房地产-doc-2房地产策划-doc08年南京房地产住宅项目市场研究报告-61doc

房地产-doc-2房地产策划-doc08年南京房地产住宅项目市场研究报告-61doc内容摘要：

................................................. 70 (二 ) 项目指标对比分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 72 九、市场篇总结 .............................................................................................................................................................................................................................................................73 （一）区 域宏观层面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 73 （二）城市规划层面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 75 （三）宏观房地产市场层面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 75 （四）微观房地产市场层面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 76 一、 南京房地产行业发展现状 （一） 指数情况 2020 年 15 月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表 1 所示。 南京市综合指数走势情况如图 1 所示。 表 1 南京 15 月城市综合指数及各分物业指数变化表 （二） 商品住宅交易行情 1 月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。 随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。 2 月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。 3 月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。 4 月，气温仍在上升 ，而南京住宅市场却在 “降温 ”。 由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。 5 月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。 6 月住宅成交量表现稳中有升。 16 月住宅成交变化情况如表 2 所示。 表 2 南京 16 月住宅成交变化情况表 南京七成左右的住宅销 量都集中在江宁、浦口和河西板块， 16 月分板块成交情况如图 2 所示。 南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。 图 2 南京市 16 月住宅分板块交易情况 （三） 房地产开发经营分析 南京市房地产市场在 08 年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积 表现下降。 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图 3 所示。 图 3 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图 14 月，全市完成房地产开发投资 亿元，比去年同期增长 %。 14 月，全市共完成住宅投资额 亿元，同比增长 %。 14 月全市共完成商品房销售额 %，同比减少 %。 14 月，南京住宅投资额为 亿元，同比增长 %；施工面积为 万平方米，同比增长 21%；竣工面积为 万平方米，同比增长 154%。 14 月，南京住宅的累积销售面积为 万平方米，同比下降 35%，其中现房销售面积为 万平方米，同比下降 %，期房销售面积 万平方米，同比下降 %；实现住宅累积销售额 亿元，同比减少 %，其中现房销售额为 亿元，同比下降 %，期房销售额为 亿元，同比下降 %。 14 月，住宅的累积空置面积为 万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的 %，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。 住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。 14 月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为 万平方米，累计施工面积 万平方米，累计销售面积 万平方米，累计销售额 亿元。 （四）南京市土地市场状况 2020 年 南京上半年住宅类土地交易情况 截至 2020 年 6 月 30 日，南 京共有公示土地成交数据 28 条，其中住宅类（含混合住宅类）成交土地共 22 块，住宅类成交总面积为 2155166 平米，同比 07 年上半年土地总出让面积增加了 %。 十三个行政区中，玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为 0，成交面积最多的是江宁，一共为 653834 平米，成交面积其次的是鼓楼，共为 445938 平米。 2020 年上半年南京住宅土地交易分布图 2020 年南京市 住宅建设 计划 2020 年全市各类住房建设用地计划供应 1050 公顷，其中各类普通商品住宅建设用地 850 公顷，保障性住房建设用地 200 公顷。 根据计划， 2020 年南京将建普通商品住房约 9 万套，建筑面积 800万㎡。 2020 年度南京市住房建设计划，住房建设总量与这几年大致持平，主要建设指标表现 在以下几个方面： 一是普通商品住房建设目标。 本年度（即 2020 年度，下同）普通商品住房约 9 万套，住宅建筑面积 800 万平方米。 其中，中低价位、中 小户型 商品房约 万套，住宅建筑面积约 560 万平方米。 二是经济适用住房建设年度目标。 经济适用住房建筑面积约 225 万平方米， 约 万套。 三是廉租住房建设年度目标。 2020 年新建廉租住房投资共计投入 亿元。 其中投入 亿元，筹建廉租住房 1000 套， 5 万平方米；回购廉租住房投入 7000 万元；对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴 亿元等。 四是中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）年度建设目标。 2020 年可上市供应中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）总量为 60 万平方米，约 7000 套。 五是危旧房改造、小区整治出新年度建设目标。 2020 年拟实施危旧房片区改造 100 万平方米；拟出新小区 80 个 左右，整治房屋 900 幢左右。 （五） 本章小结 ◆ 上半年南京楼市仍不见起色 历经 2020 年楼市的疯狂， 2020 的楼市可谓是平淡无奇。 一、二月楼市冰冻，金三银四销售平淡，红五月不红，六月楼市跌宕起伏 „„2020 上半年的南京楼市没有了去年的火热与疯狂。 如果用一个词语来形容过去半年的南京楼市，开发们诉说 “ 迷茫 ” ，专家们评论 “ 正常 ” ，购房者们追问 “ 房价到底了没。 ” 不同身份的人用不同的眼光看南京楼市走过的这半年。 ◆ 上半年楼市宏观调控未见松动 与 2020 年国家频出的调控政策相比， 2020 年的调控力 度似乎减轻了许多。 2020 新年刚过，南京市公积金管理中心就首发公积金新政，另外，今年 4 月，南京市物业维修资金新政也重新制定新标准。 尽管这两项政策措施并没有实质上直接促进楼市的回暖，但却被业内一致看做是政府政策松绑的一个明显信号 ◆ 上半年南京土地市场遭遇寒流 31 块地 24 幅底价成交 3 幅流标 从去年的 “ 疯狂竞价 ” ，到如今的 “ 出手谨慎 ” ，南京土地市场也随之 “ 冷风嗖嗖 ”。 据 HOUSE365 统计，今年 1 到 6 月份，南京共有 31 幅地块公开拍卖，其中底价成交 24幅，流标 3 幅。 和去年同期成交 59 幅，地王频出的火热行情 相比，不少业内人士均称 “ 变化很明显 ” ：不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。 流拍、遇冷，成为今年国土出让的关键词。 而坊间的土地转让市场却非常热闹，某开发商转让某地块的消息不时传出。 由于信贷紧缩资金压力过大，不少中小开发商为了避免被活活 “ 撑死 ” ，只能 “ 吐 ” 二 、 江宁区域宏观背景 （一） 区域地理位置 江宁区位于长江三角洲 “ 江南佳丽地 ” 的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬 30176。 38† ～ 32176。 13† ，东经 118176。 31† ～119176。 04† 之间，总面积 平方公里。 东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。 （二） 土地资源 江宁区实际控制面积为 万公顷，其中农用地 万公顷（耕地 万公顷、园地 万公顷、林地 万公顷、其他农用 地 ）。 建设用地 万公顷（居民点和独立工矿用地３ .０９万公顷、交通运输用地 万公顷、水利设施用地 ）；未利用地 万公顷（未利用地 万公顷，河流水面等其它土地 万公顷）。 （三） 人口与 行政划分 全区现辖 13 个镇、 7 个街道办事处。 全区共有居民委员会 49 个，村民委员会 344 个。 全区总人口 万人。 2020 年末全区户籍总户数 万户，总人口为 万人，比上年增长 4. 07%，其中：男性人口 万人，增加 万人；女性人口 万人，增加 万人。 全年出生人口 万人，出生率为‟；全年死亡人口 万人，死亡率为 ‟；人口自然增长率为 ‟。 全区计划生育率达 98%。 乡镇 总人数 总面积 （平方公里） 村委会 居委会 东山街道 136200 111 19 18 禄口镇 68425 144 34 6 江宁镇 56578 18 3 土桥镇 34681 69 14 2 丹阳镇 25412 61 9 1 麒麟镇 28383 11 1 东善桥街道 24933 8 1 汤山镇 39268 14 3 周岗镇 23666 10 1 铜井镇 33166 9 1 陶吴镇 28523 11 1 上坊街道 24556 10 1 淳化街道 40847 11 1 谷里镇 36047 12 1 秣陵街道 33625 12 4 湖熟镇 68519 26 5 上峰镇 26800 69 10 1 横溪镇 30606 9 1 （四） 交通运输 1. 与南京主要联系通道 13 个，交通方便快捷。 江宁与城区的主要交通方式为 公交 ，路线主要有： 路线 起始站点 101 箍桶巷 东山镇 1。