房地产市场研究报告20xx年6月昆山房地产市场研究分析报告

房地产市场研究报告20xx年6月昆山房地产市场研究分析报告内容摘要：

顺陈路西侧 7335 商业 （办公） 40 年 ≤ ≤ 30% 908 0 合计 (三 ) 6 月份商住用地成交情况 地块位置 土地面积 (M2) 用途 出让年限 容积率 建筑密度 起始价 元 /M2 成交价 元 /M2 兑得单位 成交日期 巴城镇马鞍山路北侧、古城路西侧 2地块 商住 住宅 70年商业 40年 ≤ ≤ 1080 1080 昆山四季房地产开发有限公司 202065 玉山镇汉浦塘西、同心电镀厂北侧 44721 住宅 40 年 中高层≤， 高层≤ ≤ 中高层≤， 高层 ≤ 1740 1740 昆山中基 置业发展有限公司 202065 工业用地供应、成交明细略。 从上表中可以看出，昆山当前商住用地的供应量缩小，工业用地和商服用地供应量相对增多，一方面是响应国家用地政府，控制住宅用地审批和供应；另一方面，也可看出昆山招商引资成功、工业用地需要巨大（当前国家要求工业用地也要招、挂、拍），同时，昆山住宅产业经过几年的发展，已趋于成熟，商业配套相对欠缺，加大商服用地供应量以完美配套设施。 昆山四季房地产开发有限公司取得的马鞍山路北侧的地块，与去年 12 月成交的由北京奥林匹克公司取得的地块相邻，单位地价一样 ，在技术参数上相当，以 容积率计，此地块建成两地块的总建面是 万平方米，北京奥林匹克公司的地块总建面为 万平方米。 五、 昆山日报报广统计 案名 日期 形式 版面 主题语 诉求重点 新港湾 528（周一） 硬广（ A1） 16*35通栏 山穷水尽疑无路柳暗花明又一村 产品形象广告 江南春天 528（周一） 硬广（ A4） A4 火爆全城万众瞩目 开盘促销信息 天使湾 531（周四） 硬广（ B1） 半版 情迷天使湾爱在有情夜 促销信息，看房送张学友演唱会门票 新港湾 64（周一 ） 硬广（ A1） 16*35通栏 身处繁华中，心在宁静里 产品形象广告 天使湾 65（周二） 硬广（ A4） 半版 情迷天使湾爱在有情夜 促销信息，看房送张学友演唱会门票 新港湾 66（周三） 硬广（ A1） 16*35通栏 一个新大陆，千百个温暖的家 产品形象广告 嘉正国际 66（周三） 硬广（ A4） 整版 财富“万有引力” 产品介绍及开盘前信息发布 金色港湾 67（周四） 硬广（ A4） 半版 水岸边澄怦，宁静处致远 形象及促销广告，买别墅送 11万汽车 凯迪城 67（周四） 硬广（ B4） 半版 即使用 1 万平注的篇幅，也说不尽生活在水边的憧憬 产品形象广告 新港湾 611（周一） 硬广（ A1） 16*35通栏 执子之手 与之偕老 产品形象广告 新港湾 613（周三） 硬广（ A1） 16*35通栏 扬帆或返航随 真情永相随 产品形象广告 汉城国际 614（周四） 硬广（ B4） 整版 6月 16日盛大公开 开盘信息 弘基财富广场 620（周三） 硬广（ B4） 整版 最具投资价值、最具升值潜力 产品细节介绍 本月的报广投放量较上月明显减少，这与 6 月由旺季转入淡季是密不可分的； 新港湾 的投放量本月最多，其项目定位较高，并且社区成熟，一直以来，就是上层人士居家的首选； 六、 市政动态 (一 ) 政策法规 1. 南京：已批在售普通商品房只准降价不许涨价 [严控售价 ] 明确界限： 已批在售房只准降不许涨 新政：经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按 “一套一价 ”所标示的最高价格应低于 2020 年 5 月 14 日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。 “一套一 价 ”自 5 月 20 日进入实施及检查阶段，按照规定，所有在售的和即将报批的普通商品住宅都必须实施。 然而新政亮相以来，几乎没有一家开发企业愿意按此政策来实施，原因就是不少楼盘现在的销售价格远远高过审核价。 按新政，买房人将享受极大实惠，而开发商则损失严重。 按照这一规定，已批在售的楼盘，现在出售房屋时，最高房价只准降不许涨。 [一套一价 ] 监管扩容： 经适房也要 “一套一价 ” 普通商品住房（含政策性住房）价格按 “一套一价 ”标示。 在新政中，提及 “普通商品住房 ”的地方都多了一个括号：含政策性住房。 这意味着，经济适用房 、中低价商品房等享受政府优惠政策的住房也全部纳入了 “一套一价 ”的监管范围。 一位业内人士认为，现行经适房的监管其实也只是以控制其利润率为主，但售中或售完，同样无法杜绝违规现象，也很少有审核其利润率究竟是否控制在允许的 3％范围内的（中低价商品房为 4％）。 将其纳入 “一套一标 ”体系，有望加强这方面的监管。 细化操作：精装修房要分开标价 新政：项目有装修装饰价格的，由开发企业另行明码标示装修装饰价格。 在售和即将销售的楼盘中，精装修的房源越来越多，特别是一些小户型，大多以精装修为主。 这类楼盘的现行标价中，几乎无一 例外都是 “总价 ”， 即装修后的价格，甚至就连售楼人员自己都说不出扣除装修费用的 “毛坯房 ”价格是多少。 新政要求装修价格另行标注，有利于让消费者更加清楚地了解商品房的真实价格，并减少借装修抬高房价成本的 “猫腻 ”。 [土地成本 ] 重新评估： 以取 “证 ”3 年为限 新政：对以土地评估价进入成本的普通商品住房，其土地使用权取得时间（以土地使用权证所标注的土地使用权取得时间为准）必须在三年以上。 根据 2020 年 江苏省物价部门 的规定，对取得土地使用权在三年以上的土地，可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。 这也 使得部分开发商 “放慢 ”开发速度以图土地增值，从而带高房屋的售价。 “以使用权为限 ”改为 “以使用权证为限 ”。 虽然只是多了一个 “证 ”字，却能大大 “延长 ”土地重新评估的时间，确保土地重新评估的规范性。 参考价格： 必须三个以上项目 新政：地价重新评估。 其楼面地价水平不得高于周边同期同类（以三个以上项目作比较）普通商品住房的楼面地价均价水平。 在上一次发出的政策中，规定土地重新评估， “其土地价格不得高于周边地区同期普通商品住房的土地价格水平 ”。 而这次多出来的 “以三个以上项目作比较 ”这几个字，则更有合理性，也规定得更 加严格。 物价部门负责人表示， A 楼盘地价重新评估，要参照周边 B 楼盘的地块价格，这样可以控制A 楼盘地块估价的 “虚高 ”。 但是 B 楼盘的地块价格偏高怎么办。 岂不反而拉高了 A 的价格。 那么就再参考 C 楼盘，甚至 D 楼盘的地块价格 ……“ 三个以上楼盘在一起比较，总有个能把它拉下来的。 取均价平衡后，合理性更大些，控制地价成本的效果可能也会更好些 ”。 2. 江苏治楼市腐败先查容积率 继国家八部委 4 月部署房地产市场反腐行动之后，近日 江苏 省建设厅、省监察厅联合下发《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》 ，规定凡更改容积率必须向社会公示，不得以政 府会议纪要形式调整容积率。 2020 年年底，省建设厅、省监察厅将组织全省检查，重点检查本通知发出后出让的经营性用地容积率规划管理情况。 3. 江苏 ： 土地出让金全缴国库 从今年起，江苏省将把国有土地使用权出让收入全额纳入国库，全面实行 “收支两条线 ”管理，建立年度土地出让收支预决算，土地出让收入使 用侧重民生。 据了解，江苏省目前每年的国有土地使用权出让收入合同价款接近１０００亿元，按照以往的管理方式只有占价款１０％的净收益收缴入库，用于农业土地开发和城市建设支出。 4. 房价涨幅创 新高 八部委提前启动检查 2020 年 6 月 15 日，在 “国六条 ”出台一周年之际，房价却与调控目标反向而行。 据国家发改委近日发布的消息显示， 5 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格指数为 ，创出自 2020 年 12 月以来 18 个月的新高。 同比来看， 5 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格指数上涨 %。 各地大幅攀升的房价和投资，再度让人感受到了房地产市场形势的严峻性。 在此形势下，建设部等八部委对房地产市场的检查工作已经比预定方案提前。 据国家发改委和国家统计局日前联合发布的数据， 5 月份全 国 70 个大中城市房屋销售价格同比、环比均继续上涨，同比上涨 %，环比上涨%。 此次涨幅创出自 2020 年 12 月以来 18 个月的新高。 上述知情人士介绍，建设部等八部委最近决定联合对 5 月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清 5 月房价快速上涨的真正原因，其中 “非市场、非正常的因素 ”将成为本次调查的关注重点。 5. 国税总局明确装修款计入总房价要交契税 （江苏省） 国税总局公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》称，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 6. 国家 税务总局：隐形转让土地也须缴交易税 在清算土地增值税、提高土地使用税等措施之后，国家再将严控土地税收的目光由使用环节转向了转让环节。 国税总局 25 日表示，土地使用者转让土地时，无论是否办理了土地使用权属证书变更登记手续，都须依法缴纳相关税费。 7. 商务部外汇局再度出手 严控外商投资高档房地产 商务部、国家外汇管理局日前发出通知称，要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档 房地产 ；并 严格控制以返程投资方式 (包括同一实际控制人 )并购或投资境内房地产企业。 国务院六部门去年已联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以规范房地产市场外资准入和管理，但少数地区仍存在一些问题。 为此，商务部和外汇局再度出手调控，发出这份《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。 其中强调，境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。 外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为 追究其逃骗汇责任。 《通知》还称，境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当依法申请设立外商投资房地产企业。 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。 《通知》要求，外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。 此外，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。 对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对 违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。 (二 ) 行业动态 1. 房地产业利用外资猛增至 222 亿元，同比增长 89。 9% 国家统计局 6 月 19 日发布的数据显示，今年前 5 个月，全国房地产开发企业资金来源为 12143 亿元，同比增长 %。 其中，利用外资 222 亿元，同比增长 %，增幅虽比前 4 月、前 3 月的 %、 154%有所降低，但仍远远高于去年同期的 %。 统计显示， 15 月份，全国完成房地产开发投资 7214 亿元，同比增长 %。 商品住宅完成投资 5042 亿元，增长 %。 其中， 经济适用住房投资 208 亿元，增长 %。 15 月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积 9775 万平方米，增长 %；全国房屋施工面积 亿平方米，增长 %。 其中，住宅 施工面积 亿平方米，增长 23%；办公楼施工面积 6416 万平方米，增长 %；商业营业用房施工面积 亿平方米，增长 %。 截止到 5 月末，全国商品房空置面积为 亿平方米，同比增长 %。 其中，空置商品住宅 6825 万平方米，增长 %。 5 月份，“国房景气指数”为 ，比 4 月份上升 点，同比上升 点。 “国房景气指数”已经连续两个月趋稳回升，表明国内房地产市场持续向好。 2. 四部委构建信息平台解决 宏观调控进入打击阶段 国土资源部、建设部目前正在协作摸清全国土地和房屋的总量、结构、分布等情况，完善以 “土地和房屋 ”地理信息为核心的基础数据库。 与此同时，商务部、国家外汇管理局也正在试图摸清外资投资房地产业的基础数据。 据悉， 多个部委正在着手部署的这些摸底工作，目的是建立一个房地产业综合基础数据平台，为国家制定下一步宏观调控政策提供决策依据。 “这是一个由国务院主导的庞大 工程。 国务院早已向下属相关部委下达指令，要求各自摸清家底 ”。 3. 城镇土地使用税进入地方调整期 今年以来，土地税费新政已成为加强和改善房地产调控的重要工具。 目前，各地已开始落实这方面的工作。 据最新的消息，北京已对原来的城镇土地使用税实施办法作出了相应修改，而上海、广州等城市的细则尚未出台。 修改后的。