房地产市场研究报告20xx年天津房地产市场预测

房地产市场研究报告20xx年天津房地产市场预测内容摘要：

使用效率，但相应增加企业的运营成本，并推动房价上涨。 土地市场抬高行业准入门槛，异地开发商资金优势明显 2020 年，有 5 家外地开发企业在天津土地市场取得 4 幅土地，其中不乏新松集团、阳光鑫地等知名企业。 这 5 家公司取得的土地总面积达到 万平方米，土地出让金额为 亿元，占天津土地交易总额的 52%。 特别是由中新集团（控股）有限公司与北京新松投资集 团有限公司联合中标的位于东马路的面积达 80 万平方米的地块，成交地价达到 亿元，创下了天津有史以来单幅招标土地的成交最高价。 由于天津经营性土地全部采 用“招拍挂”的形式，这也为外埠开发商进入天津市场创造了条件。 成功在天津拿地的外地企业一般拥有较强的资金实力和品牌优势，他们进入天津市场有利于提高房地产市场整体水平，也无形中提高了行业准入门槛。 大宗土地出让助推规模开发，中大盘主导未来市场 据统计， 2020 年天津土地交易中心成交的 18 幅土地中，占地面积超过 10 万平方米的有7 幅，土地出让金总额为 亿元，平均单幅土地面积达到 50 万平方米左右。 以平均容积率 计算，则单个项目的平均建筑面积达到 90 万平方米。 与 2020 年相比， 04 年以“招挂拍”形式成交的 大宗土地数量明显上升。 一方面政府希望引进实力型开发商，通过整体开发带动城市建设升级。 另一方面，本市大宗土地的成交情况显示出虽然地价上涨幅度较大，但开发商对土地资源仍有较强的吸纳能力。 对于企业而言，开发中、大型楼盘不仅有利于形成社区规模优势，同时，采取分期开发及产品多元化的策略也有利于降低经营风险。 从 2020 年的土地成交情况，可以看出未来几年天津商品住宅供应市场仍以中、大型项目占据主导位置，且竞争更趋激烈。 商业、办公用地需求增长稳定，郊区土地市场潜力可观 2020 年天津土地市场的另一特点是 商业及办公等非住宅用地需求较为旺盛，特别是位于市中心区域的商建及办公用地，成交价格居高不下，这显示天津的商业与办公物业还有较大上升空间。 近两年来，海河两岸开发改造带动了大量公建项目建设，对天津市大型商贸公建建设起了较大推动作用，并有效提高中心城区的经济功能和环境品位。 总体来看，目前天津市的商贸、公建用地供应比重较低，随着海河开发力度加大，天津公建用地还将进一步积极吸引外资，加大招商力度。 另一方面，随着中心城区商品房开发日趋饱和，天津四郊五县以及滨海新区的房地产市场迎来新的发展契机。 从保税区整体推出的 31 幅 土地，以及西青区、东丽区土地市场的异军突起，可以看出郊区土地市场在扮演越来越重要的角色。  2020 年天津土地市场趋势预测 土地市场更加透明、公开，政府继续完善以市场为导向的土地调控机制 随着各项配套法规日臻完善，天津土地有形市场也将向更加公开、透明的方向迈进。 不仅经营性土地严格实行“招拍挂”制度，同时，对于存在历史遗留问题的协议土地，也将在未来几年加紧清查力度，以期盘活现有资源，提高土地使用效率。 届时，拥有资金及规模优势的企业将赢得更多的土地资源。 由于土地资源的特殊性以及政府对土地市场的垄断地位，使得调 节土地供应成为政府对国民经济进行宏观调控的有力举措。 为保障房地产行业的健康有序发展，今后国家及地方政府部门将继续完善从行政手段向市场化转变的土地调控机制，土地市场受政策层面影响较大。 土地市场需求保持旺盛， 05 年土地成交规模增长稳定 从 2020 年天津土地交易中心公布的成交数据来看，天津公建及住宅用地仍然保持较高水平，并且土地市场的供需两旺行情还将保持较长一段时间。 预计 05 年天津土地成交规模保持 在 600 万平方米以上，与 04 年基本持平。 中原认为，明年天津土地成交规模增长平稳的原因主要有以下几点：随着城市功 能和基础设施日趋完善，开发商对天津楼市前景看好，土地需求持续增长；其次，目前天津地价提升是恢复性增长而非虚涨，不会抑制正常购地需求；再次天津普遍实行招标、拍卖、挂牌供地方式，有利于创造公正、公开的拿地环境。 最后，在04 年的“ ”大限之后，存量土地将加大清理力度并推向市场，进而拉动成交规模上升。 可以预见， 05 年土地市场仍将是天津开发企业综合实力的角力场。 地价仍有较大上升空间，但涨幅逐渐趋缓 据国土资源部统计， 2020 年，天津的商业及住宅用地价格同比涨幅分别为 %和%，这两项指标在全国 30 个主要城市中均位居首位。 总体来看，天津的土地市场正逐步走向成熟理性，地价呈现与当地经济发展水平相适应的特征。 未来几年，天津地价还有较大提升空间，但随着天津经济总量提升，地价上升趋势逐渐趋于平缓。 据统计，目前国内大多数经济发达城市地价水平逐渐趋于平稳，地价变化涨幅不大。 表现最明显的是北京、上海、广州、深圳、南京。 2020 年北京市各类地价增长率均在 3%左右，上海市各类地价增长率为5%左右，均大大低于 2020 年的增长率。 广州市的住宅地价、深圳市的商业地价还出现负增长。 随着天津土地市场及价格形成机制日趋完善，天津 地价水平将逐渐趋于平稳。 同时，开 发重心向外转移，郊区土地所占比重越来越高，这也促使天津整体地价保持平稳运行，不会出现大起大落的现象。 土地市场竞争更趋激烈，催生合作方式及融资渠道创新 由于从长远来看，地价呈稳中有升态势。 为储备更多的土地资源，拥有较强资金实力的开发企业倾向于在地价上涨之前拍得土地，从而加剧市场竞争。 地价的高企也将催生出新的合作方式及融资渠道。 2020 年，泰达与万通通过股权合作开发泰达城，中新集团与北京新松公司联手中标市中心“地王”，都预示未来天津以土地为载体的竞合将上升到一个新的高 度。 商品房市场  供应市场回顾及展望  历年房地产投资分析 19 96 20 04 年天津市房地产投资额统计7 1 .5 18 0 .81 0 6 .71 1 6 .9 61 6 1 .2 72 1 1 .3 92551 3 3 .9 31 7 5 .8 41 3 .0 %3 2 .1 %9 .6 %1 4 .5 %2 0 .4 %9 .0 %2 0 .2 % 2 0 .6 %0501001502002503001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年预计亿元00 .0 50 .10 .1 50 .20 .2 50 .30 .3 5房地产投资额 房地产投资额同比增幅 房地产投资额是反映一个城市房地产市场总体规模及活跃程度的重要指标。 从上图可以看出，从 1999 年开始，天津房地产投资额呈平稳走高态势。 2020 年，天津房地产投资额预 计达到 255 亿元，继续保持高速增长态势。 总体而言，天津的房地产投资增长情况与国民经济发展速度相适应，房地产投资在整个固定资产投资中的比重保持稳定。  历年新上市商品房分析 19 96 20 04 年天津市房地产新上市商品房统计2 9 4 .8 83 7 8 .9 81 1 2 9 .88 6 8 .8 8 8 8 9 .16 4 9 .8 36 9 0 .3 210004 8 5 .8 92 8 .5 %1 9 8 .1 %2 3 .1 % 2 0 .6 %1 2 .5 %3 3 .7 % 3 6 .8 %2 9 .6 %0200400600800100012001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年预计亿元0 .500 .511 .522 .5当年新增商品房上市量 新增商品房上市量增幅（ 数据来源：天津市房管局） 统计天津历年取得销售许可证的商品房新上市量，可以看出本市历年新增商品房供应量的变化走势。 从 1998 年以后，为平衡供需结构，天津市政府部门严格控制商品房销售许可证的发放，新增上市量从 1998 年逐年下滑，至 2020 年开始止跌回升。 特别是近几年来，新增商品房上市量与需求规模基本适应，空置量进一步降低。 2020 年前三个季度，天津新上市商品房达到 746 万平方米，全年新增供应量预计在 1000 万平方米，同比增长 %。  2020 年供应市场总结 回顾 2020 年天津商品房供应市场状况 ，可以看出主要存在以下几个特点： 全年新上市商品房总量低于商品房成交量，但高档商品房供过于求。 2020 年，天津新上市商品房预计在 1000 万平方米左右，而同期商品房销售面积在 1250万平方米左右，总体而言，市场处于供略小于求状态。 但从细分市场来看，高档商品房 (包括公寓及别墅 )明显供过于求，普通商品房供不应求。 2020 年下半年，政府部门出台一系列调控 措施，确保大量普通商品房上市，结构性的供需失衡问题有所缓解。 但未来几年，供需结构平衡问题仍然是影响天津楼市发展的关键。 商品房整体品质提升显著，房价上涨较快 2020 年上半年，天津商品房成交量骤升，房价也一路走高。 进入下半年，新增商品房放量入市，房价上升势头有所缓和。 房价上涨一方面受需求及成本拉动，另一方面则与本市商品房整体品质提升直接相关。 2020 年，以时代奥城、水木天成为代表的一批中、高档楼盘，在产品细节以及社区环境等方面品质提升明显，在市场上也赢得了不俗的销售业绩。 从供应市场来看，天津楼市开发水平逐渐与国内一线城市接轨，并涌现出一些在国内拥有较高知名度的代表性楼盘。 开发商对市场变化反应更加迅速，产品创新仍有很大挖潜空间 2020 年天津房地产市场波动较 大，这对于天津开发商的反应速度和应变能力也一个考验。 2020 年上半年，天津房价上涨较快，受总价制约因素影响，中、小户型住宅需求上升。 面对这一变化，一些开发商积极求变以适应市场需求，从而在市场中占据主动。 今年下半年，一些主打中、小户型的项目批量上市，还有一些计划在 05 年上市的项目，也对户型配比加以调整，经济型、实用型商品房比例有所上升。 以需求为导向已经成为本市开发企业共识，但另一方面， 2020 年天津楼市创新亮点不多，缺乏能够提升整体市场的特色楼盘。 在产品细节、营销理念和售后服务方面，天津楼市还有很大潜力可以挖 掘。  2020 年供应市场预测 2020 年，天津房地产供需状况并未发生结构性调整，区域市场仍处于平稳上升期。 随着本市一批中、小型开发企业囿于资金及项目操作能力被淘汰出局，一些来自国内一线城市的外地开发商补充进来。 此消彼长之下，不仅带动本地房地产市场升级，也使 2020 年的天津供应市场保持平稳。 预计 2020 年天津房地产投资额将达到 300 亿左右，同比增长 20%。 受开发综合成本上升影响，新增商品房上市量不会出现与房地产投资额同步增长的情况。 同时，政府部门更趋向于使用市场化手段调节供应结构，新上市商品房与需求规模相 适当。 预计 2020 年新增商品房上市量保持在 1000 万平方米左右，与 2020 年基本持平。 其判断依据主要有以下几点：  房地产行业的周期性以及天津楼市长期以来的稳健发展势头，决定 2020 年房地产投资 不会出现大起大落的情况。  受房地产开发成本 (包括购地成本、信贷成本等 )上升的影响， 05 年天津房地产投资额 将保持惯性增长。 国内通胀、加息等经济因素也对房地产投资产生一定的制约作用。  随着土地市场的完善，天津房地产的开放性进一步加强。 外资及外地开发商在津投资有望进一步增加，从而拉动本市房地产投资较大幅度上升。  2020 年天津房地产供应市场的一些特点：  高档住宅 (包括高档公寓与别墅 )市场增长稳定，但整体仍处于供过于求状态。 普通住宅市场延续供不应求态势，与 2020 年相比， 2020 年天津供需市场更趋合理，但仍需警惕结构失衡危险。  板块效应更趋明显， 2020 年，天津的海河板块、西北板块、北部中心区、梅江南板块、快速路沿线板块供需市场活跃，整体开发模式日益成熟。 这几大板块将占据天津商品房供应市场的主体。  城市基础建设及交通功能日趋完善，地铁效应、奥运效应、快速路效应成为支撑天津楼市的重要利好题材。 在大规模城市改造的进程中，商 品房配套设施更加完善，内在价值进一步提升。  从供应区域来看， 2020 年天津市中心改造区域及城郊地区平分秋色，成为天津商品房供应市场的两大方向。 由海河改造带动的老城厢、泰达城开发，位于西北郊的瑞景区域以及位于西南的梅江南板块重新发力，可视为 2020 年本市市区项目及城郊开发的代表作。  民营企业依然占据房地产开发主导地位，外地开发商在住宅供应市场的比重及影响日益提高。 外地开发企业通过项目合作或独立开发的形式，借助品牌优势及产品创新，在天津楼市逐渐占据一席之地。  需求市场回顾与展望  天津历年商品房成交 统计 天津历年商品房销售情况统计及预测210336383630 660 645102212505 9 .88 6 .49 4 .11。