房地产地块开发项目可行性研究报告

房地产地块开发项目可行性研究报告内容摘要：

馆 2 0 1 1 .7 高层 0 .4 7 13430 元 / ㎡ 573 397 18中联君悦 2 0 1 3 .5 高层 1 .9 9 12500 元 / ㎡ 252 27 27苏园 2 0 1 1 .1 1 高层 1 .5 8200 元 / ㎡ 271 246 1 3 .6蝶湖湾 2 0 1 1 .9 小高层 1 .1 12020 元 / ㎡ 73 22 5 .5中昊 檀宫 2 0 1 1 .1 0 高层 1 13500 元 / ㎡ 192 165 8 .6公寓项目 张家港在售公寓整体价格水平集中在 12020 元 / 平米左右，去化情况较为理想，个别大盘去化速度超过 50 套。 值得关注的是城北区域的两个楼盘月均去化都接近了 30 套，城北正被整个市场所肯定。 全市销售情况最好区域销售情况最好 市区主要在售楼盘，后续供应约 20 万方，城北后续供应约在 10 万方，其中仅有江南十二府有后续新房推出，其余为现房余量。 项目名称 总建筑面积 后续供应预估 所在区域 开盘时间 君临新城 25 万方 5 万 市区（二环内） 2020 年 9 月 江南十二府 13 万方 万 市区（二环内） 2020 年 6 月 阳光里程花园 约 15 万 无 市区（二环内） 2020 年 6 月 中锐尚城花园 约 12 万 3 万 市区（二环内） 2020 年 5 月 缇香世家 约 15 万 无 市区（二环内） 2020 年 6 月 中联君悦 约 5 万 2 万 市区（二环内） 2020 年 5 月 国泰润园 约 15 万 无 市区（二环内） 2020 年 1 月 张家港市场在售的别墅主要集中在东南方向，拥有暨阳湖、梁丰生态园等优势景观。 别墅项目1. 国泰润园2. 暨阳湖壹号3. 香蜜湖公馆4. 缇香世家5. 苏园6. 中昊 檀宫7. 景江 花园8. 世茂九溪墅9. 观唐10. 新珑 湾11. 缇香镜湖湾12. 蔷薇墅市区别墅目前在售代表楼盘：在售别墅主要集中在东南方向，拥有暨阳湖、梁丰生态园等优势景观城北板块城东板块城南板块城西板块城中板块123467589101112 张家港别墅市场单个楼盘月均去化 8 套，户型 300 ㎡以上，单价不高， 因此不建议做大面积别墅产品。 200 ㎡小面积叠加市场接受度 较高，因此可考虑叠加、洋房等中间产品，同时控制面积。 项目名称 开盘时间 物 业 类型 面积段 总价段 总套数 已售套数 月均去化量 国泰润园 类独栋、双拼、联排 400700㎡ 600~2020万 94 71 4 暨阳湖壹号 类独栋、双拼、联排 291600㎡ 800~2400万 311 219 香蜜湖公馆 类独栋、双拼、联排 270700㎡ 350900万 136 116 缇香世家 类独栋、双拼、联排 375450㎡ 480600万 64 42 苏园 双拼、联排 450600㎡ 400、 500、600 万 103 65 中昊檀宫 叠加、联排 220447㎡ 300400万；500600万 342 174 5. 重点个案分析 项目地块可比项目主要有以下几个： （ 1）君临新城 凯思达资本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料为机密文件，仅供专业人士参考，请勿复制传播。 竞品项目分析 —— 君临新城推出总面积（平米）楼号 预售证日期未公布 8 、 9 、 6 预售证50, 3 7 62, 1 35 50, 8 4 55, 2 12 楼栋名称 总套数（套）可预售 套数（套）9 幢 (9 幢 ) 276 2763 幢 (3 幢 ) 163 575 幢 (5 幢 ) 196 1674 幢 (4 幢 ) 294 777 幢 (7 幢 ) 194 596 幢 (6 幢 ) 163 1002 幢 (2 幢 ) 151 298 幢 (8 幢 ) 276 2331 幢 (1 幢 ) 277 67合计 1,990 1,065 该 项目前期推盘除 5 楼销售不理想外 ， 其余去化均超过70 % ， 主要由于 5 位置不佳造成 ， 位于原化肥厂旧址 ， 当地居民对土壤污染较为 敏感； 近期推出 6 8 9 楼共计 715 套房源 ， 为 2020 年主要供应 ，估计供应量为 609 套； 目前该项目已经销售完毕。 （ 2）江南十二府 凯思达资本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料为机密文件，仅供专业人士参考，请勿复制传播。 推出总面积（平米）楼号 预售证日期46,1196 、 811 、 122020/6楼栋名称 总 套数（套）可预售 套数（套）8 幢 (8 幢 ) 69 1910 幢 (10 幢 ) 0 06 幢 (6 幢 ) 102 923 幢 (3 幢 ) 24 2412 幢 (12 幢 ) 184 7811 幢 (11 幢 ) 63 354 幢 (4 幢 ) 0 0合计 442 248 该 项目 2020 年 6 月可预售体量约 5 万方占总体量的一半，后续供应约 5 万方； 该项目采用“惜量入市”的策略， 6 月份拿到预售证分 6 月、9 月、 11 月，共三次推盘入 市； 目前该项目系尾盘销售。 竞品项目分析 —— 江南十二府 （ 3）阳光里程 凯思达资本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料为机密文件，仅供专业人士参考，请勿复制传播。 竞 品项目分析 —— 阳光里程楼栋名称总 套数（套）可预售 套数（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出总面积（平米）楼号 预售证日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暂无数据 20 24 2020 年注： 1 、关于预售证发布，张家港房地产信息网仅更新至 2020 年 9 月，后续楼栋推出暂无信息； 2 、以上推出面积包含地下车位及商业。  该 项目 2020 年 8 月推出 15 24 楼 ， 共计约 500 套房源。 2020年 3 月推出 3 、 4 楼房源 ， 目前该楼盘去化已 近 80 % ； 该楼盘靠近张家港市知名中学 —— 梁丰国际中学 ， 同时靠近张家港城西商业中心 —— 张家港购物公园 ， 故楼盘售价较城北分区高。 （ 4）中锐尚城国际 凯思达资本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料为机密文件，仅供专业人士参考，请勿复制传播。 竞 品项目分析 —— 阳光里程楼栋名称总 套数（套）可预售 套数（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出总面积（平米）楼号 预售证日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暂无数据 20 24 2020 年注： 1 、关于预售证发布，张家港房地产信息网仅更新至 2020 年 9 月，后续楼栋推出暂无信息； 2 、以上推出面积包含地下车位及商业。  该 项目 2020 年 8 月推出 15 24 楼 ， 共计约 500 套房源。 2020年 3 月推出 3 、 4 楼房源 ， 目前该楼盘去化已 近 80 % ； 该楼盘靠近张家港市知名中学 —— 梁丰国际中学 ， 同时靠近张家港城西商业中心 —— 张家港购物公园 ， 故楼盘售价较城北分区高。 从港城楼市整体情况看，成交均价及成交量走势相背离，成交量的下降与主城区供应量的下降有很大关系，与限贷政策导 致主力客群购买力受到压抑也有关系，从成交均价的走势可以看出前者的因素较大。 港城楼盘体量与成交量有较大关系 ,体量较大项目 (君临新城 )推盘策略以回笼资金为目标 ,积极推量入市能获得良好销售流量 ,中小体量项目 (江南十二府 )采取”惜量入市”策略 ,期待价格上涨带来的超额利润。 目前环线内整个市场公寓价格集中在 12020 元 /㎡左右。 环线外公寓价格不足10000 元 /㎡。 公寓市场容量 50 万㎡，别墅年市场容量 16 万㎡；公寓去化较好楼盘月均可达50 套，区域楼盘月均去化 30 套。 市场被大鳄控制，金厦（ 80 万㎡）、新金城（ 70 万㎡ ）、世茂（ 84 万㎡） 3 家是当地最大的开发企业，掌控了未来城区市场上 85%以上的供应量，在寡头控制下的市场，价格基本上被垄断，很难出现市场供大于求的尴尬局面。 当前市区公寓市场多为尾盘销售，市场供需相对平衡，市场平稳。 6. 商业市场分析 目前，张家港市已经形成浓厚商业氛围的为城中心商圈和城西商圈。 张家港目前主要商业项目均集中于二环之内，以城中心老商业步行街和购物公园作为双核，商业供应较为集中。 城中心商圈以沙洲路步行街为中心，商业面积约 20 万方，其中包括大约 300 家临街商铺，约 80 家休闲餐饮。 （ 1）沙洲路 步行街 沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。 以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街业态配比的 80%，餐饮占到 16%。 以凯丽百货、商业大厦、第一人民商场、国际购物中心这代表。 （ 2）杨舍西路 作为步行街的一个商业补充，沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，人气比较足。 服饰鞋帽业态占比 70%以上，另有银行等配套。 形成了一条独特的商业后街。 （ 3）杨舍东路 杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，夜市氛围深厚 ,培育了一批忠实的消费群。 餐饮 业态占到整条街业态配比的 70%以上。 （ 4）沙洲中路 沙洲中路是步行街的延续，以大中型餐饮和娱乐业最为集中。 娱乐业态占比 45%，餐饮业态占比约 20%。 沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。 以宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮为代表。 （ 5）购物公园 城西商圈以购物公园为核心。 购物公园地处沙洲西路、国泰路的交界处，距离市中心 2 公里 ,东起国泰路，南至沙洲西路，西抵百桥路，北以梁丰路为界，是由张家港市政府投资兴建的大型综合商业中心。 项目集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、居住、办公于一体，是“ 长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”。 项目由沃尔玛购物广场、太阳广场、克拉水岸、欧陆风情街、温泉酒店、酒店式公寓和住宅、观景塔，以及整体配套景观工程而组成。 于 2020 年 5 月开业，已成为张家港的城市名片。 项目引进了巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌 KTV 演义中心、美容 SPA馆、桑拿城等休闲娱乐设施。 已成为本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体休闲娱乐购物的集聚中心。 张家 港商业市场现状总结：  市场表现：张家港市目前商圈分布较为集中，步行街已经在消费者心中根深蒂固，购物公园出现后，与步行街形成双足鼎立的态势。 商业仍然以百货和大卖场为主，目前品牌覆盖度较低，以国内一二线品牌为主，国际一线和知名品牌尚未大规模进驻，商业市场有待于进一步发展。  发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支持的发展。