房地产市场研究报告20xx山东某综合地产开发项目可行性分析

房地产市场研究报告20xx山东某综合地产开发项目可行性分析内容摘要：

量呈下降的趋势。 截止到 2020 年底，全省商品房空置 面积为 万平方米，比上年下降 %。 空置面积自 7 月份起，增速逐月下降，从 10 月份起，连续 3个月同比负增长。 其中，空置一年以上的商品房面积 万平方米，仅占全部空置商品房的 %。 在全部商品房空置总量中，住宅的空置面积 万平方米，下降 %，反映出河南省消化商品房空置面积的努力取得了一定的成效 6. 商品房销售价格稳中有升 2020 年，由于市场需求旺盛，带动了商品房销售价格平稳上涨。 据统计，全省商品房平均销售价格为 1242 元／平方米，与上年基本持平，其中：商品住宅平均销售价格 1180元／平方米，比上年同期略涨 %；上涨幅度最大的是商业营业用房，平均价格为 2255 元／平方米，上涨 %；写字楼平均销售价格为 1646 元／平方米，下降 %。 二 . 房地产市场仍在健康区间运行，不存在“过热”问题 虽然河南省房地产开发投资连续三年高速增长，并出现一些有实力的非房地产开发单位携巨资进人房地产市场，但是通过与上世纪 90 年代初房地产开发热潮比较发现，目前，河南省的房地产市场仍在健康区间运行，不存在“过热”问题。 1. 房地产开发投资的增幅远低于 90 年代初的增幅。 近三年河南省房地产开发投资最高增速为 %,2020 年平均增速在 10%以上， 2020 年在 20%以上， 2020年在 30%以上，三年期间房地产开发投资平稳向上。 而 1992— 1994 年期间最高增速为 %，最低增速也在 65%以上，平均增速在一倍以上，远远超出了当时的经济发展水平和居民购买能力。 2. 近三年开发与销售同步增长，而 90 年代初开发与销售增幅差异较大：如1992 年全省房地产开发投资增速为 %，而商品房销售面积增速为 %,，相差 个百分点， 1993 年房地产开发投资增速为 96． 3%，而商品房销售面积竟然下降 %， 相差 个百分点，开发与销售的不协调，其结果是大量商品房积压严重，给银行、企业造成了沉重负担。 3. 房地产开发投资增长主要是由需求拉动，个人已成为住房消费的主体，集团购买退居二线。 2020 年、 2020 年个人购房比重分别占到 %、 %，房地产买卖市场基本成熟。 而 1992 年和 1993 年商品房主要是集团消费，个人购买的比例不到四成。 4. 商品房价格稳中有升，但涨幅远低于 90 年代初上涨水平。 2020 年全省商品房销售价格与上年基本持平，而 1992 年全省商品房销售价格平均上涨 30%,1993年平均上涨 36%， 个别市地涨幅更高。 此外，目前的房地产开发商基本上能够做到理性开发，按照市场需求稳妥经营，这是避免重蹈上世纪 90 年代初房地产开发热覆辙的关键因素。 三 . 有待注意的几个问题 1. 占全国的比重较小 与邻省差距较大的河南房地产业经过近几年的发展，不断壮大，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们的居住水平做出了重要的贡献，已经成为国民经济中的新兴产业。 然而全省房地产开发规模与人口大省的地位很不相称。 2020 年全省已经登记注册从事房地产开发活动的企业和单位共1541 个，而实际有开发工作量的企业为 706 个，占 %，即河南省在 2020 年没有开发工作量的房地产开发企业和单位高达 %，完成的开发投资占全国的比重仅为 %，在全国的位次为 16位。 与周边邻省相比，河北省完成开发投资 亿元，山东省 亿元，安徽省 亿元，湖北省 亿元，均高于河南。 2. 全省发展不够均衡 近几年河南房地产开发业虽然发展较快，但是由于全省各地经济发展水平、居民收入水平、住房消费观念不同，造成房地产开发投资在全省的发展不够均衡，并且市与市之间差距较大。 如郑州市完成房产开发投资 亿 元，占全省的比重高达 %，比上年增长 %，洛阳市完成 亿元，占全省的比重为 %，比上年增长 %,其他省辖市完成房地产开发投资均在 5 亿元以下，占全省比重普遍较小。 出现负增长的有两个省辖市，分别是南阳市完成房地产开发投资 亿元，比上年下降 %，商丘市完成投资额 亿元，下降 %。 3. 经济适用房空置面积增加幅度较大 发展经济适用住房，建立经济适用住房供应体系，既可以满足中低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“ 泡沫”，具有综合的社会经济效益。 对于城镇居民人均可支配收入明显低于全国平均水平 %的河南省来说，经济适用住房的销售应该好于其他商品房的销售，然而实际情况是经济适用房空置面积大幅度增加，销售增速远低于房地产开发投资增速。 2020 年全省经济适用房空置面积 万平方米，比上年增长高达 %，而实际销售的经济适用住房面积为 万平方米，比上年仅增长 %，低于房地产开发投资增速 个百分点。 经济适用房销售价格较上年也有所下降，其平均销售价格为 914 元／平方米，比上年同期下降 38%。 **市房地产市场分析 **市经济分析 一 . 国内生产总值 过去五年 **市经济增长强劲 19992020年永城 市GDP状况45203751279956418761918270780001000002020003000004000005000006000007000008000001999年 2020年 2020年 2020年 2020年GDP （万元） 图 19992020**市年国内生产总值状况 19992020 年 GDP 年均增长 %， 2020 年比 2020 年同比增长 %， 2020 年比 2020 年同比增长 %，预计未来几年年均增幅在 15%左右， **市 GDP 的持续、高速增长，为本项目的成功开发及后续开发提供了良好的经济环境。 二 . 产业结构 产业结构逐步优化，第二产业增长显著 19982020年国内 生产总值构成%%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%1998年1999年2020年2020年2020年2020年第一产业 第二产业 第三产业 图 19982020年 **市国内生产总值构成 从上图可见： 1. 第一产业呈递减趋势，第二产业呈递增趋势，第三产业基本维持不变。 2. 2020 年，第二产业增幅达到 %，第二产业占 GDP 的比例为 49%。 第二产业作为 **市经济发展的支柱产业，其占 GDP 的比例将会持续增加。 3. 第二产业增长对 **城镇化建设的促进非常明显。 未来几年 **城镇化建设必然处于一个快速发展时期，为本项目的建设提供了有力的支持。 三 . 城市人口状况 1. 城市居民家庭户人口 2020 年， **市中心城常住 人口中，共有家庭 47664 户，家庭户人口为 160995人，平均每户家庭的人口为 人。 2. 年龄构成 2 0 0 3 年城市人口年龄结构27%37%28%8%1 8 岁 以下1835岁3560岁6 0 岁以上 图 2020**市年城市人口年龄结构 **市青壮年人数占到总人数的 65%，表明社会群体具有工作能力与支付能力，同时反映出 **是一个新兴成长型城市。 3. 2020年城市新增人口结构 表 2020**市年城市新增人口结构 合计 出生 非农业人口迁入 农业人口转非农业人口 其他 小计 招生 聘用 征用土地 投靠亲属 落户城镇 投资购房 9549 806 4499 2036 434 69 466 430 315 322 2208 100% % % % % % % % % % % 据综合分析，在新增人口中约有 20%有购房需求且有购买能力，即约 2020 人， 假设按 3 人为一家庭购房单位，则在新增人口中会产生大约 666 套住房需求。 这一群体是本项目的重要客户群体。 四 . 居民收入与存款 1. 城镇居民家庭平均每人年现金收入 城镇居民家庭平均每人全年现金收入 0 0010002020300040005000600070001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年可支配收入（元） 现金收入（元） 图 **市城镇居民家庭人均年现金收入 19982020 年城镇居民家庭平均每人可支配收入年均增长 %， 2020 年比2020 年增长 %， 2020 年比 2020 年增长 %，未来三年，城镇居民人均可支配收入将保持稳定、快速增长，相应的居民住房消费能力将持续增长。 五 . 职工年平均工资列前五位的行业 2020 年在国民经济十六大行业中，职工年平均工资列前五名的行业，见下表： 表 2020年职工年薪前五位的行业 位次 行业 在岗职工人数 职工年平均工资 第一位 金融、电力、保险业 815 人 11663元 第二位 教育（中小学、职业教育） 1005 人 11167 元 第三位 交通运输、邮电通信业 178 人 10725 元 第四位 煤炭采掘业 16221 人 10599 元 第五位 建筑业（公路、房屋等建设） 1614 人 9656 元 以上五大行业的在岗职工具有较强的购买力，应当作为本项目的重点目标消费群体加以考虑。 **市房地产 政策与环境研究 一 . **市土地政策 1. **土地供应的过去与现在 第一阶段： 19902020 年， **市土地供应主要采用划拨方式。 该阶段过量的土地划拨到单位或个人名下，出现了 大量低档次房屋建设和相当一部分土地闲置，造成土地资源浪费。 第二阶段： 2020 年以后，各类房地产开发用地，除按政府规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。 该阶段 **市开始实行土地收购储备制度，有计划的供应土地，增强了政府对土地市场调控能力。 从国土资源局了解到，目前新城建成区内约有 1800 亩土地空置，其中政府存量地 1000 亩左右，除永兴路中段原体育场的 160 亩相对较大外，其余地块规模较小而且分布零散。 其余有 800 亩的土地属于单位或个人擅自改变用途、非法占有、长期闲置等情况，政府正在清查之中，尚未出台治理 措施。 2. 项目用地报批权限 目前 **市政府关于项目用地直接报批权限一次最多为 500亩。 除公园建设用地外，本项目约有 800 亩用地，通过招拍挂牌若能最大量的获取土地使用权，将会大大降低投资风险。 二 . 金融政策环境 1. 房地产开发贷款 **市有关政策规定，商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证 (开工报告 )的项目，不发放任何形式贷款。 据建设银行 **支行业务部主任介绍，在建设银行商丘分行授权批准下根据国家政策规定可以发放开发贷款。 2. 个人住房公积金 **市目前个人住房公积金制度不健 全，据市政府有关领导介绍，目前参加住房公积金的单位只有十几家，总人数约 1000 多人。 永煤集团与神火集团有较好的住房公积金制度，永煤、神火的职工购买集团内外的商品房，都可以提取公积金。 其他单位尚未建立公积金制度。 3. 个人住房按揭贷款 A. **市个人住房按揭贷款现状 由于商品房建设起步较晚，目前 **各商业银行尚未开展个人住房按揭贷款业务。 据中国银行商丘分行房贷科负责人介绍，目前明珠花园已将个人信贷申报材料上报该行，正在审批之中，尚无结果。 B. 本项目“按揭”售房前景 据中国银行 **支行负责人介绍，他们可以向上一级争取授权 在 **开办此项业务。 估计本项目开始销售时能够争取到按揭付款。 本项目若实行按揭付款，可以降低消费者购房门槛，刺激购房需求，促进房 屋销售。 预计会有 50%左右的购房者选择按揭付款。 三 . 税收政策环境 在税费方面，企业进行地产开发需要交纳的主要税种有： 1. 营业税 纳税人在建设房屋时，应按合同标的金额的 3%征收营业税；在对外销售商品房时，按售价或预收款的 5%征收营业税。 2. 城建税和教育费附加 按营业税的 7%随征城建税，营业税的 3%随征教育费附加。 3. 土地增值税 按预收房款的 2%预征土地增值税，最后再清算。 4. 企业所得税 企 业按利润总额的 33%征收企业所得税。 不能减免的部分在正常情况下，可以缓交三个月。 如需延长缓交时间，需要政府强力协调。 注：单位集资建房、个人建房与商品房开发执行统一税收标准。 四 . 人口政策环境 1. **市人口规划 **市处在由小城市向中等城市过渡的初始阶段，政府积极实施城市人口增长政策。 依照《 **市主城区总体规划》， 2020 年新城区人口规模为 12 万人， 2020 年新城区人口规模为 30万人。 根据这一目标，新城区每年将增加 万人左右。 2. **市现有城市人口 **市建成区 2020 年总人口规模约有 18 万人。 其中老城 9 万人 ，常住人口 7万人，暂住人口 2万人；新城 9 万人，常住人口 万人，暂住人口 万人。 3. 2020年新城人口实际增长情况。