房地产市场研究报告20xx年南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告内容摘要：

走入理性期。 为什么会回暖。 一个就是整个政策。 国家是稳定房产价格，而不是打压价格。 另一个就是需求仍然很旺盛。 从今年一季度的情况看来，仍然是出现了供求 两旺。 全国一季度商品房的竣工面积同比增长 17％，销售面积同比增长 ％，这是楼市回暖的一个标志。 回归 —— 理性回归或回归理性 通过宏观 调控，消费者从观望期走向理性。 买房的盲从或者是激情正在得到克服，人们更加理性。 在这个情况下开发商也开始理性起来，冷清地看待楼市，更好地打造楼盘。 通过调控，可以进一步认识到在社会主义市场经济初级阶段楼市发展的规律性，楼市发展的相关性，楼市发展的差异性。 一个规律性就是楼市和整个宏观经济是匹配的，因为房地产业是支柱产业，会影响宏观经济的发展。 另外就是相关性。 楼市的发展和金融、财税、社会各方面紧密相关。 第三方面是差异性。 没有两个一模一样的城市，所以要一个一个地进行分析。 有的城市现在回暖的迹象刚刚有一点，程度不一样。 房价涨得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方继续保持理性，波动少一点，回暖快一点。 回报 —— 建设和谐地产、回报社会 房地产业是国民经济的支柱产业。 作为支柱产业，开发商这几年发展很快，也获得了非常高的利润，应该说房地产是高利润，高风险的产业。 那如何回报社会，现在正是开发商应该讨论的问题。 现在正在提出主流开发商的社会责任感，正在提出和谐地产、和谐社会的 概念，这就是对社会回报的一种表现。 对社会最好的回报就是努力提高性价比，用好产品回报社会，用好的性价比回报消费者。 开发商对于产品如何更好的开 发，首先要更多地开发节能、省地型的住宅，绿色住宅应该是发展的主要方向。 开发商应该主动地做为绿色建筑的营造者，通过努力把楼盘建成更加符合省地，更加符合节能的产品。 （二）海安县房地产市场现状 2020 年海安房屋施工面积 ，其中住宅 万平方米，比 2020年的施工面积 、住宅 米分别增长 %、 %；房屋竣工面积 ，其中住宅 ，比 2020年的竣工面积 ，住宅 万平方米分别增长 %、 %；商品房销售面积 ，销售额 28547万元，商品房空置面积 ，分别比 2020年的 万平方米、 17001 万元、 万平方米增长 %、 %、%。 海安房地产业主要经济指标列表 指 标 2020 年 （万平方米） 2020 年 （万平方米） 同比增长 （％） 施工面积 其中：住宅 房屋竣工面积 其中：住宅 商品房销售面积 商品房销售总额 17001 万元 28547 万元 商品房空置面积 市场特征 基本形成以“本地客户为主，居住置业为主，经济实用为主”的格局，供求平衡； 2020年海安的房地产从 2020年的 1300元 /平方米到目前的 2020元 /平方米形成了一个价格的飞跃； 在户型面积配比上 110 平方米至 130 平方米占整个成交比例的85%； 0 随着生活品质的提高，好房型不断被市场认可，小康型、生态型住宅浮出水面，居民 的选择标准越来越高，讲究方便、舒适、周全； 投资购房者所占的比重逐步提高，由 2020年的 %上升到目前的 5%； 在仅有的 5%的投资型购房者选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气以及更好的商业机会。 商品房情况分析 与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近 200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，以及不可避免的产品竞争。 海安商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2020 年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市 规划的实施密切相关。 2020 年海安商品房销售面积比 2020 年同比增长 %，可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。 目前海安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。 海安商品房价格一路飙升，但从海安的市场容量、经济发展趋势和消费者市场空间等因素来看，海安的商品房价格应还有一定幅度的上升空间。 商品房竣工面积走势图010203040502020年 2020年 2020年 2020年 商品房情况数据分析 与房地产投资额成正比的房地产施工面积 大幅度的增长，近 200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，以及不可避免的产品竞争。 海安商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2020 年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市规划的实施密切相关。 商品房施工面积走势图010203040502020 年 2020 年 2020 年 2020 年 从上述商品房销售面积走势图可以看出 2020年海安商品房销售面积比 2020 年同比增长 %，可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。 目前海 安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。 商品房销售面积走势图05101520252020年 2020年 2020年 2020年商品房空置面积走势图00. 511. 522. 533. 544. 552020 年 2020 年 2020 年 2020 年 商品房价格走势050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年 海安商品房价格一路飙升，但从海安的市场容量、经济发展趋势和消费者市场空间等因素来看，海安的商品房价格应还有一定幅度的上升空间。 展望与预测 （ 1）商品住房进入总量增长期 近几年，海安商品住房市场日益繁荣，销售面积逐步增加，商品住房已进入总量增长延续期。 随着海安住房制度改革深入推进，居民的住房观念发生重要转变。 一是脱离了福利分房的羁绊，从被动等待分房转变到主动进入市场买房；二是生 活水平的提高使居民的居住理念提升，从满足有房住、住得下，发展到追求住的舒适、住的健康。 这种住房观念的重要转变，成为海安住房商品化体制基本确立的要素，并使商品住房销售业绩逐年扩大。 预计今后几年海安商品住房销售仍将加快运行速度。 （ 2）房价走势预测 2020 年海安房价持续上涨的总体趋势不会改变。 理由如下： A、土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。 而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。 从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。 B、有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。 由于 城市化进程加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。 C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价对 2020 年商品住房价格会有相对的影响；再有海安房地产市场起步相对较晚，商品房总体价格偏低。 因此，预计海安 2020 年“普通商品住房”价格在现有基础上将有小幅度持续增长的过程。 D、客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。 根据我公司取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量 56个。 客户在极度关注重视价格的同时，对房型合理性、房型面积 、朝向均提出更高的要求，普遍认为 115平方米 /套 ~135平方米 /套最为适宜；居住用房单价在 1950元 /平方米，主力总价在 20万元人民币上下；商业用房单价在 6000 元 /平方米，主力总价在 75万元人民币上下。 近几年，海安城市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设的整个发展趋势与城区的身份愈来愈吻合。 海安不仅仅要建设成为适宜人居的城市， 同时还要适于交流、创业和发展。 同时大量新型的服务行业需要更加良好的商业平台。 因此，商业地产的开发应是下一步的开发重点。 城区居民购房选择首选区域依 然是老城区内，这是由对习惯性生活的依赖所决定的，但不少居民对老城区的环境表示不满，更希望居住于景点宜人、环境优雅、交通和生活便利、商业配套设施齐全的生活小区，购房者更加关注教育、健康、休闲。 消费需求分析 消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在 18002450 元区间，且更集中于 2020 元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在15002020元之间。 与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的 1518 万提升到今年的 1928万， 20 万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。 六、商业用房市场分析 （一）商业用房市场现状 海安房地产市场上的商铺开发力度不够，海安商铺市场一直没有火起来，投资商铺屈指可数，海安目前仅有的几个大型商铺仅人民 路几家连锁性超市项目，无较具规模、成气候的大型商业布局。 商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。 海安商铺市场不温不火，商业运作不规范等现象严重。 六一新政对商业用房市场打击明显，房产投资受到空前冲击，因此开发商铺的定位很关键。 开发商应该经过缜密的调查和严格的选址，确定商业 物业的最佳开发地段和准确定位，规避和降低风险，而不是转嫁风险。 开发商不应仅在销售上做文章，更应考虑到业主或商家的利益。 商铺开发的关键是要实现投资价值的最大化，实现开发商、投资者和经营者多赢的局面。 （二）商业用房需求及发展 “以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展”是 21世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要求。 随着海安县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件的基本完善，居民不在是以前的“乐不思蜀”，而是将眼光转移到了投资类或置业投资类房地产产品上。 钱存银行 不甘心，用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对以前“望尘莫及”的商业类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强，对商业产品的功能、品质、科技含量、性价比（含金量）也提出了越来越高的要求。 根据海安城市经济社会的发展，以及商业区今后的发展趋势预测，这类“精品商业”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为居民今后投资商铺的重要选择条件。 主要表现为： 精品商业趋向细分化 在商业市场日趋活跃，投资方式多元化的今天，一个商业楼盘吸引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换句话说，商业地产的细分 是今后商业地产市场的发展趋势。 对以往商业地产注重区位、地理位置、交通便捷程度、商业氛围的同时，对商业地产从业人员的专业化程度要求也越来越高。 市场对规划、设计、功能分区、营销管理、施工质量的敏感度越来越高。 商业地产进入品牌角逐时代 随着海安商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场“品牌效应”的出现势在必行。 在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值、配套齐全、购物环境良好，还要考虑文化品位、今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地 产出现的客观环境。 同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质、规模化、分区明细化商业地产这一诱人市场。 目前在海安商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力、信誉、知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。 商业产品投资逐步成为居民的消费热点和投资手段 海安是苏中地区的交通要道，但旅游业欠发达，发展物流、会展、国际商贸业一直是海安经济发展的重点之一。 由于近几年长江三角洲 的腾起，海安受到区域经济辐射，经济飞 速发展，城市化进程不断加快，特别是公路、铁路交通的进一步改善和完善，为海安城市经济发展带来前所未有的机遇。 城镇居民收入水平在逐步的提高，随着居民耐用消费品逐渐饱和的前提下，“一铺养三代”的商业投资理念又被重新提起，投资商业地产将逐步成为居民消费热点和投资手段。 目前海安居民除置业投资外，有 15%~20%的投资者是用于投资保值、增值或出租，这与海安居民近几年生活水平很快提高不无关系。 市场需要具有高品质、大影响力的大型购物中心 从对海安市场的商业容量上的评价来看，超过半数的商家认为海安的商业数量不少，但比较 零散，缺乏有影响力的商场和购物中心，其余各有 19%的商家选择“数量不多，有些饱和”与“差不多，可以满足”，但有 7％的商家选择“太少了，仍不能满足”。 从以上就可以。