房地产市场研究报告20xx年9月南京房地产市场月度分析报告

房地产市场研究报告20xx年9月南京房地产市场月度分析报告内容摘要：

地 块 主要集中在下 关与 河西 这两个区 域，一 个 是老城新建的 完美典范，一 个 是近年 来大力 发 展的新城 区 ，在城中板 块 几乎 没 有大面 积 土地可供出 让 的 态势 下， 下 关与 河西 的住宅商品房凭借良好的 区 位，便捷的交通和完美江景， 会 是主城 区 中高 档 住宅的集中供 应区 域。 本月公告的 50多万平方米的地 块 ， 将 在未 来 一 到 两 年里上市， 尽 管无法 满 足所有的需求，但仍然使得 极 度吃 紧 的供求 关 系得 到一定程度的 缓 解。 本月公告土地分布均 匀 本月公告土地分布均 匀 ，南京共 11 个 行政 区 中的 9个 都有地 块 近期出 让 ， 从 面 积 上 来看， 建 邺区 、下 关区 和栖霞 区 占据前三甲， 值 得 关 注的一点是， 近年以 来 地 块 出 让 非常稀少的白下 区与 秦淮 区 在本月也出 现 了公告地 块。 本月住宅用地以 89％的比例占据 绝对 主角 本月公告土地 总 面 积 718637 平方米，其中 85％ 约 610841 平方米 为 住宅用地， 10％为 住宅商 办 混合用地 ， 1％的商 业 用地位于六合 区 ，另外 4％是位于建 邺区 的 邮电设 施用地。 结 合公告地 块 的 区属来 看， 本月公告的土地以位于 内环 的居住用地 为 主，建 邺区 和下关区 下 个 月有大量住宅用地投 放市 场 ，其中下 关区 化宏地 块总 面 积 ， 该 地块 面 积 大加上 区 位良好，无疑 将 在拍 卖会现 在遭到 争抢。 公告 热 点地 块 分析 —— 南京市白下 区杨 公井北 侧 地 块 地 块 影像 图 ： 地 块 位置 图 ： 地 块 主要指 标 ： 地块编号 地块 A 地块 B 实际出让面积 容积率 2 建筑密度 40 40 绿地吕 20 20 建筑高度 24 80 建筑间距系数 地 块概 述 ： 该 地 块东 至太平南路，南至 杨 公井，西至延 龄 巷，北至淮海路， 实际 出 让 面 积约 1 万平方米，分 为 地 块 A、 B， 为 商 办 混合用地。 其中， A 地 块实际 出 让 面 积 4630 平方米，容积 率不高于 2，建筑高度不高于 24 米；地 块 B 实际 出 让 面 积 5915 平方米，容 积 率不高于，建筑高度不高于 80 米。 本次拍 卖 的 杨 公井北 侧 地 块 位于老城 区 ，接壤太平南路 商 业 街 ，毗 邻 新街口商圈， 区位 优势 勿庸 臵疑。 地 块 的用地性 质为 商 业 用地， 将 用于 太平南路商 业 街的改造和提 升。 太平南路作 为 南京 较 有特色的一 条 老商 业 街， 曾 经辉 煌一 时 ，近年 来 逐 渐 失去了往日的 风 采，在新街口，湖南路等几 个 大型商圈的 笼罩 下，太平南路商 业 街缺乏明 显 特色，建筑和店面也已 经 老 旧。 目前， 这条 商 业 街 将 分 为 南、北、中三 个 特色 区 域 进 行 重新 开发。 本次拍 卖 的地 块 即 为 重新打造太平南路商 业 街北段的一 个 重要 组 成 部分，地 块 建成 项 目后 位于新街口商圈和太平南路商 业 街 的交界 处 ，是一 个 不可多得的好地 块 ， 预计 拍 卖 的价格不 会 低于10000 元 /平方米。 三、南京市 9 月成交土地分析 9 月出 让 土地 概 述 9 月 13 日，于南京市 国 土 资 源部 举 行了本月唯一的一次土地拍 卖会 ，共成功出 让 三幅地 块 ，分 别 是位于 河西建 业区 的集 庆门 大街地 块 ， 六合 区 的雄州 镇 紫霞街地 块 和化工商 贸 城二期地 块 ， 总 体 来 看，在 8 月土地出 让数 量 达 到本年度一 个 小高潮之后， 9 月土地出 让 回 归平淡，共出 让 土地 平方米， 从区 域 来 看， ％的土地集中在外 环 外六合 区 ， 从用地性 质来 看， 58％的出 让 土地 为 商 业 用地，全部位于六合 区 ， 随 着南京市城市化 进 程 ，今年位于外 环 外的六合 区 土地出 让 量急 剧 攀升，不 仅 有大 规 模的住宅用地，商 业 等配套用 地的出 让 量也相 当 可 观。 在本月的拍 卖会 上，集 庆门 大街地 块 的出 让 是最 为 引人注目的一幅，每一 轮报 价的 涨幅在 现场 达 到 500 万，各 开发 商 显 得小心翼翼， 尽 管出 让过 程因 为 加价幅度高而相 对 安 静低 调 ，但是 丝 毫不影 响开发 商 对该 地 块 的 浓 厚 兴 趣，最 终 地 块 以 3 亿 元的价格被中北公司囊 获。 表 231 9 月出 让 土地 汇总 地块名称 区属 实际出让面积 容积率 用地性质 出让价格 （万元） 地块状况 成交价格 （万元） 竞拍轮次 建筑面积 楼面地价 竞得公司 集庆门大街地块 建邺 二类居住 用地 14000 净地 30000 33 28814 10411 南京中北房地产有限公司 雄州镇紫霞 街地块 六合 二类居住、商业金融业用地 24990 净地 30000 22 185818 1614 南京东泰房地产开发有限公司 化工商贸城二期地块 六合 112297 市场用地 7700 净地 7700 1 123526 623 南京华泰投资有 限公司 郊 区 成 为 本月土地出 让绝对 主角 本月成功出 让 土地共 平方米， 从 面 积 看 来。 六合 区 土地占据 89％，建 邺区出 让 一幅二 类 居住性 质 土地，占据 总 出 让 面 积 的 11％。 六合 区 在南京 属 于外 环 外 区 域，距离主城 区 的 车 程大 约 是 50 分 钟 左右， 随 着南京整体 规划 逐 渐从 中心向外 围扩 展，六合 区 的土地 供 应 在最近逐 渐 加量 ， 尽 管建 邺区 出 让 的 这 一幅二 类 居住土地面 积较 小 ，但是在主城 区居 住用地稀缺的情 况 下，本地 块 的出 让 仍然是 现场 的最大的焦点所在。 商 业 用地大 规 模放量 本月出 让 的 土地中，商 业 用地 共 7700 平方米，占据中出 让 面 积 的 58％，包括商 业 住宅的混合用地占地 32％，全部集中在六合 区 ，明 显 可以看 出，六合在 前期大 规 模放量住宅用地之后，周 边 商 业 配套 开 始逐步跟上，六合 区 正在逐 渐 成 为 南京市外 围开发 的主要 区 域之一。 溢价程度分析 通 过对 9 月成功出 让 的三 块 土地 溢价率的分析可以看出，位于河西的集 庆门 大街地 块溢价幅度最高， 从 底价 14000 万元上升到 30000 万元成交，溢价率 达 到 为 ％，而位于外 环 外六合 区 的 两块 土地， 其中一 块 住宅商 业 混合用地溢价率 ％，另外一 块 底价出让 ，主城 区 地 块 的魅力略 见 一斑。 主城 区 待 开发 的地 块 日 渐减 少 ，造成了城中 区 域寸土寸金的局面， 开发 商 对 城中地 块的狂 热并没 有因 为 南京 加快 城市化 进 程 ，周 边 土地不 断 升 温 的局面而 转 移，本月三幅地 块 拍卖 ，其中集 庆门 地 块 以溢价 ％， 楼 面地价 达 到 10144元 /平方米被南京市中北房地 产有限公司成功 竞 得 ，上市之后的价格 预计 不 会 低于 15000 元 /平方米。 南京主城 区 ，几千年的 悠久文化深深的沉淀在土地的深 处 ，城市的 扩张 速 度在加快，一批位于城郊 区 域的新城拔地而起，然而， 带 不走的是主城 参 天的古 树 和已 经 渗透 进 土壤里历 史的 气 息，可以 预见 ，人 们对 主城 区 的眷 恋将 使得 这 里的土地愈 发 的 昂贵 ，供不 应 求的局面不 会 得到 缓 解。 表 232 9 月出让土地典型地块溢价率一览 表 地块名称 区属 环线 用地性质 底价（万 元） 实际价格（万 元） 溢价幅度 （％） 集庆门大街地块 建邺 内环 二类居住用地 14000 30000 ％ 雄州镇紫霞街地块 六合 外环外 二类居住、商业金融业用地 24990 30000 ％ 化工商贸城二期地块 六合 外环外 市场用地 7700 7700 0％ 总计 － － － 46690 67700 45％ 成交 热 点地 块 分析 本月成交 热 点地 块 —— 集 庆门 大街以北，湖西路以西，南湖二中西 侧 地 块 地 块 影象 图 ： 地 块区 位 图 ： 地 块概况 ： 该 地 块 位于 河西集 庆门 大街以南，湖西路以西，南湖的西面， 规划为 二 类 居住用地，实际 出 让 面 积为 平方米，容 积 率 为 ， 绿 地率 为 40％， 项 目 将 按照相 关 政策，90 平方以下的套型比例大于 45％。 在本月 13日 的拍 卖会现场 ， 该 地 块 起拍价格 为 14000 万元， 经过 南京 多家知名 开发 商31 轮 的抬价 之后 ， 最 终 南京中北房地 产开发 有限公司 以 3 亿 元的价格 竞 拍成交。 地 块 溢价率 达 到 ％， 楼 面地价 10144 元 /平方米。 该 地 块 位于主城 区与 河西新 区 的交界 处 ， 属 主城 区 范 围 ，交通便利，周 边 配套完善，在目前主城 区 普通住宅用地几乎 绝 迹的情 况 下， 该 地 块 在拍 卖 之前就被看好，可是 10144元 /平方 没 的 楼 面地价仍然超出大家的想象 ，地 块 目前周 边 的住宅商品房价格已 经达 到12020元 /平方米，本 项 目建成后 将 做 为 河西又一 个 高 档楼盘 上市， 预计 价格不 会 低于 15000元 /平方米。 今年 4 月 6 日， 金地集 团经过 56 轮竞 价，以 元 的价格 竞 得 与 地 块 毗 邻 的所街地块。 本月，南京中北房地 产 公司 重金出 击 ， 以 3 亿 元的价格拿下占地 平方米的集庆门 地 块 ， 显 示 开发 商 对 南京住宅市 场 以及河西板 块 未 来发 展的信心。 第三章 住宅篇 一、市 场 解析 供求 关 系分析 9 月市场供求关系出现整体逆转，供求比达到。 9 月，全市商品住宅市场供求比为 ，相比于前几个月小于 1的供求比，市场首次表现出 整体供过于求的态势。 虽然全市商品住宅的成交量与需求量呈现出连续 3 个月的双双上涨趋势，但成交量的小幅上涨与供应量的急剧增加 逐渐 “ 填补 ” 了供需之间的差距，使得持续半年之久的 市场供不应求的状态，在 9 月份彻底发生了逆转。 9 月受传统销售旺季的刺激，商品住宅市场新增供应量出现“井喷”式增长，供应量相比 8 月增长 %，而 6 月份全市商品住宅成交量的集中，对后续市场的销量起到了一定的抑制作用。 7 月成交量大幅下调后，市场销量虽然有所回调，但增长幅度远远不及新增供应的增幅，由此形成 9 月份市场的供过于求状态。 供 应 分析 9 月全市商品住宅新增供应量 万平方米，相比 8 月上涨 %，这是继 6 月以来连续 3 个月供应的持续增加。 随着“金九银十”的到来，为刺激市场需求，市场供应量大幅增加。 9 月，全市商品住宅新增供应 万平方米，已超过上半年供应量的最高点，环比增长 %。 从 6 月份商品住宅供应量大幅下降后，连续三个月市场供应呈现持续上涨的态势，且增长的速度也有所增加。 9 月，在全市主要的七个板块中，首次取得预售许可证开始上市销售的项目共有 4 个，与 8 月 持平，分别是鼓楼区的滨江瑞景家园，栖霞区的浅草明苑与别墅项目栖园以及浦口区的海德北岸。 “一城三区”商品住宅供应量占全市整体供应量的 85%以上，商品住宅远郊化发展趋势越发明显。 9 月，各板块均有新增商品住宅供应， 一改往日某些板块供应为零的状态。 江宁与江北两大板块供应量明显增加，加之河西与仙林的一部分供应，“一城三区”的新增供应量已占全市整体商品住宅新增供应量的 85%以上。 单位：万平方米 单位：万平方米 其中，江北新增商品住宅供应量 万平方米，环比 8 月增长 倍，占全市新增供应量的比重由 8 月的 35%上升到 9 月的 45%。 江宁新增供应 万平方米，环比上月月增长 倍，占全市新增供应量的比重上升到 30%。 成交分析 9 月商品住宅市场小幅回升，但受价格与供应结构的影响，加之政策的因素，整体市场的观望态。