房地产市场研究报告20xx年上半年南京房地产市场调查研究报告

房地产市场研究报告20xx年上半年南京房地产市场调查研究报告内容摘要：

受到政府宏观调控的影响，特别是 4 月 1 日起 开始实施的 “ 禁炒令 ” 和银行 “ 紧缩银根 ” 的政策影响，在以短期投资为目的投资购房需求下降的带动下，二季度投资购房需求比例由一季度的 ％下降到 ％，需求量约在 98 万平米左右。 结婚购房比例稳中略升 根据南京市第五次人口普查的数据分 析，在未来的几年内，南京人口中的 30 岁以下群体的比例将逐步增高，因而结婚购房的需求呈稳中略升趋势。 根据购房会员俱乐部统计资料， 2020 年二季度，有结婚购房意向的购房者在 万户左右，需求量为 86 万平米，占二季度购房总需求的 ％。 城市化进程中产生购房需求增速平稳 世界上各大城市的城市化都具有一个相同的特点：经济发展越快，城市化速度也越快。 南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年 2 ％左右的速度增长。 而要维持人均住宅面积的稳定，每年的房地产需 求很大。 由于大学的扩招，南京每年高校毕业生在 9 万人左右，其中有相当一部分人会留在南京工作。 短期内这部分人群的需求主要集中于租赁市场和中小套型住宅市场，商品房的购买需求不会太大。 2020 年二季度由于城市化进程所带来的购房需求为 36 万平米，占购房总需求的 ％。 2. 南京房地产市场需求特征分析 购房者需求心理特征分析 根据抉策南京购房会员俱乐部的最新数据，在准购房者中有 ％的购房者认为南京的房价过高，有 ％的购房者认为南京的房价偏高，两部 分之和达到了 ％，比一季度的比例有所升高（详见本报告第四节的相关内容）。 从市场营销学的角度分析，消费者的消费心理和态度会影响其购买行为，购房者的这种心理状态导致的直接后果就是推迟其需求满足的时间，也就是说在未来市场中，购房者的消费行为会越来越理性。 市场中持币观望气氛会相对浓重，这是南京房地产市场进步和成熟的标志。 12 现实需求的减少与潜在需求的增加 市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的和非弹性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格 、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，不易得到满足。 根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2020 年南京市商品房总体需求约为 1400 万平米，其中有 1260 万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而 140 万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，特别是价格方面的原因，没有能够实现。 根据经济学的原理，价格上升必然引起有效需求的下降。 随着南京房价的攀升 ，现实需求在市场容量中的比例将进一步减少，潜在的需求将会增多，更多的需求无法在短期实现。 前期已实现购房需求的社会阶层层次分析 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，在南京房地产市场发展初期，除去由于拆迁原因实现的市场需求，买房群体主要是由企业主、公务员等中等偏高收入的社会阶层组成，他们的需要首先得到了满足。 2020 年以来，南京房价一路攀升，虽然从统计数据上看，南京市城镇居民人均可支配收入在上升，但是随着收入水平两极分化现象的加剧，平均边际消费倾向（新增加的收入中被消费的比例 ）呈现递减的趋势。 这样，在原有高收入群体的购房需求主体被满足后，开发商短期内面对的是购房者的平均收入相对下降、对房地产商品的现实需求同时下降的局面，这在某些别墅、高档楼房销售市场消化速度放缓等市场表现中已经有所体现。 3 ． 2020 年上半年房地产市场交易状况分析 根据南京市统计局发布的数据， 2020 年 16 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。 具体情况如下： 2020 上半年新建商品房的交易情况 根据南京市统计局发布的数据， 2020 年 16 月，南京市 商品房交易总量为 436 万平米。 南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 万平米，同比增长 % ，新建商品房销售额 亿元，同比增幅高达 % ；其中新建商品住宅销售 万平米，同比增长 % 2020 二季度新建商品房的交易情况 根据南京市统计局发布的数据， 2020 年 46 月，南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 万平米，同比增长 % ，新建商品房销售额 亿元，同比增幅高达 %。 将数据与 03 年的同期进行对比，得到下表： 表 11 2020 年、 2020 年一、二季度南京市商品房销售面积、销售额对比 时间 商品房销售面积（万平米） 商品房销售额（亿元） 03 年一季度 03 年二季度 04 年一季度 ↑ ↑ 04 年二季度 ↓ ↓ 13 从上表可以看出， 2020 年一季度的商品房销售面积和商品房销售额同比都有较大幅度的上升， 但是二季度的商品房销售面积及销售额比起一季度有较大幅度的下降，甚至比起 2020 年同期都有小幅下降，究其原因，宏观方面，是因为国家抑制固定资产投资过热，对土地、金融等各个领域进行宏观调控；微观方面，正如本报告在南京房地产需求特征分析中所指出的，购房者的购买行为更为理性，购房者大量的推迟其需求满足的时间，造成了市场中 “ 持币观望 ” 气氛浓重；同时短期内南京房地产市场的潜在购房者的平均收入相对下降、对商品房的现实需求也同时下降。 2020 上半年存量房、经济适用房的交易情况 2020 年上半年，全市二手房实际交易量 万多套，销售面积 220 万平米。 上半年二手房交易月度数据波动较大，受到国家宏观调控以及银行按揭门槛提高的影响， 5 月二手房成交量急剧减少，共成交 3374 套，比 4 月份减少 ％。 进入 6 月份，交易量有所回升。 随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有 9 个地块的经济适用房项目，共计 342 公顷。 今年原计划开工建设经济适用房 万平米，竣工 万平米，共 15798 套。 截至 5 月中旬，已开工 97 万平米。 但是经济适用房的交易情况相比去年有所变化，首批竣工的经济适用房百水家园小区第一次申购只有 52 户家庭报名，第二次申报仅仅只有 35 户报名。 原因一方面是拆迁速度的缓慢，另一方面是经济适用房在价格、区位、配套等相关因素方面未能满足购房者的需要。 2020 年上半年及二季度未实现的需求分析 根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型统计的数据， 2020 年上半年由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为 249 万平米。 2020 年二季度的市场容量为 415 万平米，而二季度市场的实际总供给是 435 万平米，已供过于求。 数据显示，南京的房地产市场出现了结构性供需矛盾的典型市场特征： 一方面有 249 万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足； 另一方面至少有 260 万平米（二季度未消化的供给量）的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾非常突出。 2020 年上半年需求结构分析 商品房与普通商品最大的不同就是不动性，因而南京房 地产市场呈现出明显的区域性特征。 不同的区域具有不同区位特性、不同的相关配套，从而呈现出不同的市场特征。 所以需求的结构分析比需求的总量分析更具有现实的意义，抉策地产研究中心已于 2020 年元月起推出更深层次的《南京房地产市场月度片区市场特征监测报告》（注：收费定制报告）。 各片区的需求结构及季度变化情况 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2020 年上半年购房者对各片区的需求比例如下图所示： 图 12 2020 年三季度至 2020 年二季度各片区市场需求比例变化 14 从上图可以看出，河西的需求比例仍处于首位，但有缓慢下降的趋势，由 2020 年三季度的 ％逐渐下降到 2020 年二季度的 ％。 这种现象的主要原因是河西在二季度供应量有所放大，实现了供需关系的逆转，消费者在买房时开始更多的考虑位置、总价、配套等相关因素（参见第五节生活指数模型），消费趋于理 性化。 城东以其良好的生活环境和齐全的配套在区域购房比例中跃居第二，占市场容量的 ％，较以前有所上升。 由于城东片区一直处于供不应求的状态，土地资源紧缺，房价也是节节升高，超出了很多人能够承受的范围（见图 12 ），这样高的需求比例将会受到实际供给的打压。 由于距离市中心较远，相关配套较差，江宁、江北片区的最大优势体现在其较低的价格上。 进入二季度以来，这两个片区的房价上涨很快，江宁的均价约在 3400 元 / 平米左右，江北的均价也已经逼近 2700 元 / 平米。 上涨的房价 使得这两个片区的需求比例继续下降，目前为 ％。 其余片区的需求比例波动不大。 价格层次需求结构分析及季度变化情况 价格是制约需求实现的最主要的因素，也是购房者最为关心的敏感因素。 根据抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据， 2020 年二季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图 13。 与一季度相比， 2020 年二季度南京市消费者能够承受的商品房单价有所上升，但是市场需求的主体还是 3000 － 5000 元 / 平米的价格区间，这部分的需求占到市场容 量的七成以上。 值得关注的是， 3000 元 / 平米以下的市场容量仍占到总量的 ％，这为江北及周边郊县的房地产市场发展提供了机会。 与 03 年三季度以来数据比较，可观察市场对价格层次的需求变化，见图 14。 图 13 2020 年二季度南京市商品房价格层次容量分析 15 图 14 南京 房地产市场价格层次市场容量变化图 上图是南京购房者能够承受的商品房单价的变化图，表面上看，从 2020 年三季度到 2020 年二季度，消费者能够承受的单价水平有所上升，这能不能说明消费者的实际价格承受能力提升了呢。 结合产品结构（见本报告第二节）和消费者调查（见本报告第四节）交叉分析可知：一 ， 2020 年下半年以来，小户型商品房上市量有所上升，小户型单价虽高但总价低（需要强调的是，商品房交易中，商品房总价是最关键的因素），所以相对的市场接受度高，间接表现为消费者商品房单价接受能力提高；二，当市场上产品供不应求时，市场的主导是卖方，只要消费者需求就只有被迫接受目前的产品价格 „„。 指标的交叉分析是市场调查常用方法，它能够使我们避免以单一市场指标判断市场。 虽然进入 2020 年二季度，南京市新建商品房的总量已经供大于求，但是，在消费者可以选择并且能够接受的价格层次的细分市场中，商品房仍是供不应 求，所以在价格层次上，消费者的需求仍是受到供给结构主导的。 详见本报告第二节产品结构分析。 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 图 15 显示了 2020 年二季度南京市商品房分楼型的市场容量结构，可以看出，购房者对多层的需求在呈逐步下降趋势，对小高层的需求逐步上升。 16 图 15 2020 年至 2020 年二季度分楼型的市场容量分析 对于开发商而言，小高层以及高层建筑能够提高土地的利用效率，相对减少了土地的成本，为了取得的较高的收益，开发企业倾向于开发小高层、高层建筑是非常正常的，从全国一二级城市的发展来看也有比较明显的趋势，目前城市中心地段楼型为小高层的商品房开发比例较高；而对购房者而言，多层住宅得房率高，居住方便舒适，多数购房者更倾向于购买多层建筑，但在现实面前，只能退而求其次，这也促进了市场对小高层或高层的规划与配套要求的提高。 正如本报告在第二节产品结 构分析中 部分提出的，虽然二季度房地产市场总体上已经供大于求，但是在大部分购房者可以选择的分楼型的细分市场中，仍然是供不应求的局面。 这表明了房地产市场中仍是产品的供给主导了需求。 所以在现有的产品供给结构条件下，消费者对多层的需求只能逐渐下降，小高层、高层的需求逐渐上升。 抉策地产研究中心每季度发布的《南京市房地产季度消费者调查》将对南京市每季度的购房需求特征、影响因素及其变化进行深入分析，详情可咨询我中心研究部。 17 第二节 产品结构分析 产品结构分析，主要是从供给的角度来分析市 场的状况，包括土地的供给情况、新建商品房的供给结构以及房地产投资概况。 在新建商品房的供给结构中，既有供给总量的分析，也有分结构的分析。 另外，本节还从供需平衡的角度对目前的南京房地产市场运行状态进行了综合分析。 南京市 2020 年二季度市场供给状况 南京市 2020 年二季度房地产开发投资状况 图 21 显示的是 2020 年至 2020 年上半年南京市全社会固定资产投资总额及房地产投资总额的变化情况。 从图中可以看出，从 2020 年南京的房地产市场开始正式的市场化运作以来，固定资产投资额都处于 高速增长时期（见图 22 ）。 伴随着固定资产投资的增加，南京的房地产投资额也是高速增长，至 2020 年上半年已达。