房地产市场研究报告20xx年8月苏州园区市场报告

房地产市场研究报告20xx年8月苏州园区市场报告内容摘要：

际街区 高层 12020 6 欧洲城 高层 7200 0 巴黎印象 小高层、多层 8500 1 雅戈尔未来城 小高层、高层 一期精装13000 1 二期毛坯10000 三期毛坯 7700 245 翡翠国际 高层 8500 2 澳韵花园 小高层 7500 1 中旅花园 多层、小高 层、高层 多层 8000 高层 7500 11 亿城新天地 小高层、高层 6500 2 中央景城 高层 8300 22 海尚壹品 多层、小高 层、高层 8100 11 娄葑镇 天骄锦城 小高层 6800 14 胜浦 金雅苑 高层、小高层 5500 2 东景公寓 多层、小高层 5400 3 博客 小高层、高层 5400 43 唯亭 绿地阳澄名邸 高层 5900 3 摩尔尚城 多层、小高 层、高层 5900 9 锦泽苑 小高层 6700 1 新唯花园 高层、小高层 5600 0 青剑湖 金色湖滨 小高层 5900 3 高教园区 翰林缘 高层 5500 18 五、 客户群体分析  湖西、湖东板块客户群体分析  湖西、湖东板块 作为园区发展较为成熟区域，其较高的房价特点，一直以来客户群体都较为稳定。 主要集中在在园区工作的白领；私营企业业主；苏州上层名流人士；海归白领；区域内工作的金领以及政府工作人员、医生以及部分港澳台在苏工作人士等。 年龄结构集中在 35— 60 岁 ,这部分人群也是工作稳定 ,事业成功的集中阶段。  置业的目的主要用于自主 ,也有部分投资客。  娄葑区域  从板块客户群来源分布来看，新苏州人是娄葑板块的主力客户群。  从来源比例来看，新苏州人占板块总客户群的 60%左右，有足够的理由说明娄葑板块的消费市场是新苏州人的天下 ，其中又以在园区工作的为最。 娄葑板块客户来源分布新苏州人,60%娄葑本地人,25%其他, 1 5 %  周边乡镇区域  从各地段客户群来源分布来看，新苏州人是周边乡镇的主力客户群。  从来源比例来看，新苏州人占各地段总客户群的 70%左右，有足够的理由说明周边乡镇的消费市场是新苏州人的天下，其中又以在园区工作的为最。 各地段本地客户也占有一定的比例，在 20%左右，这部分人群多是本地拆迁以求改善居住条件的人群。  从客户群的年龄分布来看： 25— 45岁为主力客户群，这部分人群占总客户的 绝大部分 ，且这部分置业人群多以结婚用房和三口之家改善生活条件为主要 目的； 25岁以下的置业人群，大都是父母出资个人还贷用于结婚之用，这部分人群也占有较大比重； 45岁以上的消费者要么为子女买房要么用于改善家庭生活居住条件为目的。  青剑湖板块客户群体分析  青剑湖板块作为园区发展待成熟区域，自有公寓房源以来，其较低的房价特点，一直以来都受到新苏州人的青睐。 主要集中在在园区工作的白领阶层；以及专业的技术人员。 年龄结构集中在 25— 30 岁 ,这部分人群也是工作稳定 ,事业稳步发展的阶段，清一色的年轻一族；  置业的目的主要用于自主 ,也有部分看中区域升值潜力的投资客。  独墅湖板块客户群体分析  独墅湖板块板块和青剑湖板块一样作为园区发展待成熟区域，现有的公寓跨塘地段客户群分布图新苏州人,70%跨塘本地人,20%其他, 1 0 %唯亭地段客户群来源分布图新苏州人68%唯亭本地人18%昆山5%其他9%胜浦地段客户群来源分布图新苏州人,72%胜浦本地人,25%其他, 3 % 房供应较少，仅有翰林缘花园有房源供应，而翰林缘花园作为园区定销房，其主要的客群是正对独墅湖高教园区的教师群体，有其特殊性；  置业的目的主要用于自主；  随着区域其他项目的不断涌现，未来区域内将来将会涌现出众多的新苏州人的身影。 第四部分 别墅市场 一、 主要在售别墅楼盘罗列 状态 区域 案名 均价 (元 /㎡ ) 面积 (㎡ ) 产品类型 案量 可售套数 销售率 开盘日期 湖西 中海御湖熙岸 23000 238— 310 联排 185 17 91% 熙岸花园 120 107 % 中茵皇冠 28000 762— 773 联排 10 6 40% / 双湖 水墨江南 15500 285348 联排 89 22 86% 18000 365457 独栋 32 3 90% 星岛仁恒 16800 228290 联排 347 161 % 湖东 伊顿小镇 12020 300~400 联排 36 24 % 中海星湖国际 15000 203 联排 104 14 % 怡和花园(玫瑰湾 ) 17000 230— 295 联排 182 45 76% 07 年 南山巴黎印象 15000 180— 240 联体 68 37 % 本岸花园 17000 236— 310 联排 210 36 % 青剑湖 上郡 12500 240— 320 联排 144 60 58% 15000 317— 516 独栋 14 7 50% / 芭堤蓝湾 12020 260— 262 联排 120 98 % / 18000 313— 410 独栋 38 37 3% 观澜丽宫 12020 218— 315 联排 206 99 52% 13000 375— 423 独栋 19 7 63% 二、供应量分析 园区别墅供应月度变化分析 0 7 年8 月——0 8 年8 月园区别墅供应变化对比图409318276 288327407374625 624802 78384480301002003004005006007008009008月 9月10月 11月 12月2020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月套  供应量增长的趋势有所缓和。 从 5 月的 802 套 ，到 08年 7月的 844 套，再到 8月的 803套 ，供应量大幅增加的趋势有所缓和；  08年 7月园区别墅房源月度总供应量为 844套 ，达到 近期供应的高峰。  从市场长远市场动态来看 ，市场潜在供应资源非常丰富，观澜丽宫、旭辉芭堤兰湾别墅、御湖熙岸、晋合水巷邻里花园等项目都有很多房源还没有入市，一旦市场回暖，届时园区别墅市场供应将会出现进一步井喷现象。 园区各区域别墅月末供应量分析 0 8 年8 月末园区各板块别墅供应对比图1301561860308050100150200250300350湖西 湖东 双湖 娄葑 青剑湖套 ◆ 月末总供应量为 780 套 ，对于区域市场分析，青剑湖别墅供应量继续领跑，双湖、湖东、湖西紧随其后，四大板块共同演绎园区别墅市场 ◆ 湖东板块别墅市场不温不火，区域潜力还有待发挥  8月末，湖东别墅总供应量为 156套 ，占园区总供应量的 20%。 目前湖东别墅市场主要由纯别墅社区： 本岸花园、玫瑰湾 等 支撑。  双湖 板块别墅市场供应依然坚挺  8 月末，双湖板块别墅供应位居其次，供应量为 186 套 ，占园区总供应量的 24%。 双湖板块的别墅供应量一直以来是园区别墅房源供应的集中地，星岛仁恒大量新房源面市是板块增长的最主要来源。  湖西板块别墅市场，中海御湖熙岸是中坚  8月末，湖西别墅供应量为 130套 ，可售房源较之先前有很大程度增加；  未来的水巷邻里花园将会有充足的别墅房源供应，到时将会对区域房源给与一次大的补充。  青剑湖板块别墅市场供应继续领跑园区市场  观澜丽宫、芭堤兰湾、上郡上演三国演义，三者房源供 应总量达到 308套 ，成为目前园区板块房源冠军。 园区别墅产品类型分析 0 8 年8 月末园区别墅类产品供应图547260100200300400500600700800独栋 联排套  联排别墅继续引领市场潮流，独栋产品稀缺  联排别墅月末供应量为 726套 ，占园区总供应量的 93%，基本垄断了园区别墅市场；  独栋别墅项目较少，主要集中在水墨江南、上郡以及观澜丽宫等，随着观澜丽宫以及芭堤兰湾的不断的增加新的房源，独栋型的产品也将在 园区的别墅占有一席之地。  从市场的动态分析来看：联排别墅房源将继续得到有效增加，御湖熙岸、芭堤兰湾、观澜丽宫以及星岛仁恒等项目别墅房源还没有完全释放，市场一旦回暖，将会有充足的房源供应市场。 三 、价格分析 0 8 年8 月园区各板块别墅类产品均价对比图050001000015000202002500030000独栋 联排独栋 0 0 18000 0 13000联排 25500 16500 16800 0 11000湖西 湖东 双湖 周边乡镇 青剑湖  在联排别墅中，中茵皇冠以 28000元 /㎡ 的价格遥遥领先。 该楼盘处于湖西中心区域，是比较成熟的居住区，紧邻湖滨大道，具有独一无二的湖景资源，是目前湖西屈指可数的精品住宅，价格之高也在情理之中，另外目前御湖熙岸其联排别墅价格也在 23000 元 /㎡ 以上；  双湖板块进入 08 年之后，星岛仁恒以及水墨江南都还没有发力，到了 3月份，星岛率先推出新的房源，入市的新房源也逐步调高了价格，从原先的 15000元 /㎡ 调整到目前的 16800元 /㎡ 的均价，在节后市场复苏缓慢 ,同时在中海万科打折销售的情况之下，仁恒依然对 苏州市场表现出非常的乐观；  青剑湖板块以在售的上郡和观澜丽宫以及刚入市的芭堤兰湾为主， 8月份区域板块的别墅售价大幅跳水，销售价格出现明显走低趋势。 目前独栋均价在 13000元 /㎡ 左右。 联排在 11000元 /㎡ 左右。 四、销售情况分析 园区 07年 8月 08年 8月别墅销售情况 0 7 年8 月——0 8 年8 月园区别墅销售月度变化图14519043 3920582417412761 64240204060801001201401601802008月 9月10月 11月 12月2020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月套  园区别墅销售市场月度成交呈现波浪形趋势，忽高忽低  10 月份以来，一系列的政策不断施行，使得苏州中高档住房市场成交量不断萎缩， 12月份的别墅成交量仅仅为 20 套 ，创近期新低，然而 08 年 1 月份在观澜丽宫开盘的推动下，园区的别墅销售量达到 58 套 ，使得别墅楼市“寒冬”的苏城出现短暂的“春天”；  进入 2月，春节期间是楼市销售的淡季，在此影响之下，同时加上别墅市场没有新的项目开盘促销，别墅房源去化困难也就情有可原；  3月份市场的供应量出现明显的增长，但是项目房源并没有正式的对外公开销售，因而 3月份的园区去化市场依然比较低迷，总去化量在 17套 ；  4月份，别墅销售市场也较为活跃起来，本月的销售量达到 41套 ；  然而 5月份，别墅去化量仅为 27套 ，“旺季”的 5月，别墅销售市场依然低迷；  6 月、 7 月园区的别墅市场表现的可圈可点，成交量分别达到 61 套、 64 套之多 ；  相比 7月份的销售， 8月份出现明显的下滑，仅为 24套 ，也验证了整个市场低迷的状态。  园区各板块主要在售楼盘 08 年 8 销售量列表 区域 案名 产品类型 均价 成交量 （元 /㎡） 湖西板块 中海御湖熙岸 联排 23000 0 中茵皇冠 联排 28000 0 双湖板块 水墨江南 联排 16500 0 独栋 星岛仁恒 联排 16800 2 湖东中心区域 伊顿小镇 联排 12020 0 中海星湖国际 联排 15000 0 怡和花园（玫瑰湾） 联排 17000 0 南 山巴黎印象 联排 15000 3 本岸花园 联排 17000 0 青剑湖 板块 上郡 联排 11000 2 独栋 13000 0 观澜丽宫 联排 11000 11 独栋 13000 3 芭堤兰湾 联排 12020 3 独栋 15000 0 五、客户情况分析  客户来源分析  双湖板块的客户群体以境外人士、海归派和园区一些私企老板为主；。