房地产市场研究报告20xx年南昌市房地产市场研究报告

房地产市场研究报告20xx年南昌市房地产市场研究报告内容摘要：

本土企业洪城大厦集团 500 亩、澄碧湖 700亩，南昌的最大盘，占地 1600 亩的大湖之都也落户城南。 “大盘 ”缘何都选择城南呢。 这与市政规划不无关系。 据南昌市总体规划， 2020 年南昌主城区将由一 个中心城区、五个组团城区组成，莲塘镇是五个组团之一，定位为生产、生活综合区，规划人口 18 万人，面积 22． 5 平方公里。 城南承接了南昌旧城改造，人口外迁催生的居住需求，在城南与市区又有 “昌南工业园 ”、 “小蓝工业园 ”两大工业园区，将为城南 “大盘 ”后续发展提供强大支撑，地势平坦，是诸 “大盘 ”割据城南的先天优势。 第五章 商业房地产调研与分析 第一节 南昌市商业房地产概况 一、南昌市商业房地产各项经济指标 （一）南昌市商业用房指标变化态势 根据江西省统计局提供的一项数据显示， 2020 年 江西省房地产开发中商业营业用房指标为85985 万元，而 2020 年则升为 166492 万元， 2020 年比 2020 年增长了 %，这说明了江西省在商业用房上的发展速度极其迅猛。 （二）南昌市各区域商业房地产的价位及租金情况 指标区域 价 格 租 金 备 注 中心区 1 类地段 3500050000 元 /㎡ 8001000 元 /㎡ /月 2 类地段 1500025000 元 /㎡ 200300 元 /㎡ /月 3 类地段 1202015000 元 /㎡ 80120 元 /㎡ /月 朝阳 区 900012020 元 /㎡ 8090 元 /㎡ /月 青云谱区 56006000 元 /㎡ 3040 元 /㎡ /月 青山湖片 800010000 元 /㎡ 3040 元 /㎡ /月 高新区 50006000 元 /㎡ 2535 元 /㎡ /月 二、南昌市商业业态构成 ■ 百货商场 主要有南昌百货大楼、新洪客隆商场、洪城大厦、金阳光等，分布在市中心区、南京路、中山路及广场周边区域，是南昌市民休闲购物的首选之地，这些商场、超市营业面积大多在 1万平米上，经营范围广，商品丰富，多为联营形式。 ■ 超市 北京华联、良友超市等多为中型零售商场，地处中心区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。 ■ 邻街商铺 即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。 经营项目包括：文具店、茶店、照相馆、药店、快餐店、诊所、干洗店、电气专卖、建材专卖等。 ■ 专业市场 主要分布在市区各个片区，一般大多数偏市郊。 如洪城大市场、万寿宫商城、南昌建材大市场、图书批销中心等，主要从事商品批发业务，因此市场的周边交通较发达。 ■ 商业广场 它是商场、超市之后新兴的一种物业，兼 备休闲、娱乐、购物等功能。 目前南昌有：太平洋购物广场、万达购物广场；在建的还有财富广场、地王广场等。 三、南昌市商业地产物业类型 1．商业大楼 如百货大楼、洪城大厦等。 2．住宅裙楼 在多层、小高层或高层下建造的商业街房产，多开设为超市、商场、餐饮。 3．沿街店铺门面 市主干道、厂矿企业、学校等沿街兴建的商业门面房。 社区商铺 大型社区沿街商铺，消费对象为所在地区的特定社区居民 四、商业房地产开发经营方式 1．零星开发 有不少单位或市民在住所或办公场地周边自行搭建商业门面，出租经营不成规模，档次 低，管理差，影响了市容和破坏了商业房产的规范，现在这种私自建设商业房产，在市区内正逐步消失，主要存在郊区或城市周边地区。 2．合作开发 这种方式主要是房地产开发商与零售商或其他商业公司共同合作，开发商建设商业场所，合作的零售商或专业商业经营公司经营物业，要么自己经营，要么由专业公司进行招商管理，从而在不同公司之间实现职能分工，各自干自己最专长的事，可以有效的提高商业物业的商业价值，同时分担和降低风险，实现对风险的均衡控制。 如南昌万达商业广场就采取这种模式，大连万达开发物业，而引进沃尔马超市，实现共赢。 3．联营方式 开发公司提供场地，各地商家提供进场商品，开发公司收取进场费和提取商家销售额或利润一定的百分比。 如：南昌新洪客隆商场，百货大楼商场均采用这种模式。 4．商住楼开发 随着南昌市区的拆迁改造，推出了许多住宅楼盘附属商业或商业街，成为南昌商业开发新形式。 第二节 南昌市商业房地产现状深度分析 近段时间来，洪城商业地产投资热一波接一波，夺人眼球，从先声夺人的香江家居城开始，南昌人就被这产权式商铺的概念搅得沸腾不已。 热心陶瓷大市场、千花伴购物公园、盛世东 方商贸城、鸿顺德、江西国际 汽车城、江西国际家居港、豪威大市场、万达广场、财富广场等一个个大商铺让南昌市商业地产不断升温。 “商业地产 ”开始成为房地产界追捧的焦点，大有启动新一轮的地产淘金之势。 一、南昌市商铺市场已形成 “三足鼎立 ”的势态 八一广场逐步形成以财富广场、万达购物广场为核心的大型购物商圈；洪城大市场、盛世东方、鸿顺德国际商贸城周边形成了洪城商圈，而在昌东区域，形成了以香江家居大市场、江西国际家居港为龙头的家居建材商圈。 如今，开发商都能根据各区域的地理位置与交通环境来对市场经营的品种进行定位。 二、商业地产运作新模式浮出水面 据了解，南昌已经出现带租约产权式商铺。 带租约销售商铺的这种销售模式在沿海地区已成为趋势，即商铺在销售之前已经租赁给经营商家，投资客户在买到商铺后就有租金可收，避免了买了商铺没有人租的尴尬局面，进一步降低了商铺投资者的投资风险，该销售模式的出现将彻底改变南昌投资者投资商铺的理念。 开发商声明，开发商与投资者签定买卖合同后，可立即将总价款的一定百分比作为三年的租金一次性奉送给投资者，并与投资者签定三年委托经营合同，依托开发商强大的整体资源优势，待到市场兴旺、繁荣后，再将店铺的经营权交还店主。 作为投资者，则一次性 获取三年的高投资回报，大大降低了投资者的入市风险。 开发商还成立推广基金以及创业基金，帮助资金周转有暂时困难的经营户共度难关，对市场内经营的商户提供专门创业基金贷款，扶持经营者发展。 开发商是否可做到，还难定论，但令人欣慰的是，南昌开始有了一种新生事物，说明有人注意到了培育市场这一问题。 三、先招商再卖铺 南昌的商铺销售出现过开发企业 “重销售、轻招商 ”的情况，开发企业这样做其实是本末倒置。 经营者投入资金购铺，却不能在市场上找到利润点，这样下去不利于南昌整个商业地产的发展。 按照正常的商铺运作思路，一个新生的市场需 要一个培育的过程，开发企业绝不能一销了之；而且，新生市场需要品牌商户来支撑，才可以做活。 基于这点，南昌市各大商业市场在销售之前积极做好招商工作，让重点客户、经营者先进场，然后才开始对外销售，吸引投资客，显然，这才是解决问题的根本之道。 四、社区商铺渐成投资新亮点 随着房地产行业的飞速发展，社区商铺已成了南昌楼市风格独具的业态形式之一，生命力格外旺盛：在本市已经形成的数十个大型社区中，几乎每一个社区都有新商铺在租售， “社区商铺 ”这块诱人的蛋糕已经越做越大了。 社区商铺之所以能在短短的一段时间里获得如此迅猛的发展 ，除了房产市场全面向好这一主要因素之外，还与其特性有关。 该物业具有房地产特性与商业经营特性，消费对象是所在地区的特定社区居民。 另外，从商业发展的趋势来看，南昌市的商业零售业发展已开始显现出 “聚集 ”和 “扩散 ”的发展趋势，即高档商品向中心商业街区聚集，日用商品向社区扩散现象的今天，相对于专业商铺的高价位，社区商铺以其低租价、高回报率的现实特点，赢得了小商品经营者的普遍青睐。 后 记 本项目市场调研，分为住宅与商业两个重点；信息翔实，涉及面广，客观真实；市场分析以调查数据和实地感受为依据，调 查面较宽，且不舍细节。 本调查结论经反复斟酌、谨慎得出。 武汉达观天下房地产顾问机构 2020 年 8 月 26 日 民生银行大厦项目营销策划案 【民生银行大厦项目营销策划案】 目录 前言 ……………………………………………………………………… 2 第一部分 市场环境概述 ……………………………………………… 3 第二部分 写字楼市场调研 ……………………………………………21 第三部分 项目分析 ……………………………………………………50 第四部分 项目定位 ……………………………………… ……………55 第五部分 营销思路 ……………………………………………………59 前 言 首先感谢贵司对我司的信任与支持，我司得此机会向贵司提交此 “项目营销策划案 ”，供贵司参考；我司期望能与贵司进行更深入的合作，并祝项目成功。 本 “项目营销策划案 ”主要包含了我们对武汉市市场的理解、对武汉写字楼市场调研、对本项目的 SWOT 的分析与建议思路、对项目消费力市场的研究与我们对项目的初步市场定位、价格评估等内容，乃至于具体的对项目的整合推广思路与价格策略、销售计划等方案简案。 我们秉者一贯的专业的精神与对 贵司负责的态度，向贵司提交此案，敬请贵司批评指正。 谢谢。 武汉达观天下房地产营销有限公司 【民生银行大厦】项目策划组 第一部分 市场环境概述 一、武汉市房地产市场综述 武汉的房地产开发起步于 1984 年。 特别是 1998 年以来，市委、市政府坚持把房地产开发和住宅建设作为重要产业来抓，采取了一系列政策、措施，如实行住房分配货币化，建立并完善住房公积金制度，放开住房二级市场，降低或取消交易税费，住宅用地全面实行公开挂牌交易和一费制等等。 1992 年－ 2020 年，全市房地产开发和住宅建设累计完成投资 900 多亿元，累计竣工房屋面积 4000 多万平方米。 经过 10 多年的房地产开发和住宅建设，武汉中心城市的功能获得极大提升。 房地产投资增势迅猛， 10 年增加 16 倍。 1992 年－ 2020 年，武汉房地产开发和住宅建设的投资由 亿元增加到 130 多亿元，增加近16 倍，年均增长近 32％；施工面积由 200 多万平方米发展到 1700 多万平方米；竣工面积由100 多万平方米增加到 600 多万平方米，年均增长 ％。 2020 年，武汉商品房销售面积近 600 万平方米，是 1992 年的 14 倍多，年均递增超过 30％；个人购房占商 品房销售总量的比例也逐年增长， 1992 年不足 20％，到 2020 年基本上都是个 人购房。 地产渐成ＧＤＰ主力军 1992 年以来，房地产业在第三产业特别是在整个国民经济中所占的比例逐年提高。 1992 年，其增加值只有２亿多元，占第三产业增加值的 ％，占整个国民生产总值的 ％；到 2020年，其增加值近 46 亿元，占第三产业增加值的６％以上，占国民生产总值的３％以上。 从发展速度和趋势看， 11 年来，全社会固定资产投资增加了约８倍，年均增长近２４％；而房地产开发投资增加了约 16 倍，年均增长近 32％。 房地产开发和住宅建设对全市ＧＤＰ增长的直接贡献率达 个百分点，可见其对国民经济的支撑、带动作用十分明显。 市民居住环境快速改善中。 为改善市民的居住条件，提高市民的生活质量，武汉一直将住宅建设作为房地产开发的重点，在住宅建设中大力推广使用新技术新产品，以示范工程为先导，努力提高住宅产业化水平。 “九五 ”以来，武汉先后抓了国家试点小区 ——常青花园、宝安花园的建设和国家小康示范小区——世纪家园、国家康居工程 ——绿景苑小区的建设。 通过典型示范，一批品牌企业和品牌小区涌现出来，带动全市住宅建 设上规模、上档次、上水平。 1992 年－ 2020 年，全市房地产开发累计竣工住宅 3300 多万平方米，直接解决了约 30 万户 120万居民的住房问题。 目前，城区人均居住建筑面积超过 22 平方米。 江城小区环境渐佳。 通过房地产开发和住宅建设，武汉同步建设了一大批中小学、幼儿园、居民文化中心、商业网点、公交站点等公共服务设施。 通过搞好小区绿化环境，市民的居住环境获得进一步改善，生活质量获得提高。 同时，房地产开发成为筹集城市建设资金的重要来源，既增加了财政税收，又促进了城市基础设施建设。 武汉市房地产开发队伍迅速壮大。 武汉房地产开发企业队伍经历了从少到多、从小到大、从弱到强的发展历程， 1992 年只有 40余家，近几年保持在 800 多家，从业人员近６万，是城市经济建设的一支重要的生力军，为缓解就业压力、促进社会稳定发挥了积极作用。 二、近年武汉市房地产市场发展形势综述 武汉市房地产市场快速发展 截至 2020 年年底，武汉市实有住房建筑面积 9400 万㎡（不含空置住房），人均建筑面积已达 ㎡。 市房地 局 2020 年统计数据：开发总投资额为 亿元，同比增长 %，其中住宅投资 亿元，同比增长 %， 占总投资。