房地产市场研究报告20xx年南京别墅市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年南京别墅市场分析报告内容摘要：

济型别墅大量涌现。 在 2020 年以前别墅都是富人身份的象征，中产阶级是不敢问津的，但 2020 年末到 2020 年，南京市区的房价已经达到 5000 元 /m2，而郊区的别墅均价才 3000 元 /m2。 同样的总 价，在市区只能买一个普通的公寓，而在郊区就可以买一幢别墅，这种性价比导致很多中产阶级、退休的老干部到此购买物业。 同时江宁的基础设施在政府和开发商的合作下也越来越完善。 这些原因都使得经济型别墅持续热销。 象美丽新世界里的别墅均价才 3000 元 /m2，、亚东的沁兰雅筑也就 3600元 /m2 的均价、锦绣花园的独立别墅起价才 2500 元 /m瑞景文化均价 瑞尔特房地产顾问机构 第 24 页 3300 元 / 4500 元 /m2。 经济型别墅的大量涌现和热销，从另一方面也让南京别墅市场热了起来。 3）客源发生一定的变化。 目前，权威部门的一 份分析资料表明，目前南京居民住房消费形式已由原先的 “金字塔形 ”转变为 “橄榄型 ”，即中高档公寓与经济型别墅开始成为住房消费的主要对象。 这种消费方式已接近欧美发达国家的消费模式。 南京别墅的消费人群已从最初的外资企业经理、私营企业主向金融业、 IT 业、商贸业及文体界的杰出人士汇集，在这其中，中低档别墅虽然有被当作第一、第二居所之分，但绝大部分是用来居住。 除了金融、 IT、贸易等人群，部分其他行业的高级白领及高效益企业职工也进入 了 购买经济型别墅的大军。 4）远郊度假别墅兴起， 句容、溧水、六合、江浦等具有地方特色、风 景优美的地方都成了建造度假别墅的首选。 句容首先推出了一个“边城”项目，本项目利用沈从文优美的散文向人们讲述了一个美丽的、原始的少数民族的聚集地。 山水美景，浓郁的少数民族特色， 5 亩地一栋别墅的概念，确实有诱人之处。 南京满庭房芳发展商在溧水的无想山风景区开发了一个满庭芳项目，占地 3000 亩，由澳洲五合、加拿大 CWMM 等著名建筑设计规划公司进行规划，并且提出每栋占地 10 亩的庄园式生态别墅概念。 无想山为溧水著名的风景名胜区，四面环山，湖泊众多，并且有高尔夫 瑞尔特房地产顾问机构 第 25 页 球场、直升机停机坪等高级配套设施， 5）圈地运动方兴未艾。 目前南京的别墅项目占地都非常大，几千亩的楼盘比比皆是，2020 年 12 月 26 日，江苏阳光置业以 亿元的成交价取得聚宝山地块的土地使用权。 出让面积 64 万平方米，实际出让面积 49万平方米， 聚宝山地块位于东杨坊立交的西北角，是城东地区最大一块环境整治项目用地。 此地块四周为树木葱郁的群山环抱，南望风景秀丽的钟山风景区，北靠聚宝山，西临紫金山，自然环境优美；地块东临长江二桥连接线、绕城公路，南临宁镇公路，进入市区十分方便；周边地区已形成浓厚的房地产开发氛围，距仙林大学城仅 4 公里，南侧将新建钟山国际体育公园等。 此外，该地块利于成片开发；极具升值潜力。 2020 年 12 月 26 日 挂牌招标的聚宝山地块，位于幕府山附近，风景优美，属于一级地块，占地。 2020 年 3 月 12 日挂牌招标的上下五旗地块占地 3700 亩，规划要建顶级别墅和高尔夫球场。 该地块位于紫金山脚下，风景优美，也将是顶级别墅的聚集地。 2020 年 6 月份 的南京下关宝善地块以底价１８亿元正式挂牌出让，此块地实际出让面积为约４８．５万平方米， 此地块濒临长江，人文资源丰富，交通便捷， 这种上千亩的土地出让在溧水、六合、句容等县区也是屡见不鲜。 在郊区 的这些地块都位于优美的风景区，随着国家五年内不在批准别 瑞尔特房地产顾问机构 第 26 页 墅用地禁令的发出，这些地块必将朝着顶级别墅的方向发展。 6）占用大量不可复制的自然资源。 别墅最大的一个特点就是真山真水，所以必定要占用山水等优美的资源，同时这些资源都是不可再生的，这一现象已经引起了很多人的反对，一些学者、专家、甚至普通市民都已经对此提出了异议。 瑞尔特房地产顾问机构 第 27 页 别墅市场火热原因 1）人们生活方式的转变 由于网络的发展，企业的管理阶层不必朝九晚五的去上班，通过网络就可以看到企业人员的工作情况。 在城里居住的人群 也不愿一天到晚呆在污浊的市区环境中，他们向往到郊区呼吸新鲜的空气，放松心情，和全家人一起郊游共享天伦，或者呼朋唤友一起去踏青、聚餐。 “ 5+2”的生活模式已经成为一个大的趋势，郊区别墅在人们这种生活方式的转变下就成为了人们的一个新宠。 2）经济的发展，人们收入水平的增加 第一个表现就是汽车等交通工具已经越来越普及， 2020 年南京的私家车以每月千辆的速度增加，只要交通便利，距离已经不是第一制约因素。 第二个表现就是由于收入的增加使人们的休闲方式发生着变化 过去人们在休闲娱乐时最先想到是请客吃饭，但随着收入水平的增加请客吃饭已经不能再引起人们的兴趣。 人们热忠于锻炼身体、回归自然，所以野外郊游成为人们在节假日最喜爱的休闲活动，所以别墅就成了一批人在休闲度假时的居所，有这样的消费者所以别墅从城郊结合向远郊发展。 3）市区内房价暴涨 相对于市区来说郊区的别墅价格处于价格盆地。 今年市区的房价能达到 4500 元 /m2，相对于这个价格来说，江宁等地 3000 元 /m2 瑞尔特房地产顾问机构 第 28 页 的别墅是相当具有价格优势的。 同样的总价在市区只能买到一般的公寓，而在郊区就能买到一栋别墅，随着交通的便利，更多的人会因这种性价比到郊区购买别墅物业。 3）政府政策 2020 年 2 月国土资源部发出紧急通知，各省市地区一律停止别墅用地供应，这一禁令成了别墅市场的一大利好消息，原来对别墅物业持观望态度的人也激起了购买欲，原来就要结束销售周期的别墅物业也改变了销售策略，延长销售物业，对景观、配套等作足文章，提升别墅的附加值，使得别墅档次提高，别墅销售市场红火。 4）基础配套 别墅，尤其是远郊别墅，最大的瓶颈就是交通和安全问题。 南京前几年郊区吸引购房者的地方就是房价低，但基础配套很不健全，所以郊区别墅市场迟迟热不起来。 随着道路和水电等基础配套的改善，远郊别墅的瓶颈正在慢慢解除，郊区别 墅也开始受到人们的关注。 例如将军山板块就是在 2020 年共青团路和将军路修通后热起来的。 5）改革开放政策 南京一直是个半保守的城市，改革开放的力度不够狠， 所以 2020年以前南京的经济发展一直不迅猛，但近年来长江三角洲成了全国经济的领头兵，南京作为长江三角洲重要的大城市，改革开放的力度逐步加大，南京的城市发展定位就是“作为长江三角洲重要城市之一，大力发展改革开放，与国际接轨”。 城市形象得到提升，大型企增多， 瑞尔特房地产顾问机构 第 29 页 人们的收入增加，所有这些因素都使南京和外地人士在购买高档物业的需求增加。 瑞尔特房地产顾问机构 第 30 页 别墅市场的板块分析 南京 2020 年的别墅市场可分为以下几个板块：将军山板块、城东北板块、六合板块、溧水板块、江浦板块。 1）将军山板块 主要是指将军山北路沿线，具体是指将军路以北，秦淮河以南，宁杭高速以西，翠屏山以东的区域，与百家湖板块连成一体，优越的自然环境和地理位置是别墅的最佳选址。 该板块是现在南京别墅市场的龙头老大，沿着将军路由北向南分布着 左岸名苑、运盛 •美之园、金陵翠屏、翠屏国际城、瑞景 •文华以及爱涛 •漪水园、盛唐艺术园等近五千亩的别墅项目。 在开发之初这个区域的别墅项目的定位是 高档别墅 ，但随着众多开发 项目云集 在 将军路， 使得这里的别墅也开始鱼目混珠。 2020 年这里也开发了大量的公寓，使别墅形象大打折扣，别墅的目标客户没有吸引到，反而使一些公寓热销起来，例如翠屏清 BOBO 公寓等远比这里的别墅热销。 所以以后开发商在这里开发别墅将变得越来越谨慎。 3）城东北板块 是南京的顶级别墅区，集自然经管、交通等优点于一身，上下五旗还要建在全国都数的上的高尔夫球场，所以这里的别墅就是一种身份的象征。 4） 溧水板块 溧水全力推动休闲度假产业，明确主题公园、高尔夫球场、大型 瑞尔特房地产顾问机构 第 31 页 第二居所、大型临湖会馆 4 大开发布局，实行 “错位摆布，互动开发 ”。 溧水 最具优势的资源有两个。 一是区位和交通优势。 随着大交通的发展，溧水已经成为连接华东苏皖的交通节点， 4 条高等级公路使溧水与华东骨干路网全线沟通，与南京连成一片，到杭州、上海从 3 个半小时缩短到 2 小时，到南京 48 公里仅半小时车程。 二是具有得天独厚的山水人文资源。 1100 平方公里的溧水， 70％是坡度在 15 度左右连绵起伏的低山丘陵，简直称得上是天然的高尔夫球场地形。 全县 25 万亩水面的最大特点是单体水面大，其中石臼湖是南京最大的淡水湖，东屏湖 7． 8 平方公里，比杭州西湖还大 1 平 方公里，自从 1958 年作为水库开挖至今， 180 平方公里的来水面使之从没干涸过，水质极佳，能见度达到五六米，湖内最大的鱼有 100 多斤。 而且水岸线十分丰富，半岛很多，是旅游度假绝好的地方。 碧波荡漾的东屏湖旁，江苏东恒集团已经决定在这里建设 平方公里的旅游度假区，总投资 100亿元，3 年内首期投资 15 亿元，著名的美国泛亚易道策划公司正在作总体规划；恒邦集团要在旁边的卧龙湖投资 4 亿美元开发建设澳洲风情园，风情园对面将建设 100万平方米的低密度第二居所，以满足 “5＋ 2模式 ”阶层 (5 天在城里上班， 2 天到别墅休假 )的需求；白马森林休闲度假村、在天生桥南侧建设 400 幢别墅的 “凤凰山庄 ”、傅家边 “私家庄园 ”等等全都进入实质性实施阶段。 5）句容板块 句容有三个湖，一个是仑山湖，这个地方风景优美，有山有水， 瑞尔特房地产顾问机构 第 32 页 没有任何污染。 江苏仑山湖投资 三亿美元进行综合开发。 一期工程投资三千万美元，建设具有法国情调的集旅游、休闲、娱乐、居住为一体的度假胜地。 还有一个湖叫虬山湖，是秦淮河的源头，南京一位私营企业家已开始开发，明年这个时候也将建成旅游、居住、餐饮为一体的度假区并对外开放。 还有一个就是二圣湖，这个地方正在招商引资之中，面积有 八千多亩，没有污染，湖中间有一个独立的岛，旁边有一个半岛，在这里搞一个度假区可以说非常好。 还有一个高尔夫度假村， 2020 年句容被国家旅游局评为中国优秀旅游城市，目前我们正向中国旅游强市迈进。 6）江浦板块 江浦板块是近几年才被人们发现、开发、并看好的，江北过去在人们的心目中是落后的、偏僻的，但近几年南京市政府为开发江北，政策也在向此倾斜，江北的自然资源也被人开发利用了起来。 包括老山林场、狮子岭、珍珠泉、汤泉等名胜。 近年来，已建和在建的有国际标准高尔夫球场、度假别墅、傣家竹楼群、欧式木屋、跑马场、斗鸡 场、野营度假村、水上逍遥区等几十处旅游景步和娱乐设施 ，在售的项目有威尼斯水城等。 浦口的九龙池也是一个有众多优势的地方：前有水，后有水，而且还有温泉这个不可复制的自然资源，交通还很便利，到南京市区只要 30 分钟车程。 现在浦口区政府就在龙池边上，还建有一大吉温泉度假村，所以配套和发展趋势的很乐观。 7） 六合板块 瑞尔特房地产顾问机构 第 33 页 六合撤县并区以后，房地产的前景也呈现良好势态，六合也有着别人无法复制的自然资源，六合有三个旅游度假区，建有度假别墅。 金牛湖旅游度假区 ， 该区为南京市风景名胜区，是南京市 十五 规划中重点旅游开发区之 一，总投资 3000 万美元。