房地产市场研究报告20xx年宁德市房地产调研报告

房地产市场研究报告20xx年宁德市房地产调研报告内容摘要：

土地存量 未来土地市场放量 三、 城市住宅市场分析 （一） 城市住宅分布 （二） 住宅体量分析（图表） 住宅销售数据分析 近半年来，宁德市区的商品房成交量总 合为 万平米。 除却今年 9 月份受民间“鬼月”的影响，而 11 月份宁则是受到经济适用房政策、“ 第二套房”政策影响，导致这两个月的成交量急骤下降。 受供应量不足的影响，近半年来宁德市区的商品房价格上涨仍然过快，主要以东侨板块为主，而东侨又以金域兰湾为主，带动宁德市区商品房价格快速上扬。 宁德市区0 7 年6 月 1 1 月商品房成交走势图39893729358836523626326401232020年6月 7月 8月 9月 10月 11月050010001500202025003000350040004500成交量(万 平米) 成交价格(元/ 平米) 成交量分析 11 月在众多宏观调控政策的高压下，宁德市的整体成交量随市而降，成交量为 万平方米，同比下降了%；现阶段在售的 43 个楼盘中，其中东侨区占 27 个项目，成交量为 万平米，蕉城区有 16 个项目，成交量为。 就宁德市区总体成交量来看 ,东侨片区的成交量占据比例的绝大部分。 蕉城区因土地储备有限，故供应量不足，但在某个时期有集中放量的现象。 宁德市区0 7 年6 月 1 1 月商品房成交量对比走势图( 单位: 万平米) 01232020年6月 7月 8月 9月 10月 11月成交量(万 平米) 东侨区 蕉城区 成交价格分析 11 月份宁德市区商品房成交均价与蕉城区、东侨区的成交均价旗鼓相当，在 4000 左右徘徊。 10 月、 11 月份相继开盘的金港名都、金龙纽约街、金福山庄、瑞丰华庭、顺元庭开盘价格都已突破 4000 元 /平方米，接近 4500元 /平方米，将宁德的整体房价不断推高。 宁德市区07年6月11月商品房价格成交走势图(单位:元/平米)29843989359835262767243536323431309126712462400034043365287326102447394624002600280030003200340036003800400042002020年6月 7月 8月 9月 10月 11月宁德市区 东侨区 蕉城区 在售项目后期可上市量预估 项目名称 规划面积（㎡） 规划套数 主力面积（㎡） 预计下次开盘时间 预计下次开盘待推面积（㎡） 预计下次开盘待推套数 金域兰湾 102578 1125 124130 预计 18600 144 碧海云天 56109 432 预计 39970 324 华府豪庭 177000 1054 140149 预计 8400 472 滨海一号 202000 2315 125138 预计 33600 240 东城国际 119408 840 88/125 预计 50000 390 城市公馆 69557 480 8889 预计 12880 140 金龙纽约街 63000 478 128 预计 43000 204 骊景阳光 106000 676 138 预计 35500 260 君裕东湖 120861 1094 34/84 预计 9400 134 东湖御景 159000 1399 预计 瑞丰华庭 20203 380 124 预计 10000 60 名阳帝景 28300 246 109112 预计 8210 68 金港名都 10000 110125 预计 300000 合计 1312723 8232 569560 2436 据不完全统计，明年宁德市区将有 57 万平米的商品房集中上市，其面市时间多集中在 46 月。 其放量之大是宁德历来所没有出现过的，宁德市场明年将面临严峻的市场考验。 近两年出让土地可建住宅和商业量预估 （三） 住宅供应量分析 面积比例 户型比例 宁德在售项目面积比例图( 单位: % )5%16%10%23%6%9%31%6 0 以下 6090 90120 120140140160 1 6 0 以上 复式目前宁德商品住宅的供应面积主要集中在120140 ㎡，所占比例为 31%，其次是 60 ㎡以下的小户型产品，所占比例为 23%。 从整个供应情况来看， 140 ㎡以上产品 供应较少，复式占比例的 5% 宁德在售项目户型比例图( 单位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 复式目前宁德商品住宅的供应户型主要以三房为主，占总比例的 38%。 其次是一房，占比例的 20%。 从宁德商品住宅户型的整体供应情况来看，宁德的户型产品偏向于居住型的三房。 总价区间 宁德三房户型面积比例图( 单位: % )51%23%10%16%100110 110120120130 130140宁德的商品住宅在三房产品的供应上主要集中在 120130 ㎡三房两厅两卫的标准三房的面积段上。 占比例的 51%。 其次是 130140 ㎡的大三房户型。 宁德住宅总价比例图( 单位: % )9%9%14%12%25%20%11%1 5 万以下 1520万 2030万 3040万4050万 5060万 6 0 以上从图表上看，目前宁德住宅的总价主要集中在 4050 万这个去件内 ,占比例的 27%。 而 60 万以上住宅多为别墅项目，主要集中在君临天下，华建新村和灵秀山庄这 3个项目。 （四） 住宅板块分析 ※市场板块划分 以现有住房分布状况，分为三个板块： ◎ 市中心板块：主要以原有的蕉城区为主，包括闽东西路以北，鹤峰路及暑前路以南为界为市中心板块。 ◎ 东侨板块：主要东侨经济技术开发区为主，以宁川路以西，东湖路以北为东侨板块。 ◎ 城南板块：将闽东路以南的部分划分为城南板块。 （ 1） 从在售项目数量来看，目前除了东侨板块外，其余两个板块的在售项目数量较少。 （ 2） 从待推项目数量来看，未来市中心可开发地数量已基本没有，而东侨板块的东兰、金塔及城南板块的宁川南路、 铁基湾片区仍有大量 的储备土地，将是宁德未来开发的热点。 8101547 73 20246810121416市中心片区 东侨片区 城南片区宁德各板块推售项目数量对比图(单位:个)售磬项目 在售项目 待推项目 物业类型 （ 1） 从全市整体物业类型来看，小高层是全市物业类型的主导产品，而多层比高层数量多． （ 2） 从各板块物业类型来看，在市中心及城南板块都没有在推的高层产品；而城南板块目前主要以多层产品为主．而市中心及东侨则是以小高层产品为主． （ 3） 从各板块物业数量对比图中我们可以发现，目前宁德房地产市场在物业类型上已经开始发生转变，在未来２ ３年中 ,电梯房的数量将持续增加 ,这也为宁德房价的增长及住房舒适性的提高起到了重要的作用 . 各板块物业类型数量对比图（单位：套）030060090012001500市中心 0 490 0东侨 513 813 603城南 347 80 0合计 860 1383 603多层 小高层 高层 均价、主力面积、总价 （ 1） 目前宁德各板块中，东侨板块的价格最高，城南板块受到金港明都的影响价格最低， （ 2） 从主力面积来看，东侨及城南主要是以 120140 ㎡为主力区间。 宁德各板块价格及主力面积对比图1 2 8 1 3 81251365 2 5 65 4 5 941004000020406080100120140160180东侨片区 城南片区3940396039804000402040404060408041004120主力面积(平 米) 主力总价(万 元/ 套) 销售均价(元 /平 米) 面积 宁德各板块面积对比图( 单位: 套)2080180280380480580市中心 416 41 57 12 24 0 16 0 24 0 0 0城南 22 29 19 26 0 39 43 28 44 56 16 37东侨 177 20 85 118 9 73 44 127 559 278 293 1295 0 以下 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130140 1 4 0 以上 复式 （ 1） 市中心主要以 50 ㎡以下的小户型产品为主，受供应量不足的影响，市中心没有 90110 ㎡， 110120㎡及 130 ㎡以上的户型。 （ 2） 城南板块除了缺少 8090 ㎡这个面积段的产品之外，各面积段的分布比较均匀，相比之下 130140㎡是该板块的主力面积，比东侨板块的主力面积大 10 ㎡。 （ 3） 东侨板块的主力面积 主要集中在 120130 ㎡，同时这一面积的放量较大，因此使得此面积成为宁德全市的主力面积。 户型 宁德各板块户型对比图( 单位: 套)5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0东侨 136 277 823 411 179城南 70 79 167 26 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力户型主要落在一房 ,其三房及四房成为市中心的稀缺产品 (2) 东侨的主力户型主要落在三房和四房之间 ,其三房比重较大 ,且在面积上多为标准三房 . (3) 城南的主力户型主要为三房 ,相与其他户型相比 ,其四房的供应量较少 ,为该板块的稀缺产品 . 主要楼盘价格 项目名称 瑞丰华庭 用地面积 7216． 1 ㎡ 总建筑面积 20203 ㎡ 容积率 2． 5 绿化率 30% 建筑密度 28% 开盘时间 交房时间 主力户型 3221入户 主力面积 124 ㎡ 户型配比 小高层 户型 1111 2211 3221入 3221入 面积 4956 8993 110 124 户数 24 16 8 32 比例 % % % % 优势： 地理位置较好，紧临宁川南路，交通方便 周边学校、政府机关较多，有一定的人文优势 劣势： 社区规划小，无基本生活配套 产品产品较差，面临对面名阳帝景 的激烈竞争 ※ 客户分析：以宁德当地及周边县市购买用于子女升学，及周边乡镇小孩子上学在宁德落户的客户为主 ※产品规划：小区由 2 栋 9F 小高层， 1 栋 15F 高层组成 ※去化分析：开盘当天去化约 35％，至 12 月中旬总体去化量约为 50％ 项目名称 名阳帝景 用地面积 11340 ㎡ 总建筑面积 28300 ㎡ 容积率 绿化率 ％ 建筑密度 27％ 开盘时间 交房时间 主力户型 4222 主力面积 128 ㎡ 户型配比 小高层 户型 3222 4222 面积 99112 ㎡ 128138 ㎡ 套数 40 56 比例 % % 高层 户型 3222 4222 4222 复式 面积 109112 ㎡ 128 ㎡ 147 ㎡ 183 ㎡ 套数 51 68 17 4 比例 % % % % 优势： 地理位置佳，紧临宁川南路，交通方便 社区规划好，户型产品设计合理，楼距大 前期广告投入大，在市民当中认知度高 劣势：社区规划相对较小。