房地产市场研究报告20xx年三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目可行性研究报告内容摘要：

场，生态环境好。 3．建筑设计科学合理，具有良好的观山看海条件，使住房户户前后自然通透，景观效果佳。 4．五星级标 准的装修、配套和服务。 5．管理经营方式多样灵活，分自住型、半自住型、委托经营管理兼短期自住度假型，适合人们的不同需求。 第四节 本项目前景预测 本着尊重市场、依据科学的原则。 在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。 三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于三亚鹿回头半岛的新佳公寓（ 一期）项目将为三亚旅游房地产业增添新的亮色。 而随着三亚整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。 可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。 第四章 项目定位 第一节 功能定位 三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。 三亚鹿回头新佳公寓坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，其得天独厚的区位优势；引导潮流的设计理念；高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计；优良的建筑品质 ；高档、完善的功能配置。 项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品位的居住享受。 结合该项目所处的区域及所吸纳的以房产投资、商务休闲度假、家庭度假和养老度假为主要目的的目标客户的需求，项目的功能应该体现休闲度假功能，具有度假酒店的管理、服务特征。 结合三亚这几年旅游房地产已有的开发经验和存在的教训，建议将该项目功能定位为酒店式的物业管理公寓。 依据如下： 1．更迎合市场对度假房地产的需求特征，满足异地置业者对房屋存在形态和管理形态的需要。 2．能产生附加收益。 由于酒店管理公司所提供的管理和服务，很大程度上提升了房地产产品的附加值，因此，从由普通房地产到酒店式转化的投入成本与产生的收益来看，预计将会产生一定的附加收益。 3．对酒店式管理模式已经有着完善而成熟的经验，基本可以规避经营管理上存在的市场风险、合约风险。 4．酒店式管理有益于延续房地产产品和企业的品牌效应，为企业持续开拓三亚房地产市场树立良好的社会形象。 第二节 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 一 . 家庭市场细分 根据这几年三亚市滨海房地产购买市场的情况分 析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列 3 个部分： 1．经济富裕的年轻阶层 年轻夫妻，无子女或单身人士。 2．注重生活质素的成熟家庭 处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作。 3．财力雄厚的中老年人 中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。 二 . 区域市场细分 1. 以上海为核心的长三角地区 主观影响因素： 长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。 但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此 ，该区域的现实购买能力最强。 因而在宣传推广中，侧重于不动产投资、稀缺资源投资会比强调酒店经营收益更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。 客观影响因素 ：长三角地区房价的持续攀高，客观上为三亚房地产对该地区人群的吸引力起到推动作用。 三亚房地产处于恢复发展期，也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。 同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假、投资地点。 2. 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 ：与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时 的冲动而决定一项投资或一项消费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破 ,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。 一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。 客观影响因素： 以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区并不逊色于上海地区。 在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下，到 三亚购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在三亚房价和北京还有一定差距的情况下会显得较为轻松。 3. 韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家为主的海外 市 场 随着一系列国际和国内的重大活动和赛事在海南和三亚举办，海南岛和三亚市的知名度不断提升，同时由于三亚独特的自然环境和气候条件和对三亚成为国际性滨海城市的预期，三亚受到越来越少海外投资置业者的青睐。 因此 ，综上分析，本项目的目标客户应确定为： （1 ） 区域市场应为长三角地区、“三北”地区和海外投资置业。 （2 ） 家庭市场应以养老度假为目的的富有 的中老年人和注重生活质量的成熟家庭 具体细分，该项目的细分市场应是： 第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场 第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场 第三类市场：以稀缺资源投资增值为主要目的的投资型市 场 第四类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外商务型市 场 第三节 设计 定位 综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，公寓整体定价策略如下： 第一阶段。 本阶段为市场导入期，为了尽快使 市场接受本项目，在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。 销售平均实收价格为： 18000 元 /m2； 第二阶段，本阶段为市场上升期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。 销售平均实收价格约为： 20200 元 /m2； 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。 销售平均实收价格约为： 22020 元 /m2。 各个阶段价格策略组合，最终要实现 20200 元 /m2 以上的平均销售价格。 备注 ： 考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。 考虑海景视野、山景和相对于高尔夫球场的差异，该项目价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 第四节 入市 姿态 及推广时机定位 三亚房地产项目销售有别于内地其他城市的房地产销售特点，最主要的体现在销售时机上。 由于三亚房地产项目的购买市场多数来自内 地，而目标消费者又是流动的，所以增加销售截面尤为关键，就是说，项目在具备了基本的销售条件后就要及早入市，以争取更多的流动购买者。 针对三亚房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点： 1. 项目使用资金量大，自筹资金无法完成项目建设，后续资金除了部分依赖银行贷款以外，还要部分依赖销售回款； 2. 潜在的目标购买者是流动的，不能采用常规的轰炸效应来快速聚集目标人群； 3. 项目规模大，待售套数多。 综合上述分析，建议该项目入市的姿态为： 1. 销售现场整体环境营造完善 2. 物业管理模式、服务配套、收费标准及有 关的文件已确 定 3. 销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪（除预售许可证外）。 首期进入市场形式：预登记。 第五节 销售方式定位 销售方式对销售进度的影响也是比较大的。 根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。 建议该项目的销售方式是： 1．以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制 2．采用委托代理销售和自销相结合的方式 3．采用按揭贷款、分期付款和一次性付款三种付款方式 第六节 物业管理定位 本项目将采用酒店式模式进行日常的管理，酒店管理公司对本项目业主的物业统一按照五星级酒店管理标准进行管理和服务。 本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理（待定），以确保本项目交付后的高效、高品质管理与服务。 第五章 建设地点及建设条件 第一节 建设地址 三亚鹿回头新佳高尔夫海景酒店公寓位于海南省三亚鹿回头半岛，距离三亚市中心区约 5 公里，前临南边海岭，后靠鹿回头岭，西北眺鹿回头湾，东南傍小东海。 建设地点独特的地理位置，使其成为难得的度假居住地，足不出户，就可欣赏旖旎、清幽的碧海蓝天与翠绿的热带山林，是建设高档 滨海度假项目的理想用地。 三亚鹿回头新佳公寓项目用地为 B1 B1 B1 B1B19 地块，沿鹿回头岭展开长度约 1800 米，地块腹地深约 250多米，总用地面积为 公顷。 其中 B17 位于路西侧的山坡地上，地势最高，坡度最陡，平均坡度为 18%。 B1 B19 坡度次陡，平均坡度为 8%。 项目分二期开发建设。 本次开发建设一期，项目用地面积为 公顷（ B1 B16 地块）。 第二节 建设条件 一 . 气候条件 三亚地处热带，属季风热带气候区域。 受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，年均 气温℃，月最高气温 25— 36℃，月最低气温在 10℃以上；年均降水量丰富，晴日年 300 天以上。 三亚没有真正的冬季，夏去秋来，秋去春至。 盛夏，除中午短暂一段稍有炎热外，早晚有海风吹拂，十分凉爽；严冬，北国冰封，万里雪飘，三亚却春意盎然，绿遍天涯。 地区气温 20℃以上，三亚成为难得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去处。 二 . 地形地貌及地质条件 （一）场地位置及地形地貌 项目拟建地点 位于 海南 三亚鹿回头 半岛 ， 鹿回头岭东北部山脚的 B1 B16地块，项目 用地面积。 项目 地 西靠鹿回头岭，南邻 B17地块 ，东邻在的高尔夫球场，规划城市道路从项目地西侧通过，交通便利。 场地地貌单元属滨海沉积阶地及剥蚀残丘，除靠近山坡的部分较陡外，现场地大部分已填土整平，地形平坦。 （二）地层岩性 场地内埋藏的地层有人工填土层（ Qml）、第四系全新统海陆交互相沉积层（ Q4mc）、第四系中更新统海陆交互相沉积层（ Q2mc）、第四系坡积层（ Qdl）、第四系残积层（ Qel）、燕山期（ r5）花岗岩及寒武系（ Є）泥质板岩。 现将场地内埋藏地层的野外特征自上而下依次描述如下： （1 ） 素填土（ Qml）（“①”为地层编号，下同）：褐黄、灰黑色，主要由 碎石及中砂组成，结构松散，局部上部含植物根 系。 （2 ） 中砂（ Q4mc）：浅灰、褐黄、灰白色，石英质，含1525%的粉粘粒，稍湿 饱和，松散 稍密状态。 （3 ） 粉质粘土（ Q2mc）：褐黄、灰黄夹浅灰色，含约1020％的砂，局部夹少量碎石，可塑 硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。 （4 ） 粉砂（ Q2mc）：褐黄、灰白色，石英质，含约 1520％的粉粘粒，饱和，稍密 中密状态，局部松散状态。 （5 ） 粉质粘土（ Qdl）：褐黄、灰黄色，夹约 2030％的砂，局部夹有碎石，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽 反应稍有光滑。 （6 ） 粗砂（ Qdl）：褐黄色，石英质，含约 1520％的粉粘粒，饱和，稍密 中密状态。 （7 ） 中风化花岗岩（孤石）：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状。 （8 ） 粉质粘土（ Qel）：灰白、土黄、褐黄色，原岩结构清晰可辨，夹 2030%的强风化硬块，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。 （9 ） 强风化花岗岩（ r3）：黄褐、褐灰色，节理裂隙很发育，大部分矿物已风化变质，岩石较破碎，呈碎块状，砂砾状或土夹块状，岩块用手可折断，为软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为Ⅴ级。 （10 ） 中 等风化花岗岩（ r2）：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状，合金钻头可钻进，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为Ⅲ级。 （11 ） 微风化花岗岩（ r1）：肉红、青灰色，节理裂隙较发育，节理裂隙间偶见有铁质氧化物浸染，金刚石钻头可钻进，为坚硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为Ⅱ级。 （12 ） 强风化泥质板岩（ Є）（ r3）：褐黄、褐灰色，大部分矿物已风化变质，节理裂隙很发育，岩芯呈土夹硬块状，少量块状，岩块用手可以折断，为极软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为Ⅴ级。 （13 ） 中等风。