房地产市场研究报告20xx年12月北京小型综合体项目商业业态研究

房地产市场研究报告20xx年12月北京小型综合体项目商业业态研究内容摘要：

此处商业不仅针对该商圈内的商务人士、公寓的居住人士，同时也吸引大量外来的客群。 其特色餐饮、时尚购物、商务中心等便利的商住功能，为其拓宽了消费客群。 主题购物街定位为时尚服 饰广场，以摊位的形式对外出租，所经营的服饰满足不同消费人群的购买需求。 世华国际中心 产品组成：  总占地 公顷，建面 约 10 万平米。  其中 ：一栋 写字楼 27 层约 7 万平米， 一栋 酒店式公寓 23 层 约 3 万平 ，底部均为商业 6300 平米。  商业以写字楼配套立项， 50 年产权。 商业格局： 楼层 1＃写字楼 2＃酒店式公寓 1F 建面 2099 平米，层高 5． 1 建面 1337 平米，层高 3． 6 2F 建面 1640 平米，层高 3． 9 建面 1231 平米，层 高 3． 8 3F 建面 1520 平米，层高 3． 9 \ 商业销售面积 4400 平米 1906 平米 业态规划： 因为项目位置位于东三环与蓝岛中间地带，人气较差，所以商业定位基本为内部服务配套为主。 1＃为写字楼，裙楼 1－ 3 层为商业，定位餐饮为主； 2＃为酒店式公寓，裙楼 1－ 2 层为商业，定位以类会所功能，服务酒店式公寓及办公客户。 楼层 1＃写字楼 2＃酒店式公寓 1F 银行、旅游、文印、票务等办公配套 面积分割成 5 块：147+138+75+209+368平米 便利店 131 平米 洗衣店 30 平米 咖啡店 81 平米 商务 166＋ 237 平米 2F 餐饮 1296 平米 康体中心 113 平米 商务 263+169+251 平米 3F 餐饮 1189 平米 \ \ 商业面积 4400 平米 1906 平米 北京 INN 产品组成：  12 万平米酒店式集群，涵盖 HIP 酒店式公寓、写字楼、商业三种业态。  2 组团定位为酒店式公寓、 3 组团为写字楼、 4 组团为酒店式公寓、 8 组团为写字楼。  各组团底部 2 层均为商业，约 4 万平米。  写字楼立项。 商业格局及业态规划： 组团 2 3 4 8 面积 万平米 万平米 万平米 万平米 业态 餐饮 餐饮 会所 餐饮 招商状况 上海名豪旗舰店整租 湘菜秦和川购买 3000 平米 会所 4000 平米，规划泳池、健身、咖啡厅 万龙舟购买4000 平米 集中式商业物业（整体购买）模式 ， 7000 平米起，销售 万 /平米，租赁 6 元 /平米天。 主要规划 餐饮娱乐、宾馆酒店、中小型商超百货等。 因为位置，除会所外，其他业态均为外向广域型。 4 组团 3 组团 2 组团 8 组团 朝阳门内大街 东二环 辅路 SOHO 尚都 产品组成：  总占地 公顷， 建筑 面积 17 万 平米。  其中 ： 西区 一栋 8 层商业楼，北区一栋 24 层办公楼，南区一栋 29 层 写字楼 ；同时包括 4 层裙 楼 ，从地下一层至地上四层均为商铺。 商业 建筑面积 共计 万 平米 ，其中商业楼建筑面积为 万平米，裙楼商业面积为 万平米。  写字楼立项，商业产权时间长。 商业格局： 业态规划： 目前已投入使用的是西区商业楼，南北塔的商业裙房仍在招商和装修中。 楼层 西区商业楼 1F 餐饮类、服装精品、首饰、家居饰品等 1F 餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、香水 /香薰、美容美发、房地产中介等 2F 餐饮类、服装 精品、首饰、鞋、家居饰品、美甲、香水 /香薰、美容美发等 3F 餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、香水 /香薰、美容美发等 4F 餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、香水 /香薰、美容美发等 5F 餐饮类等 68F 招商及装修中 总面积 万平米 分析： 该处的商业 集餐饮、 购物、 商务、休闲、娱乐 等众多功能于一身 ，函盖了所有都市的时尚生活 ，目标客户群定位为具备高消费能力的白领和商务精英。 然而在市场调研中发现，这样大规模的商业体，并未呈现出其过人的商业价值，虽然所有的商业已经销售完毕，但近 40%的商铺处于空置或停业的状态，商场内顾客寥寥，仅有的几名顾客也无购物行为。 商业冷清一方面与开发商宣传推广力度有关，但更重要的一点是，整体商业拆零销售，划分为 450 个小面积 的小商铺 ， 招商行为均由小业主个人承担，整个商业项目缺乏统一的招商管理， 导致现在的业态布局很混乱 ，没有对 每层的功能 加以 划分， 随处可见到 服装店、餐饮店、工艺品店 、美容美发店 都杂居在一起，卖饰品和卖烟酒的铺面相邻，名牌西服店和中档手工皮具店相邻，餐饮店和时尚高档电脑店相邻。 就服装而言，在尚都 很少 看到国内外知名品牌，很显然，由于产权零散出售， 基 本不具备 国际品牌跟个人合作的可能性。 此外该地区也存在引流的问题，虽然尚都处于 三圈交汇的 中间 地带 ， 但此处并非交通枢纽，有限的客流无法聚集较高的人气，从而无法全面带动商业的消费能力。 仅凭周边写字楼的白领和社区内的居民，无法支撑如此大规模的高档商业，商家冷清、顾客寥寥的场面也就不言而喻了。 由此看来，从未来发展趋势来看， 只租不售 的经营模式 更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。 嘉华世纪 产品组成：  总占地 平米 ， 建面约 万平米。  其中 ： 酒店式公寓 板式小高层 111319 层， 约 3 万平 米， 地上一层为精品商用，地上二层为热带雨林式生态大堂 ， 并设有精品商用、会所、物业服务中心及商务中心。 商业部分 4200 平米。 商业格局： 楼层 酒店式公寓 1F 建面 2020 平米，层高 商业销售面积 1500 平米 业态规划： 项目位于 建国门外大街赛特商务区 ，酒店式公寓的入住率较高，除固定居住人群外，还有部分商务人士，所以商业业态定位基本为内部服务配套为主。 楼层 酒店式公寓 1F 临街商铺（ 80%） 内部（ 20%） 西餐 厅 200 洗衣店 100 机票售票处 150 咖啡厅 200 药店 100 服装店 400（ 3 家） 房地产中介 100 烟酒超市 100 711 超市 150 商业面积 1600 平米 分析： 项目周边以酒店、写字楼、购物中心为主，因此商业定位为满足酒店式公寓业主及周边写字楼商务人士，商业业态以提供居住类服务为主，方便入住酒店的客人及周边写字楼的人员，同时配有部分商业类服务，体现出商务型物业的特点。 新金山 产品组成： 占地 9623 平米 ， 建面 96000 平米。 由酒店式公寓 (约 23500 ㎡ )、品牌中心 (15319 ㎡ )、商业 中心 (31700 ㎡ )三大部分组成的综合体项目 ， 是一个集贸易采购、品牌展示、娱乐休闲、居住服务为一体的专业贸易采购服务基地。 商业格局： 商业中心 地上 6 层、地下 2 层。 业态规划： 楼层 业态 15F 服装 、裘皮类 6F 整体商业专属配套层，设有中西餐厅、票务中心、生活超市、商务洽谈室、咖啡厅、洗浴中心、网吧以及相关休闲娱乐场所 雅宝路 是 北京最大的民间涉外轻纺批发交易市场， 但随着 服装外销市场的品牌化趋势逐步增强 ， 市场空间不断缩小， 因此新金山商业业态规划主要考虑区域商业氛围，15 层主要规 划为广域型， 6 层为内部配套， 满足商户所有需求。 采取 50%自持经营的模式， 较大 程度降低投资风险。 中汇广场 产品组成：  总占地 万 平米 ， 建面约 万平米。  其中 ：写字楼总面积约 8 万平米，商业总面积约 3 万平米。  商业仅考虑出租的形式，租金为 180220 元 /平米 /月。 商业格局： 楼层 商业裙楼 15F 建面约 3 万平米，层高 商业出租面积 约 3 万平米 业态规划： 项目作为 融高端写字楼及商务消费 为一体 的综合体 ，其 综合性商业中心 是云集 时尚购物、精品美食、健身、美容美 体、银行和商务礼品等高档休闲娱乐的商务生活配套中心，为自身及 周边写字楼行政高层、白领 提供 快捷餐饮、服饰精品店 ，以及 高标准的商务宴请、银行服务、商务礼品等专属配套服务。 楼层 业态定位 业态规划 － 1F 便利生活，效率提升 完善商务配套、便利超市 1F 商务前沿，休闲食饮 银行、个人护理、服饰、美食、商务礼品 2F 名媛淑女，时尚美食 美食、服饰、银行 3F 商务生活，品味美食 商旅服饰、运动休闲品牌、中式及特色餐饮 4F 国际美食，精致享受 美食、养生 5F 修身养心，内外兼修 美容美体、时尚会 所 项目分析： 随着东二环区域大力发展，极具消费力的高级白领和企业精英大量增加 ， 但其商务配套氛围还相对薄弱。 项目 针对区域内高消费人群的综合性商务消费，涵盖了时尚购物、精品美食、休闲娱乐等高档商务配套，填补东二环商业空白。 世奥国际中心 产品组成：  总占地 8078 平米 ， 建面约 万平米。  其中 ：写字楼总面积约 5 万平米，酒店式公寓约 3 万平米，商业总面积约 3 万平米，分布在写字楼和公寓的 16 层。  商业以 写字楼商业配套 立项， 50 年产权。 商业格局： 楼层 商业裙楼 16F 约 3 万平米 商业出售面积 整体出售 业态规划： 该项目 处于 亚奥商圈 ，所服务的人群更多的是商务人士，或者商旅人士和过渡性的居住需求。 分析： 该项目 地处 亚奥 商圈 ， 与奥运标志性建筑 “鸟巢” 紧密呼应 ， 为北四环最具有投资价值的地标性商务综合体。 目前在该区域内纯住宅或纯商业的项目居多，此类商务综合体属于稀缺的产品。 在项目自身高端性的基础上， 商业定位 为项目 的配套 以及 周边的消费升级的区域性规划 ，成为服务于高端人士的高档商业。 目前该项目的商业部分考虑整售的形式，正在与 一些具有一定知名度的国际品牌，包括一些国内的高端品牌 洽谈合作的事 宜，例如建成 具有国际顶级品牌的购物中心或特色商务中心。 悠乐汇 产品组成：  占地 3 万 5 千平米，总建面 22 万平米。  其中 3 栋写字楼，毛坯交付，单价 万元 /平米， 1 栋 4070 平米精装小户型，单价 万元 /平米。  集 SOHO 办公、体验商业为一体的综合型项目 ， 总体定位为 life style center 式体验商业体。 商业格局 整体规划设计分为 A、 B 两个区。 A 区为 独立商业街区， 4 层体量 3 万平米，未售；B 区为写字楼底商，写字楼共 3 栋，其中两栋 1－ 4 层底商， 1 栋 1－ 2 层底商。 体 量 3000平米，只售不租。 业态规划： A 区是一个充满商机、具备多项功能的商业街区。 餐饮，娱乐，购物、办公 、 K 歌、泡吧、夜店、美食。 B 区是一个充满商机、具备多项功能的 办公区。 目前， 底商 MIX商街正热销，其中 CD 座商业为 4 层， E 座 2 层，面积从 40 平米到 1000 平米丰富灵活，均可自由分割组合，更配备独立电梯，保证商铺经营空间的独立性。 从服饰零售、鲜花、音像、冲印、洗衣，到洗浴桑拿、 SPA、水疗、生活会馆、美容美发、游泳馆、健身、咖啡厅等商业业态丰富多元，最为体现 MIX 概念的 CD 座 三四层，还可用作设计室、 SOHO办公，真正做到商业与办公混搭，适应性更多元，投资更有保证。 楼层 A 区 B 区 1F 特色餐饮为主 主做精品店 2F 餐饮为主 3F 有半层做教育机构，其余作精品店 4F 游泳馆，计划作健身俱乐部，余下部分可分割成小店面 项目分析： 总体定位时尚创意生活域，其中商业为 望京首个体验式商业综合体，不但与周边的百货类、卖场类大型商业形成了错位竞争，同时也填补了望京区域的商业空白； 同时，该项目临近望京区域内的主干道、京顺路以及机场高速路，未来客流量有保证。 但是， 周边 的整体氛围尚不成熟，一些高档住宅区 (如嘉美风尚、橄榄城、朝廷公寓等 )和写字楼 (方恒国际中心 、利星广场 )刚入。