房地产市场研究报告20xx年哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告内容摘要：

，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。 四、中国房地产业的可持续性分析 可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。 因此 ，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。 房地产业可持 哈尔滨市国际工程咨询中心 44 续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业 的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。 从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。 从而 ,推进中国房地产业可持续发展。 ，避免浪费。 土地资源是房地产业发展的命脉。 但土地资源是有限的，不可再生的。 土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。 在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用 地，防止过多的农用地成为城市建设用地。 农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。 对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。 严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严 哈尔滨市国际工程咨询中心 45 禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。 要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。 ，维护生态平衡。 房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。 生态保护 水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。 因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。 在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。 在 2020年 9 月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京 珠江国际城 举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为， 21 世 纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。 ，建立和发展房地产金融二级市场。 长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。 为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。 根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款 比为 20%，但我 哈尔滨市国际工程咨询中心 46 国却只有 %。 鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产 —— 消费的良性循环。 第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。 优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。 第二 ,企业在观念、产品方面的创新。 不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。 房地产业必须进行环境成本核算。 由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的 消费需要，乃至浪费。 因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。 第三 ,是消费观念的创新。 受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。 因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。 第四 ,要注意在市场服务领域的创新。 实现中介 (经纪 )、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。 第五 ,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。 市场的监督，健全房地产相关的法律法规。 在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。 哈尔滨市国际工程咨询中心 47 一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。 二是逐渐完善房地产相关的法律法规。 目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于 1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。 但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。 有些企业担心管理部门收回，而不顾 市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。 这就要求政府要尽快修订相关法律法规。 此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。 五、哈尔滨市居民住宅建设状况分析 哈尔滨市委、市政府对住宅建设一直非常重视，改革开放以后，特别是进入 “ 八五 ” 以来，我市坚持实行综合开发与旧城改造、新区建设、解危解困、城市基础设施相结合的房地产综合开发原则，集中改造危房棚户区，加大新区开发建设力度，促进了城市的住宅建设，住宅建设投资力度增 强，规模不断加大，竣工量逐年增加， 1995 年至 2020 年 10 年间， 累计完成房地产开发投资 亿元 ， 竣工住宅建筑面积 万平方米（见表 、表 ），建成了诸如和平小区、红旗小区、红旗试点小区、闽江小区、河松 哈尔滨市国际工程咨询中心 48 小区、河柏小区、新阳小区、地德里小区 、泰海花园、欧洲新城 等具有一定规模的居住小区，而且住宅小区的规划设计水平、工程质量和环境质量也有了较大提高，城市居民居住条件得到了明显的改善。 新区开发更注重居住环境建设，给城市增添了新的景观，为实现居住的全面小康奠定了基础。 表 1995 年－ 2020 年我市房地产开发完成投资及年增长率 项 目 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 投资额 (亿元 ) 环比增长率 (%) 表 哈尔滨市市区住宅施工、竣工面积 单位 :万平方米 年度 施工住宅建筑面积 竣工住宅建筑面积 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 哈尔滨市国际工程咨询中心 49 2020 摘自历年《哈尔滨市统计年鉴》 六、哈尔滨市居民居住现状 改革开放以来，哈尔滨市委、市政府千方百计筹措建设资金，加大住房解困力度，建房之多，面积增长之快超过了建国以来的任何时期，人均居住面积由 1978 年的 平方米提高到 2020 年的 平方米（见表 ），居民的居住条件和居住环境得到了很大的提高。 尽管如此，居民居住水平仍然较低，连续多年低于全国城市人均居住水平（见表 ），部分居民居住条件相当差，道外区、香坊区危棚房面积比较大，急需改造和提高现有的居住条件和改善居住环境。 表 1995－ 2020 年 哈市及全国城市人均居住面积 单位：平方米 人均居住面积 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 哈市 全国 摘自历年《哈尔滨市统计年鉴》 七、哈尔滨市房地产供需情况分析 哈尔滨市国际工程咨询中心 50 2020 年，我市房地产业景气指数在上年（除 10 月份、 12 月份外）处于不景气空间低位盘整基础上，呈现回升态势。 自年初哈房景气指数开始回升到景气线以上之后，除 3 月份受季节因素影响外，一直保持在景气空间以上， 12 月份景气指数为 点。 2020 年，哈房景气指数回升至景气线以上，主要得益于我市房地产经济 2020 年较为充分的低位盘整和 2020 年房地产开发大项目的牵动。 截止年末，全市房地产开发完成投资 亿元，比上年增长%，增幅高出上年 个百分点；商品房销售面积为 万平方米，同比增 长 %，商品房竣工面积为 万平方米；空置 面积逐月减少，年末空置面积 万平方米，比上年减少 万平方米。 2020 年我市房地产增长势头明显，建设规模逐渐扩大，呈现 “商业地产 ”特点，结构调整初见成效。 2020 年，哈尔滨市完成建筑业总产值 275 亿元，比上年增长%。 按工程性质划分，完成建筑工程产值 亿元，比上年增长 %；完成安装工程产值 亿元，比上年增长 56%；完成其他工程产值 亿元，比上年增长 38%。 建筑业总产值突破亿元以上的企业共有 45 家，占全市总产值的 58%。 其中完成建筑业总产值达 5 亿元以上的企业有 7 家， 分别为龙建路桥股份有限公司、黑龙江省第一建筑工程公司、黑龙江省火电第三工程公司、黑龙江省华龙建设有限公司、金马建设开发集团股份有限公司、哈尔滨市第五 哈尔滨市国际工程咨询中心 51 建筑工程公司、哈尔滨市东方建筑工程有限责任公司。 全年完成建筑业增加值 58 亿元，比上年增长 %。 建筑业计算劳动生产率年平均人数 万人，年人均劳动生产率 87582 元，比上年增长 %。 2020 年，全市建筑业企业承建房屋建筑面积 2020 万平方米（含外埠工程，不含私人建房），比上年下降 %。 当年新开工面积 1079 万平方米，比上年减少 199 万平方米 ；竣工房屋面积 1180万平方米，比上年增长 %。 全市建筑企业拥有固定资产净值 76 亿元，比上年增长 %。 其中机械设备净值 亿元，比上年下降 %；年末自有机械设备总台数 90548 台，比上年增长 %；年末自有机械设备总功率 万千瓦，比上年增长 %。 流动资产 亿元，比上年增长 %；资产合计 亿元，比上年增长 29%。 实现工程结算利润 亿元，比上年增长 %。 实现利税总额 亿元，比上年增长 %。 其中，实现利润总额 亿元，比上年增 长 %；税金 9 亿元，比上年增长 25%。 国有企业实现利税总额 亿元，占全市利税总额的 %。 建筑施工企业管理费用支出 亿元，比上年增长 %。 建筑施工企业负债总额 亿元，比上年增长 %。 其中，流动负债为 亿元，占负债总额的 %；长期负债为 哈尔滨市国际工程咨询中心 5。