房地产市场研究报告20xx年上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告内容摘要：

万人，增长%。  外来人口和城市化进程将造成上海未来 23 年内将潜在的住房需求转为现实需求。 (4) 房价 表 7 房价与 GDP 增长的关系 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房价增长率 % % % % % % % % % % GDP 增长率 % % % % % % % % 29． 15% 13． 27% 房价增长率 /GDP 增长率 0． 96 图 5 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 ` 上海房价增长率 / G D P 增长率 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 0 . 5 00 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0房价增长率( 左轴) G D P 增长率( 左轴) 房价增长率/ G D P 增长率( 右轴)  房价增长率 /GDP 增长率这一指标通常被用来当作衡 量房地产相对国家经济扩张的速度，首先该比率低于 2 被认为是合理的，在 1— 2 之间则需要高度警觉，而超过 2 说明存在泡沫问题。  从图 6 看，上海近两年的这一指标属于较为合理的范围。 (5) 需求分析 表 8 住宅销售面积及其增长率单位（万平方米） 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 住宅销售面积 增长率 % % % % % % % % % % 图 6 上海住宅销售面积及其增长率0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020单位 ( 万平方米 ) 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8销售面积( 左轴) 增长率( 右轴)  从 2020 年至 2020 年住宅的销售速度增长极快， 2020 年的增长速度达到了 %，销售面积为 万平方米， 2020 年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长 %，销售面积为 万平方米。 表 9 城镇人均住宅使用面积及其增长率 单位（平方米 /人 ） 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 ` 城镇人均住宅使用面积 增长率 % % % % % % % % % % 图 7 上海人均住宅使用面积及其增长率0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020单位 ( 平方米 / 人 )00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 4住宅使用面积( 左轴) 增长率( 右轴)  从图 8 看上海的人均住宅使用面积的增长， 2020 年是一个转折点，又 达到了一个高峰，增长率为 %，但 2020 年又有所放缓增长率为 %。 上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于一个较高的水平。 2020 年上海的人均住宅使用面积 ，还有很大的增长空间。 (6) 供求关系 表 10 上海历年供求关系对比 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工面积 /销售面积 销售面积 /竣工面积 % % % % % % % % % % % 图 8 上海住宅市场供求关系0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 07 . 0 08 . 0 09 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %施工面积/ 销售面积( 左轴) 销售面积/ 竣工面积( 右轴) 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 ` ① 施工面积 /销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在 5 以下是比较健康的。 从表 8 看近 4 年上海的这一指标的平均值为 3 左右，远低于 5。 但是2020 年这一指标有上升的趋势，需警惕。 ② 销售面积 /竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。 (7) 市场小结  从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。  从相关的政策我们可以知道， 2020 年一系列的宏观政策对上海的房地产市场是一大重击。 出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。 所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。 上海的“十一五”规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。  购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。  上海外来人口 和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。  从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求， 2020 年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。 2020 年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。 2 区域市场分析 (1) 区域市场界定 本项目地块位于杨浦区唐山路以南、许昌路以东，处于杨浦区内环板块区域。 图 9 区域位置 (2) 杨浦区社会经济发展状况 杨浦区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图 10 杨浦 GDP 历年增长情况 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 ` 010203040506070801998 1999 2020 2020 2020 2020 2020杨浦区生产总值增值（亿元）  杨浦区生产 总值到 2020 年增长率达到了 %，占全上海市生产总值的比重为 %。 工业总值与 GDP 成正比上升，在 2020 年达到 亿，增幅同比增长了 %，杨浦区一直保持了工业重区的地位。 以 “ 工业型产业 ” 为主导，向 “ 知识型产业 ” 转变的杨浦区正逐渐成为一个高素质人才的聚集地  2020 年 110 月引进各类企业 2217 户，同比增长 19%；吸引注册资金 亿元，同比增长 1%，注重引大引强，引进注册资金 500 万元以上的企业 185 户，同比增长 12%。 500 万 — 1000 万元的企业 105 家， 1000万元 — 1 亿元的企业 71 家， 1 亿元以上企业 1 家  2020 年杨浦区创立了上海市知识产权园 ， 并成功推动台州科技研发园落户杨浦 ，并新开办了科技企业 519 户 杨浦是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大 表 11：杨浦人口分布  2020 年杨浦区户籍人口数为 万人，占上海总户籍人口数的％。 其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区  从杨浦区的人口构成来看， 1834 岁年龄段的客户比例高于全市平均比例  杨浦区为配合市政工程， 2020年拆迁居民就为 4500户左右， 预计在 0607年拆迁户数不会少于 3000 户，对住宅市场的刚性需求较大 (3) 杨浦片区规划发展定位 总体规划 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 ` 根据规划，未来杨浦将形成 “ 一中心、一发展带、两轴线、五功能区 ” 的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。 其中项目处于周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，占地面积约 ，主要由旧城区组成，是杨浦区区调整经济结构、优化城区功能的重点区域 图 11 周家嘴以南居住、都市型工业综合功能区 规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约 平方公里。 以宁国路 — 黄兴路为界分为西 块与东块两个规划编制单元。 由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是杨浦旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。 黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及 2020 年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。 周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这一区域整体协调发展。 周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系；杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将 建成渔人码头现代观光旅游区及杨浦大桥现代科教办公区；东侧紧邻规划复兴岛 CID中心；地区道路交通条件优越。 该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。 交通规划 杨浦区区域范围内规划轨道交通线路初定为 8条；规划主干道为主的“五横、四竖”的骨干道路网络格局。 杨浦区内交通的进一步完善将改变区内通行不便 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 ` 的现状，从而加速杨浦的发展 图 12 交通规划布局 (4) 杨浦区房地产市场发展情况 ① 房产市场板块格局与发展特点 根据杨浦各区域不同的 区位和发展特点，杨浦区房地产区域可分为六大板块： 图 13 区域房地产板块  新江湾板块： 生态、区域整体规划；未来供应量预计 40 万平方米  中原板块： 轨道交通、成熟社区；未来供应量预计 5 万平方米  五角场板块： 配套优势、商圈规划、大学城；未来供应量预计 10 万平方米  黄兴公园板块： 轨道交通线、黄兴绿地、成熟社区；未来供应量预计 20万平方米 中国地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 `  东外滩板块： 北外滩延伸板块、滨江规划；未来供应量预计 10 万平方米  杨浦内环板块： 离市区近、配套优势；未来供应量预计 40 万平方米 ② 杨浦区供求情况分析 A. 需求情况 杨浦区是原上海最大的居住区，区域内刚性需求大  根据杨浦的人口结构分布，年轻婚房置业构成一定需求  杨浦区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量 虽受整体宏观政策影响，但杨浦区销售情况整体稳定 图 14 杨浦一手房成交情况 杨浦区一手房成交情况0202004000060000800001000001202001400002004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005。