房地产可行性研究报告模版

房地产可行性研究报告模版内容摘要：

研究 结论 与建议 第 二 部分 ： 市场研究 宏观环境分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯 等。 全国 房地产 行业发展分析 与 需 求 本市 房地产市场分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 ， 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 ， 区域经济发展受宏观经济的影响存在着 “ 时滞 ’ 现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 ， 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济 波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。 本市 房地产市场 现状 整体竞争格局，供求现状 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域房地产项目可行性研究 报告框架 项目编号 005 9 等。 各行政区市场比较： （ 1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、 平均价格等。 （ 2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20名发展商最近 3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 客户的购买偏好、购买关注的要素 重点楼盘描述 备注： 需要完成城市发展及 房地产 市场调研报告（报告格式及内容另附） 本市 房地产市场 发展趋势 ① 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出 未来 市场对该类物业的需求。 ② 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测 未来 市场上该类物业的供给情况 （ 预测方法 ： 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。 时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 ） 板块 市场分析 区域住宅市场成长状况 ① 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 ② 区域住宅市场各项指标成长状况（近 35年） 开工量 /竣工量 销售量 /供需比 平均售价 ③ 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 房地产项目可行性研究 报告框架 项目编号 005 10 区域内供应产品特征 ① 各档次产品供应状况 ② 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均 销售 率 平均容积率 物业在区域内分布特征 ③ 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表 性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 ④ 未来 23年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 ⑤ 分析：本案在区域市场内的机会点 ⑥ 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 区域市场目标客层研究 ① 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） ② 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 项目 拟 定位方案 可类比项目市场调查 序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街； 2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化 3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念 4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质 5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度 6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数； 房地产项目可行性研究 报告框架 项目编号 005 11 7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度； 8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高 9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比 重 12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格 =典型楼盘价格 *106计算。 备注： 1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 2）使我们的价格制定更客观合理。 3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 项目 SWOT分析 项目定位方案 ① 市场定位 ② 目标市场定位 ③ 项目产品 定位 主要功能 /建筑规模 /主要技术经济指标 ④ 价格定位： 项目 销售均价 （元 /㎡） 出租均价 （元 /㎡ 月） 可租售面积（㎡） 备注 写字间 配套功能 停车 场 住宅销售 第 三 部分 ：项目 开发方案 项目 地块 特性与价值分析 地块特征分析 土地价值分析 1） 估价方法和计算公式 2） 估价过程 3） 拆迁成本估算 土地升值潜力初步评估。 房地产项目可行性研究 报告框架 项目编号 005 12 从地理位置、 周边 土地供应 （ 价格 与 成交的情况） 、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 土地法律性质评估 土地所有权 、 使用权归属 /规划的用途 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估 ： 城市规划限 制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 规划设计分析 初步规划设计思路 ① 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 ② 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复 式等其他类型，及不同类型产品的比例。 ③ 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 ④ 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 ⑤ 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 ⑥ 市场公共配套设施配置 方案 规划设计的可行性分析 ① 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。 主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 ② 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征 的影响。 ③ 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。 如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 ④ 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。 如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 “ 风水 ” 因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 ⑤ 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、 燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 ⑥ 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 ⑦ 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 房地产项目可行性研究 报告框架 项目编号 005 13 规划 方案提出 与 方案比选 方案 1 序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注 1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层 4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案 2（略） 产品设计建议 综合楼 ① 写字间 打造适度超前的智能化、生态化写字楼。 智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准 的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层： 318层 面积： 12096㎡ 户数： 12096247。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 户型配比： 面积（㎡） 比例（按户数 %） 备注 100110 20% 各户型内部按功能分割； 大户型集中于高层。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ② 配套 功能： 功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注 会议室 大（ 1个） 360 附楼 3层及主楼 3层局部 ㎡ /人 可同时容纳 200人 中（ 2个） 200 附楼 4层 2㎡ /人 100人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2层及主楼 2层局部 可同时容纳 200人以上 厨房 160 附楼 4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 房地产项目可行性研究 报告框架 项目编号 005 14 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 12层，裙楼 23层，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 总面积： 7200㎡ 层高： 12层 户数： 48 户型： 2梯 4户 两种户型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4种户型： 120140㎡两种 160180㎡两种 顶层 4套复式 依据：从市场的角度， 140160㎡的户型是最不好销的。 ② 方案 2（略） ③ 分析建议 12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1部电梯， 18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。 12层的单位建安成本约为 1300元， 18 层的为 1500元左右。 1梯 4户和 2梯 4户的区别：按 12层，前者需一个消防通 道， 1部电梯，后者需 2个消防通道， 2。