房地产市场研究报告20xx年8月江苏悦达国际物流发展有限公司大丰港国际物流中心项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年8月江苏悦达国际物流发展有限公司大丰港国际物流中心项目可行性研究报告内容摘要：

流概念，遵守引进国外物流运作的先进模式， 必将会一方面推动盐城经济参与国际循环的深度和广度，另一方面还可以加强与苏南及上海地区的经济关系，整体 提高盐城经济发展的质量。 第五章 项目的功能定位及规划布局 一、项目的经营思路和功能定位 鉴于保税物流业务市场在大丰港目前尚处于培育和开发时期，由开展到正常经营运作、产生 盈利有一个较长的时段，而集装箱堆场作为港口唯一的配套集装箱堆场，具有极好的短期利润和长期收益前景，所以经营运作的总体思路是梯度推进：短期规划是按港口业务量的实际需要，以建设集装箱堆场为主，保税仓储为辅，以运输业务、集装箱堆存和维修业务为 平台，以保税仓储业务辅助，发展和增强公司的综合物流服务实力。 中期规划是在经营过程中适时做强保税物流业务及其增值服务（如简单加工、装配、货物整理、分拨配送、采购供应物流管理、信息管理等）。 远景规划是通过政策引导，借助市场手段，建立健全“区港联动”的功能，将公共保税仓与出口监管仓、与保税物流中心等结合起来，充分提高保税物流资源的利用空间和效率，开拓和发展支线水陆运输、代理业务，把公司打造成为涵盖水运和陆路运输、货运代理、保税、物流等业务的地区内最大的物流产业企业，向区域保税物流中心、保税物流园 区方向发展。 我们的 立项原则是：从市场实际需要出发，从降低保税物流运行成本、提高通关运行效率着手，依托大丰港的地理优势国家及地方的政策优势，以仓储、运输、分拨、保税监管、集装箱堆场等资源开发为基础，集中三方投资者的优势，以全信息化的系统管理，全方位的物流解决方案，服务于物流客户，推动区域物流产业的高速发展。 以先进的物流理念和技术手段，实现产销物流网络化、物流全程跟踪服务化、物流流向控制化，从而建设产业一体化的大规模物流基地。 更好地服务于大丰港和腹地内进出口及内贸企业。 二、项目市场定位： 江苏悦达国际物流发展有限公司 新 建大丰港国际物流中心项目，将以物流空间提供商和物流服务商的双重身份进行运作，在运作保税仓库、海关监管仓库、集装箱堆场和普通仓储的物流空间中，该公司将最大限度地发挥公司各股东方原有的优势资源、政策扶持和业务网络，同时广泛面向港口及社会各货主的需求，为港口提供唯一的全方位现代化管理的集装箱堆场，为企业货主提供保税仓储、海关监管仓储、普通仓储空间，并逐渐为其提供充分的物流延伸服务，以求社会效益和经济效益的双丰收。 三、基础规划布局 仓储区： 以保税仓库为基础，争取量身订做的模式，为客户提供保税仓储、配送、分拨 与物流服务，使之成为苏中地区设施最先进、服务最好的物流基地。 流通加工区： 为客户提供再加工、包装等服务，最大程度满足客户要求。 集装箱堆场： 为大丰港提供唯一的办理国内、国际集装箱重箱或空箱装卸，转运，保管，交接的场所。 第六章 规划设计及项目管理 一、规划设计方案 总占地面积： 1000 亩（ 667000m2 ）； 仓库面积： 100000 m2 （其中保税仓库面积 20200 m2， 海关监管仓库 10000m2，普通仓库面积 50000m2 配送中心 20200 m2）； 集 装箱堆场： 400000 m2； 办公及辅助建筑面积： 30000 m2； 各类港口及仓储设备： 500台套； 信息系统； 监控系统； 二、项目建设管理 本项目建设期间各项工作由 江苏悦达国际物流发展有限公司 具体负责实施。 在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。 招投标与监理制度： 1）、建筑工程施工招投标制度： 根据《招标投标法》的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单 位 施工。 2）、工程建设监理制度： 根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。 审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。 质量、投资、进度控制： 1）、质量控制： 首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。 其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检 查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术签证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。 最后建立实施质量日记、质量汇报等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。 2）、投资控制： 首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。 熟悉项目设计 图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。 其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析，提出改进方案。 最后，审核、完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。 3） 、进度控制： 首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。 其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行签证，召开现场进度协调会等。 最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。 制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。 制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。 合同管理与协调： 1）、合同管理： 本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相 关的其它合同。 其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁 合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。 合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。 按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。 2）、协调： 项目的开发过程需要处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。 严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。 竣工验收： 在接到施工单位的竣工报告后， 及时组织初验。 建设项目全部建成后，由大丰港国际物流中心以及计划、教育、规划、建设、环保、消防等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。 第七章 实施进度计划及招标 一、实施进度计划 本项目建设期 36 个月，即大丰港国际物流中心于 2020 年11 月正式开工建设，一期工程 于 2020 年 11月（港口二期工程2020年 10月竣工交付使用）投入使用， 2020年 10 月全部完成建设工程。 项目建设进度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装、室内外装修、 竣工验收并交付使用等。 本项目进度计划 36 个月内完成，实施进度安排如下： 大丰港国际物流中心项目总建设周期为 36 个月，分三期建设： 1）、一期工程： 仓库： 50000 m2 （其中保税仓库 10000 m2 ，海关监管仓库面积 10000 m2，普通仓库面积 30000 m2）； 集装箱堆场： 100000 m2； 办公及配套工程： 10000 m2； 2）、二期工程： 仓库： 50000 m2 （其中保税仓库 10000 m2 ，普通仓库面积20200 m2 ，配送中心 20200 m2）； 集装箱堆 场： 202000 m2； 办公及配套工程：全部完工； 3）、三期工程： 集装箱堆场： 100000 m2。 项目实施进度大体可分为前期准备（包括可行性研究立项、勘探设计、配套衔接、方案招标、施工设计、破土动工、基础工程、立体工程、公用配套工程、设备安装工程、信息系统、施工检验等几个阶段。 为了缩短工程工期，确保工程质量，以上各阶段的工作可以相互交错，穿插进行，使各环节相辅相成，互为促进。 大丰港国际物流中心项目计划于 2020 年 11月正式开工，2020 年 10 月正式竣工，各阶段时间安排如下： 1）、 2020 年 67 月：办理合资公司注册登记和资金筹集工作； 2）、 2020 年 8 月：完成中心项目可行性认证，项目规划认证及单体设计； 3）、 2020 年 9 月：办理建设各种审批手续，完成项目招、投标，确定施工单位及监理单位； 4）、 2020 年 11 月：一期工程正式开工建设； 5）、 2020 年 5 月：一期仓库、堆场竣工，办公楼主体完工； 6）、 2020 年 6 月：购买设备，报批保税仓库，安装监管设施； 7）、 2020 年 10 月：一期工程竣工交付使用。 8）、 2020 年 3 月二期工程开工建设； 9）、 2020 年 9 月：二期工程完工； 10）、 2020 年 3 月：三期工程开工建设； 11）、 2020 年 10月：全部竣工，完成全部投资。 二、招标 编制依据： 1）、《中华人民共和国招标投标法》； 2）、国家发展计划委员会第 9 号令； 3）、江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（ 2020） 1408 号〕文； 招标基本情况 : 1）、招标的范围及依据： 本项目工程建设内容为大丰港国际物流中心所包括的仓库、办公、后勤配套、场地等设施，总建筑面积超过 25000m2,加之集装箱堆场及附属设施工程巨大，因此该工程项目建设必须进行招标。 招标内容包括有 关工程的设计、施工、设备采购及监理等。 2）、招标的组织形式： 招标组织形式有委托招标和自行招标两种形式。 根据《招标投标法》，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。 结合项目及建设单位具体情况，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。 采取委托招标组织形式时，招标代理机构必须具有相应招标代理资质。 采取自行招标组织形式时，项目法人应向有关部门报送规定的书面材料。 3）、招标方式： 本建设项目拟采用公开招标与邀请招标相结合的招 标方式。 4）、招标基本情况表 本项目有关招标基本情况参见表如下 : 招标基本情况表 内容 招标范围 组织形式 招标方式 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 √ √ √ 设计 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安装工程 √ √ √ 监理 √ √ √ 重要设备 √ √ √ 一般设备 √ √ √ 招标初步方案 1）、将本工程项目按照勘察设计、建筑工程施工、安装工 程施工、监理、重要设备、材料采购等划分为若干大类招标内容 ，每大类再进一步合理划分标段，充分考虑工程内容、性质、规模、投资、专业要求、行业特点、技术难度等因素。 有特殊要求的可以考虑单独设立标段。 2）、各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请建筑、结构等与土建有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统、暖通等方面的专家。 3）、本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为乙级及以上监理资质。 土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。 4）、本建设项目造价投资控制拟定为甲级咨询资质，委托招标代理机构拟定为乙级及以 上代理资质。 5）、招标领导小组由 江苏悦达国际物流发展有限公司 及计划、规划、建设等有关部门派员及各专业专家组成。 第八章 投资估算 一、投资估算 项 目 金 额 一、工程建设及其他费用 53000 万元 1 土地 5000 万元 2 进口货物监管仓库 2020 万元 3 保税仓库 4000 万元 4 配送中心 4000 万元 5 集装箱作业堆场 20200 万元 6 办公楼 9000 万元 7 道路、围墙、绿化 1000 万元 8 水电及相关设施 2020 万元 9 专用技术及无形资产 2020 万元 10 其它费用 4000 万元 二、设备购置 47000 万元 装卸设备 25000 万元 运输设备 18000 万元 监控设备 2020。