：整个项目全部共 37 栋， 7～ 8 层， 沿街为商住楼， 1～ 2 层商铺， 3～ 7 层住宅。 一期 13 栋售罄，目前处于装修阶段， 2 层商铺目前尚未公开，商铺价格预计会在 1 万元 /㎡ 以内，一期车位价格 2228 元 /㎡，总价约在 6～ 7万元。 三房 户型配带储藏间，但面积太小 ，不实用。 结论 4 个项目除了规模较大的“山水宜人”有比较系统专业的推广宣传，其它项目在宣传方面都几乎很少投入，但事实是每个项目都有 75％以上的销售率，销势很旺。 宜州市目前的经济发展的势头以及发展预期目标强有力地支撑着房地产行业的开发与兴旺，从以上表征可以得出结论：宜州市的房地产市场还处在卖方市场阶段。 （三）房地产的未来发展趋势预测 次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险， 次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地 产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，因而国家采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。 为此，国家在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。 受 美国爆发次贷危机的影响，宜州市房地产市场销售压力增大，短期内前景不容 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 乐观，但因为 次贷危机爆发前 宜州市房地产业刚得以发展，房地产业供给小于总体需求， 中长期未来发展前景受到广泛看好。 宜州市未来房地产业的发展预测将有如下趋势： （一） 短期内前景不容乐观。 因席卷全国的国际金融危机使全国房地产行业连受重创，行业领头羊万科地产从 2020 年下半年率先降价 130%，深圳、广州、上海、北京等房地产风标城市，房价相继持续下跌，成交量严重下降，全国楼市进入严重疲软期。 受此“波浪效应”影响，整个河池及宜州楼市也开始显现下降趋势，市场购买力不旺，楼盘销售周期增长。 受外部信息影响，广大消费者对楼市的投资在一个很长的阶段将处于观望期。 但这几年来，宜州市委、市人民政府充分认识到城市规划、建设、管理的重要性。 重视了宜州市总体规划的修编，努力为城市的建设提供蓝本和指导性意见；还通过强化整治措施，完善管理机制，加大城乡环境卫生整治力度环境，人居环境得到明显 改善；城市 路网 、供排水、 垃圾中转站、公厕、农贸市场、停车场、等公用基础设施 已基本配套，布局日趋合理，城市服务功能大幅度提升；规划和建筑市场、工程质量和行业安全生产得到强化管理；引导房地产市场健康有序发展。 特别是近三年来，房地产业投资达 6 亿多元。 特别是 总投资 亿元建筑总面积 万平方米的罗城监狱迁建宜州市新址工程项目建设和总投资 亿元建筑总面积 万平方米的山水宜人公园城以及即将建设的龙港星城、 深圳南城百货和广西新富泰房地产 等一批房地产工程将成为宜州特色和标志性建筑。 目前，宜州市 城 镇的集聚能力显著增强，城市面貌发生了巨大变化，房地产业蓬勃发展，但 房地产业供给还远远满足不了城市发展的总体需求。 （二）中长期未来发展前景乐观。 宜州市房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好，虽然短期内宜州市房地产市场因为价格原因导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。 宜州市房市主要受以下长期因素影响：一是人口因素。 宜 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 州市城市规划是 2020 年前宜州市人口规模为 28 万人。 即随着城市人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。 特别是罗城监狱整体的搬迁入驻和山水公园城 一二期工程的顺利交付使用以及新火车站的投入使用，整个城南新区将增加近两万人，将可一大大地带动整个城南新区人流、物流的发展；二是收入因素。 随着人们生活水平的提高，收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。 三是城市化因素。 到 2020 年宜州市城市用地规模将从现有的 11 平方公里扩大到 平方公里。 随着城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是房地产业快速发展的过程。 而今大批房开企业的贡献，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。 特别值得一提的是，深圳南城百货和广西新泰富公司联合开发的现代城才半年时间，就以强盛的势头在宜州掀起不小的浪潮。 宜州市房地产业 未来的发展前景有较大的空间。 （三）市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 （四）价格会逐渐趋于合理。 据 20 2020 年两年购房消费人群分类表明： 55%购房者为本市居住人群；33%购房者为本市周边乡镇人群； 12%购房者为外来人员。 目前，宜州市 的房地产业处于理性的阶段，几乎不存在泡沫，不会影响全市房地产业的健康持续发展。 今年住房销售价格和销售面积出现小幅下滑，主要原因为前期国家出台多项利市政策、潜在购房者有持币观望的心理，并不代表房地产市场的饱和。 随着各种利市政策逐步出台，预计宜州市的房地产业将会继续稳定、健康、有序地发展， 宜州市房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 随着 迎宾大道、江滨路、污水处理工程等一批重点项目的开工建设和中山大 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 道基础工程的顺利完工， 河池运达公司宜州一级客运站、 新火车站、 宜州监狱生活区等项目及山水宜人 公园生活城等项目的完工使用和 江滨路、 黄莺路、南山路、龙岗路、九龙路等新旧城区连接线道 路网 建设， 将形成宜州市中心城区的基本框架。 这个框架的搭建和 交通瓶劲的突破，极大地提高了宜州市城市化程度，使其能够更好与我区整体发展融为一体， 给宜州带来了无穷的生机和活力。 到那时，龙溪大道（原铁路既有线）的开发无疑给宜州的房地产业锦上添花。 同时， 随着人们地人居环境要求的提升，宜州市未来房地产业的发展势不可挡。 目前，已有不少具备前瞻眼光的房地产开发商屯兵宜州，蓄势待发。 三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 “第一是地段 ，第二是地段，第三还是地段。 ”这是房地产界的名言。 于是便有人拘泥于地段的好坏。 其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次。 好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。 （一）土地价值 一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。 本案的土地价值各要素如下： 地理位置 本案地处黄莺路与龙溪路交界处，中山大道以北，市政中心的正北侧。 项目用地面积 54153 平方米（包含 A、 B、 C、 D四个地块），建筑面积 135383 平方米，地形整体条件较完备，部分用地在利用山水宜人基础设施方面，可以满足“七通”条件；土地现状为桂星焊材厂，工厂附近为菜地、池塘、旧铁路、工厂员工宿舍，土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 周边环境 ① 自然景观 A、 前方景观（南方） 近处是山水宜人、市政广场，中山大道南侧市政中心，远处为火车站、连绵起伏的青山。 前方视线开阔明朗，给人清新的视觉享受。 B、后方景观（北方） 后方还是处于尚未规划建设的田地、菜地、池塘，是本案视线较为不佳的地方。 C、左方景观（东方） 紧邻山水宜人小区近景视线极佳，绿草环抱、建筑色彩明快；稍远处还有市政广场的喷泉水景、雕塑石廊。 D、右方景观（西方） 本案西方是二桥路（迎宾大道）、城西工业园，视野较为开阔，连绵起伏的青山，缺乏近景，远景有梦幻般色彩。 ② 人文、历史景观 A、 公园等自然景观 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 100 多亩的市政公园，是城市稀有的中央公园，绿色生态、休闲写意。 B、历史古迹、人文景观：；较远 ③ 景观综述 从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、西、南、北四个方向景观中东南边方景观不错，西北边景 观因尚未开发、场地空旷杂乱等景物而大打折扣。 总之，地块周围景观。