房地产市场研究报告20xx年天津市房地产市场投资策略

房地产市场研究报告20xx年天津市房地产市场投资策略内容摘要：

路的优势和海河的优势结合起来，做到空间相连，功能互补，立意同创，环境共享。 拓宽改造兴安路，使其道路红线加宽到 30 米。 将张自忠路机动车交通改道至兴安路，张自忠路改为步行街，张自忠路与兴安路之间狭长的地段，建设一组总建筑面积约为 30 万平方米的现代化的集商业、娱乐、酒店为一体的综合性建筑，取名 “ 和平广场 ”。 该建筑群是中心广场轴线的延伸，并与之共同形成海河中心的标志性地区。 南开区文化古街 南开区文化古街 1996 年改造完成的古文化街现在已成为备受欢迎的旅游景点。 每逢节假日，总有一些住在北京的外国友人专程到古文化街 来感受中国传统城市文化的气息。 很多城市规划专家对天津古文化街所保留和体现的老天津卫民间生活的画卷深表赞赏。 随着到古文化街陆游的客流量不断攀升，它的容量和内涵越来越显得不能满足今后旅游发展的需求。 海河启动规划建设以宫南大街和宫北大街为界，对其以东沿海河的地段进行改造，拆除和古文化街不协调的建筑，在保留现有戏楼、玉皇阁大殿和原有建筑 的基础上，另建造一处具有天津传统风格，带有一定码头文化特色的商业、娱乐游览区，该组建筑总面积约 12 万平方米。 历史上古文化街一带曾有一座海河楼，号称中过的 “ 望海楼 ” ，该楼规模宏大、气势雄伟。 启动工程计划在玉皇阁附近，沿海河重修海河楼，规划楼高 50 米，里面有歌舞弹唱和琴棋书画。 红桥区文化公园 三岔河口是天津的发祥地，是海河的起始点，现有的建筑十分破旧，规划予以拆除，拆除后建成 “ 三岔河口文化公园 ” ，面积为 公顷，公园内建天津城市历史博物馆。 新修三条石横街，并在子牙河上新建一座跨河桥（慈海桥），形成从河北区的五马路过子牙河到三条石横街，再过南运河的金钟桥到金钟河大街，再到城厢动路、荣业大街的一条贯彻市内四个区的城市主干道。 同时，三岔河口与大悲院地区也有了更方便的交通联系。 在三岔河口改造后的护岸上，建一组以天津城市发展史为题材的大型浮雕。 河东区南站中心商务区 南站地区是规划预留的中心商务区，随着我市经贸活动的不断增多 ，高档写字楼、会议中心 、展示中心的需求也逐渐显现出来。 搬迁南站现有的货场，拆除部分破旧住宅，建设一处总建筑面积约 70 万平方米，集现代化的办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐为一体的一组建筑，并修建过河桥梁，使之与解放南路金融街、凯悦饭店、利顺德饭店等著名建筑相衔接。 沿海河建 100 米宽的绿化广场。 种植观赏性树木，如樱花、桃花、 合欢等。 沿海河的道路近期利用六纬路，远期采用隧道的方式沿海河在绿化带线下面建设。 河西区小白楼中心商务区 小白楼是我市的中心商务区之一，现已初具规模。 配合海河两岸综合开发改造，建成一个跨越解放路通向海河的步行广场。 广场的两侧在现有政协办公楼（原德国俱乐部）的基础上，修建以啤酒馆、咖啡厅、特色酒吧为主的 “ 海河德式风情街 ”。 打 通蚌埠道和新建桥梁组成的一条形成马场道、合肥道，以缓解曲阜道和大光明桥的交通压力。 河东区天星广场一带也需做相应的改造，把这条新的城市道路的交通功能和商业功能充分发挥出来。 东丽区 “ 智慧城 ” 根据专家分析，目前我国的建筑设计、建筑技术和建筑材料正处在重大转折时期，具有高度智能化、环保材料、节能设计的未来建筑将给社会的产业结构、市场结构、城市结构会带来巨大的改变，抓住这一历史机遇，抢占中国未来的建筑市场，在海河北岸环境优美的衅先锋南地区建设未来城市、未来建筑的概念展示区，推广国际最新、最高级的建筑技术、建筑 材料，使天津成为服务全国的现代化建设产业基地，对提高我市的城市功能，加快经济发展、增加就业机会将起到直接作用。 开辟先锋南路到津塘路之间的联系道路，在沿河地区规定一块可以开发用地，完成规划后开始向国内外相关的企业发邀请，通过互联网、行业协会、科研机构等渠道广泛宣传我市 “ 智慧城 ” 的规划设想、区位优势和政策优势，然后召开一次国际会议， 研讨未来建筑发展趋势，把社会的目光聚焦到 这个极富发展潜力的产业经济上来。 津南区柳林风景区 柳林风景区规划用地为 2 万平方公里，是市内海河沿岸最大的公共绿地，也是天津市中心城区的九个绿地之一，承担着为城市居民提供休闲、娱乐、享受自然环境的城市功能。 同时，柳林风景区毗邻外环线，有 500 米宽的绿化带和约 20 平方公里的海河自然风景区。 因此，这一地区的建设要从较宏观的视野进行研究、规划。 采用市场化开发的方法，由政府修建道路、市政工程，通过公开招标的方式经开发商一定的土地进行商业性开发，并且按照规划的要求建成规划风景区。 四、天津市重点工程建设（海河建设） 总体构思： 统筹化规划： 按照市委提出的建设服务型的经济带、景观带和文化带 的总体目标，综合考虑了历史文化、经济发展等内容，提出了综合的、细化的 6 个主题目标。 第一：展现悠久历史文化。 第二：发展滨河服务产业。 第三：突出亲水城市形象。 第四：建设生态城市依托。 第五：改善道路交通系 统。 第六：开发旅游休闲资源。 海河两岸综合开发 海河两岸综合开发改造全面启动。 海河清淤 216 万立方米，堤岸改造完成 公里。 海河东路、海河西路等 4 条道路基本建成，慈海桥、大沽桥开工建设，狮子林桥成功顶升。 规划将海河分为三大段落  由北洋桥到外环线为海河的上游，这一段位于中心城区，规划用地面积 42 平方公里，重点发展现代服务业并保护好两岸的文物古迹和风貌建筑，充分体现天津国际大都市的风采。  由外环线到二道闸为海河的中游，规划用地面积 120 平方公里，规划为高新经济发展区和生态风景旅游区，重点发展新兴工业。  由二道闸到入海口为海河的下游，规划用地面积 150 平方公里，为滨海新区范围，规划为多功能的内河港口经济区，重点解决内河港和工业岸线的开发利用。 海河上游段的四个分区 根据海河沿岸的历史文化特点和目前的建设情况，规划将中心城区以内的海河两岸地段划分为四个功能区：  北洋桥至南马路海河两岸的地段为 传统文化商贸区（ CHD） ；  南马路至赤峰道海河两岸的地段为 都市消费娱乐区（ CRD） ；  赤峰道至奉化道海河两岸的地段为 中央金融商务区（ CBD） ；  奉化道至外环线海河两岸的地段为 智慧城（ STD）。 海河改造上游段十大工程 把海河先期实施的基础工程进行了归纳，提出了十大基础工程，分别是： 公共建筑工程、绿化广场工程、道路工程、桥梁工程 、水体治理工程、堤岸工程、通航工程、环境建设、灯光夜景工程、整修置换工程。 道路工程 海河两岸现在基本没有通畅的道路，此次规划对滨河道路、跨河道路、和交通枢纽进行整体改造。 首先在海河东西两侧分别修建主通道，海河东侧从北洋桥一直到外环线有一条贯穿的路，海河的西侧从三岔河口到外环线也有一条贯穿的路，用于公交和游览。 为了缓解道路和亲水活动的矛盾，我们尽量把沿河路和河边留出较宽的活动带。 比如张自忠路原来是沿着河边的路，我们把机动车改到兴安路，后面接到大沽路。 张自忠路完全作为步行道，是市民步行游览的重要空间。 在断面上我们也有多种处理方法，海河东西两条路，经过不同的区域都有不同的设计，象天津站和中心广场地区，有两个大型的城市广场，但是现在与海河之间都被交通干道隔开了。 这里的海河东路又是天津南北交通的咽喉要道，为了解决这个矛盾，我们把这一段的路作成了地下穿越的形式，地面完全做成步行广场，一直延伸到海河边，将来是 一个纵深非常开 阔的城市标志性空间。 我们还打通垂直于海河的重要通道，象北马路、锦州道、曲阜道等道路。 一方面让跨河的交通迅速通过这一地区，另一方面方便从市区其他地方来到河边活动。 这样使海河沿岸的道路系统形成鱼刺状，与城市更紧密地结合在一起。 为了解决停车难的问题，规划在大悲院、古文化街、中心广场、南站、柳林等地区分别设了 7 个大的交通枢纽，每个交通枢纽既是一个大型的地下停车场，又是一个公交、地铁换乘的站点。 通 过 这 几 个 措 施 ， 海 河 边 就 能 够 吸 引 更 多 的 人 来 活 动。 桥梁工程 海河上游段现在有 12 座桥梁，平均桥梁间距约 公里，其中有 10 座作为机动车桥， 6 座作为步行桥，这样海河桥梁间距可以减到 公里，与交通要求相符合。 新建桥梁隧道 16 座： 中心城市功能布局规划 第二部分 天津市房地产市场发展分析 第一章 天津市房地产市场发展状况调查研究 第一节 土地市场 受宏观调控影响，天津市政府在 6 月之后仍然以商业用地的供应为主，居住用地价格涨幅方面也继续趋缓。 由于天津今年一级土地市场交易数据的统计样本太少，国家发改委的报告省略了该项统计，这是近年来自设立该统计项目以来的首例，天津一级土地市场价格要比去年同期上涨 %， 2020 年土地价格上涨近 5%。 2020 年 6 月以来天津市部分土地出让概况 时间 地块 占地面积（ m2） 容积率 土地使用权获得单位 总地价（￥） 6/2 津保（挂） 202039津汉公路南 侧、京津塘高速公路东侧 110239.13 （商业） 3.0 天津天保控股有限公司 22047827 6/2 津保（挂）20203813 津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 66532.65 （商业） 天津市市政建设开发公司 13906532 6/2 津保（挂） 202037津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 11894.54 （商业） 天津空港物流加工区白云宾馆 2378909 6/2 津保（挂） 202036津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 12426.56 （商业） 天津凯华房地产开发有限公司 2485312 6/2 津保（挂） 202035津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 52196.68 （商业） 2.0 天津市万顺置地有限公司 25965272 6/2 津保（挂） 202034津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 36833.65 （商业） 天津安吉通讯技术有限公司 17366730 6/2 津保 (挂 )202033 津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 12463.79 （商业） 3 天津市市政建设开发公司 3792759 6/2 津保（挂） 202032津汉公路 南侧、京津塘高速公路东侧 47999.44 （商业） 天津市万顺置地有限公司 9599887 6/24 津西绍（挂）2020030 绍兴道 0 （商住） 5 天津开发区建隆置业有限公司 54500000 6/28 津保 ( 挂 )2020044津汉公路南侧、京津塘高速公路东侧 2800 （商业） 天津市东丽区宏业加油站 840000 8/10 津东广（招）2020066 号 东至现状住宅，南至电视局转播四号台，西至旺达道，北49204.60 （居住） 天津万兆投资发展集团有限公司 168000000 至广瑞西路，现状为空地 9/30 津南冶（挂）2020067 东至向阳路，南至长江道，西至冶金路，北至冶研所 58396.30 （居住） 天津万科房地产有限公司 267850000 10/19 津南宜（挂）2020083 号 南开区宜宾道 4 号 27919.20 （商住） 天津市房地产发展(集团 )股份有限公司 153150000 10/24 津东虎（挂）2020086 中山门四号路与虎丘路交口 55421.50 （居住） 天津泰达建设集团有限公司 153540000 10/24 津北王（挂）2020085 王串场一号路与正义道交口 0 （商住） 天津市金阁置业有限公司 40840000 10/26 津西澧（挂）2020087 澧水道与太湖路交口 14543.60（ 商业、写字楼 ） 天津瑞翔汽车销售有限公司 78520200 （资料来源：天津土地交易中心，以上数据仅供参考） 从几块。