房地产市场研究报告20xx年全年苏州吴江房地产市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年全年苏州吴江房地产市场分析报告内容摘要：

0年地价楼价上涨”。 顾云昌表示， 2020年的楼市是钱松地紧的楼市，资金流动泛滥，人民币升值预期，使热钱纷纷流入楼市，同时，土地呈不断收紧的状态；其次，旺盛的需求出现，包括自住性需求和投资性需求，而且，现在越来越趋向“ 6个人供一套房子”，则双方父母加上一对小夫妻，购买力强劲。 同时 ，国民一直以来对不动产的钟情也带来了挡不住的投资需求；第三，在强劲的需求面前，供应显得严重不足，在住房方面， 2020 年全国竣工面积是 亿平方米，而销售面积去到 亿平方米，供是求的两倍多；在土地方面，照样供不应求，“面粉卖得比面包贵”是 2020年才出现的，开发商恐慌性买地，老百姓也恐慌性买房。 国家宏观经济的快速发展对土地需求的压力继续增大、商品房价格的持续走高和土地资源的相对稀缺性，决定了土地价格增长的长期趋势。 虽然 2020年地价增幅仍小于其他多数经济指标，但季度数据中已出现了居住地价与房价增 幅基本持平甚至略高的迹象。 吴江土地市场 吴江 07年共出让土地面积 ㎡，总建筑面积为 ㎡ ,总成交价 ，超起拍价 ，平均超起拍价幅度为 %，整体平均楼板价为 /㎡。 07 年各乡镇出让土地情况汇总表 镇别 地块数量 地块面积：㎡ 所占比重 成交价：万元 所占比重 超起拍价：万元 超起拍价比例 总建筑面积：㎡ 所占比重 平均楼板价 松陵 11 % % % % 运东 2 % % % % 同里 4 % % % % 盛泽 7 % % % 353250 % 横扇 1 % % % % 七都 2 % % % % 震泽 7 % % % % 汾湖 16 % % % % 平望 0 0 % 0 % 0 % 0 % 0 桃源 0 0 % 0 % 0 % 0 % 0 合计 50 % % % % 07年吴 江各乡镇出让土地面积分析23%1%2%12%2%1%11%48%松陵 运东 同里 盛泽 横扇 七都 震泽 汾湖 07 年吴江各月土地出让情况 时 间 数量 土地面积 所占比重 建筑面积 所占比重 成交价 所占比重 楼板价 24 % % % 3 % % % 4 % % % 2 % % % 5 % % % 5 % % % 7 % % % 合计 50 % % % 07年吴江个月出让土地情况020200040000060000080000010000001202000 土地面积 建筑面积 07年吴 江各乡镇成交总价情况050000100000150000202000250000松陵 运东 同里 盛泽 横扇 七都 震泽 汾湖成交价：万元 超起拍价：万元 07 年吴江各类型物业土地出让情况 土地性质 土地数量 土地面积 所占比重 总成交价 所占比重 超起拍价 超起拍价比例 总建筑面积 所占比重 楼板价 纯住宅 6 141893 % % % % 商住 14 % % % % 商业、商服 2 % % % % 商业 15 % % % % 商服 13 % % % % 50 % % % % 0 7 年吴江土地出让个月成交总价050000100000150000202000 成交总价：万元 07 年吴江各种性质土地出让情况0500000100000015000002020000250000030000003500000纯住宅 商住 商业 、 商服 商业 商服土地面积 总建筑面积 07 年吴江各种性质土地成交总价情况050000100000150000202000250000300000纯住宅 商住 商业 、 商服 商业 商服总成交价 超起拍价 就土地价格增幅情况而言： 增幅比例最高的为同里，平均增幅超过 70%，其次为松陵、运东平均增幅也都超过 65%，增长幅度最小的为震泽镇，震泽镇推地量总量为 22 万多㎡，震泽被 评为 “中国蚕丝被之乡”、“中国亚麻绢纺名镇”而且还是拥有新申集团、七宝集团等全国知名企业，整体发展势头迅猛， 07年更是出现了十个 项目联动的大手笔。 横扇镇本为增幅最小的，但因为只有一块土地推出，不能反映真实水平。 就推地数量而言： 集中在汾湖、松陵、盛泽、震泽等 4个镇区，这四个镇区占吴江 07 年拍卖总量的 90%以上。 最多的依旧为汾湖、松陵、震泽、盛泽四个乡镇，共推出 41块土地 ,占总推地块数量的 82%。 07年桃源、平望则没有商品房推出，但是平望 07 年推出多块工业用地，且交通位置卓越，整体经济发展势头迅猛。 就单块地块建筑体量而言： 07 年吴江推出面积最大的单块土地毫无疑问的属于 07年的 “地王”松陵 人民路南侧、中山南路西侧被恒达和伟业联手获得总价 403亩地块。 07年吴江所推地块整体面积偏小，多半都在 5万㎡一下的小型地块。 但汾湖区所推地块单体都在将近十万㎡，成为吴江房产大户。 就土地性质而言： 吴江土地性质分为纯住宅、商住、商业、商服、商业和商服五种性质。 07年吴江以商住为主，商住性质的总推地量为 ㎡，占总推地量的 80%，总建筑面积为 ㎡，也占到总推地量的 80。 其他性质的用地者都在十万左右。 松陵所推地块多为商住、商服，正印证了城市发展需要商业配套辅助的不变规律。 汾湖则以住宅为主，加以少量商服。 盛泽、震泽则多以 商住为主，盛泽还有多块公共属性的用地。 就推地价格而言：“ 地王 ” 被恒达和伟业联手的总价在 403亩综合用地，毫无疑问的摘得。 吴江 07年出让土地总价款在 ，这一块地占全年总价的近 1/3。 目前已经动工，项目名称为奥林清华三期 —— 世纪公园。 就开发商拿地量而言： 苏州汾湖城建房产开发有限公司以 总面积 ㎡， 07年吴江最大的地主。 紧随其后的为吴江市恒达城建开发有限公司由于跟江苏伟业集团联手获得 403亩地王，之间具体比例分配不清楚，所以无法 准确估算其面积，但是从项目命名为奥林清华三期来看，估计应该是恒达所占比重相对要大一些。 其他囤地比较多的开发商有吴江丝绸股份有限公司、吴江市众业房产开发有限公司等，囤地面积都在 5万方以上。 就平均楼板价而言： 基本上可以按经济水平和发展区域划分为三个梯队。 第一梯队：松陵、同里、盛泽，平均楼板价都在 1500元 /㎡以上，其中松陵、同里因为相关文件说将划归苏州，另外松陵为市政府所在地，同里为江南著名古镇，且紧邻苏州、松陵。 盛泽为吴江经济最发达的乡镇，而且整体商业房产发展成熟，楼板价高也是理所当然。 第二梯队：运东、 七都，平均土地楼板价在 10001500元 /㎡。 运东为吴江经济开发区整体发展势头迅猛，并且与松陵只有一河之隔，房价与松陵差距在500元 /㎡左右，楼板价差距也体现了这一点。 七都也是吴江经济发展的重镇，目前房产价格也是吴江乡镇最高的。 第三梯队：其余乡镇，平均楼板价在 1000元 /㎡以下，房产市场上升空间更大，特别是震泽和平望，震泽本身经济实力强劲， 07年推地量更是达到 22万㎡未来将会有大量的商品房推出。 总而言之： 07年风起云涌的吴江土地市场，是吴江房产发展史上出让土地最多的一年，同时也是吴江房产发展的重要的一 年。 吴江 07 年土地供应情况 成交 日期 镇别 宗地位置 土地受让人名称 土地 性质 用 途 面积：㎡ 容积率 建筑密度 绿化率 起拍价 元 /㎡ 实际成交价元 /㎡ 成交总额万元 超起始价万元 2020. 盛泽 盛泽镇郎中荡东侧 苏州锦华苑建设发展管理有限公司 增量 住宅（商业 2%） ≤ ≤ 25 ≥ 35 1300 2450 2020. 汾湖 汾湖镇芦莘 公路东侧 苏州汾湖城建房产开发有限公司 增量 商服（ 50%为仓储式大卖场） ≤ ≤ 55 ≥ 30 750 2320 2020. 震泽 镇南路华丰电子对面 吴根全 增量 住宅、商服商服占 10% 65192 ≤ ≤30% ≥ 30% 1200 1220 2020. 七都 七庙港社区船菜港西侧 吴江华信房产开发有限公司 增量 商服 ≤ ≤ 45 ≥ 40 980 2020. 松陵 松陵新世纪 公园南侧 东恒盛投资 发展公司 增量 商服（住 宿） ≤ 26 ≥ 30 675 1415 2020. 七都 七都教师新 村南侧 苏州金字房地产开发有限公司 增量 住宅 ≤32% ≥ 35% 700 2070 2020. 横扇 横扇文广路南侧 2号 苏州浙瓯房地产开发有限公司 增量 商住（商业占 50%，独立建筑） ≤ ≤35% 30% 1000 1020 2020. 震泽 震泽交管所、农商行南侧 周建娥 增量 商 服 862 ≤ ≤60% ≥ 20% 1600 4500 2020. 震泽 震泽镇原八都社区 吴全生 增量 住 宅 ≤ ≤30% ≥ 30% 1065 2120 2020. 同里 同里时代花 园西侧 吴江恒宇房地产开发有限公司 增量 住 宅 ≤30％ ≥ 35％ 1200 2300 2020. 汾湖 汾湖镇南京 路北侧 上海中锦投资有限公司 增量 商住（商业 占 5％） ≤ ≤25% ≥ 30% 1500 2020 ≤ 2020. 松陵 松陵人民路南侧、中山南路西侧 丁国英 增量 商住（商业 占 25％） ≤ ≤32% ≥ 30% 3400 6020 成交 日期 镇别 宗地位置 土地受让人名称 土地 性质 用 途 面积：㎡ 容积率 建筑密度 绿化率 起拍价 元 /㎡ 实际成交价元 /㎡ 成交总额万元 超起始价万元 2020. 汾湖 汾湖镇汾湖公路东侧 苏州汾湖城建房产开发有限公司 增量 商住（商业 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 汾湖 汾湖镇汾湖公路东侧 苏州汾湖投资发展有限公司 增量 商住（ 商业占 20％） ≤ ≤ 34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 松陵 鲈乡南路西侧 苏州工业园区复兴石油制品销售有限公司 增量 商业（加油 站） 4000 ≤ ≤ 8% 依托周围环境 布置 800 4820 1928 1608 2020. 汾湖 汾湖镇汾湖公路东侧 苏州汾湖城建房产开发有限公司 增量 商住（商业 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 震泽 震泽镇德科厂西侧 吴江市众业房产开发有 限公司 增量 商住（商业 占 20％） ≤ ≤35% ≥ 30% 1100 1120 2020. 汾湖 汾湖镇汾湖公路东侧 苏州汾湖城建房产开发 有限公司 增量 商住（商业 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 汾湖 汾湖镇汾湖公路东侧 苏州汾湖城建房产开发有限公司 增量 商住（商业 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 松陵 市区人民路、长安路交叉 口 刘卫国 增量 其他商服（副食品 市场） ≤ ≤35% ≥ 25% 1245 2585 2020. 运东 运东金富华大酒店西侧 吴江市众业房产开发有限公司 增量 其他商服（酒店、产权不分割） ≤ ≤40％ ≥ 30％ 900 2800 2020. 盛泽 盛泽东盛步行街西南侧 苏州东盛置业有限公司 存量 多层停车 库 80% 屋顶绿 化 1050 1620 2020. 同里 同里镇原眼镜厂 苏州市新沧浪房地产开发有限公司 存量 其他商服（会所） 4226 ≤ ≤25％ ≥ 40％ 1000 1500 2020. 松陵 松陵新外贸 大楼东侧 吴江市恒达城建开发有限公司 增量 其他商服（办公） ≤30％ ≥ 25％ 2400 3600 成交 日期 镇别 宗地位置 土地受让人名称 土地 性质 用 途 面积：㎡ 容积率 建筑密度 绿化率 起拍价。