成都文殊院一期建设项目投资可行性研究报告

成都文殊院一期建设项目投资可行性研究报告内容摘要：

代理、中介服务、信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃， 特别是自 2020 年银行接受二手房按揭以来， 有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。 目前成都市房地产市场整体的特点为： 外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。 大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资 源的相对匮乏，使大盘开发的热点区域主要集中在郊区，尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。 个性化项目越来越多，新的房地产营销概念不断出现。 投资需求促使城市区城性商业、产权酒店、小户型等项目日益增多。 大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温。 旧城改造成果显著。 郊外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升，使近郊的房产开发热度随之提高，符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景逐渐被看好。 政府的三大工程改造及相关规划方案，将进 一步促进近期房地产产品的消费力度；同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来 20年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴的发展格局；打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。 结论 此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场的持续、稳定、快速增长的整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川、成都的支柱产业之一的旅游业的进一步发展，将带动该项目的整体价值的提升。 四、市场研究 （一）成都旧城改造工程各大板块概述 与文殊院片区旧城改造工程同时进行的，较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程。 相比较而言，青石桥片区的改造更注重于环境的改善，新片区主题是改造前片区主题的强化与扩展。 该片区地理位置优越，其本身所形成的青石桥商圈无论从长期以来所形成的片区主题、商业业态还是固定消费群体量等方面都有明显的优势。 改造前大慈寺片区中的“大慈寺”原为中等规模的成都历史文物博物馆，具备一定的历史文化保护价值。 原长年经营名家书画，茶铺，人气旺盛。 同时由于与传统春熙商圈接壤，而春熙商圈的人气 、商气依然是成都各大商圈的王者，其扩张是必然的趋势。 由于春熙路商圈本身的影响力及扩张性，加之大慈寺本身的历史文化价值，改造后的大慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范围后，会打造为集历史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。 改造后的大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合、并重的局面。 东大街片区原为灯具一条街，曾有过“金融一条街”的定位。 由于改造后的东大街片区的主题已经完全脱离原该片区的单一性商业属性，而同属城中区的顺城街片区客观上又已经形成了成都的金融中心 ，因此，东大街的改造目标的实现不仅仅是拆除与重建，更要面对市场的培育与选择。 文殊院片区旧城改造是成都市 2020 年旧城改造工程中规模最大、体量较大的板块。 该片区具备鲜明的历史文化特征，改造地块的总量较大，但个体地块的体量又较小。 （ 1）属目前旧城改造中市场脉气最弱的板块 文殊院处于城北区域，而城北板块是目前成都房地产开发中市场脉气最弱的板块。 在成都城区范围内，城南、城西板块是目前成都住宅开发的主战场，无论从开发量还是销售量等指数来看，都呈现出持续攀升的趋势。 其中，城南板块（主要是桐 梓林区域及棕树区域）主要以高质高价为特征，延续城南高尚住宅区开发。 而城西则集聚了一大批中档价位、品质的楼盘，城西的品牌效应也开始突显，与城南形成两雄并峙的局面。 城东板块虽然有城东城市副中心等政策利好，但居住环境等条件的改善非一日之功，目前城区的开发主流仍然是以低价房、安居房等为主体。 而城北板块，商业地产仍以城市物流为主体，住宅业开发量及消费量都呈现萎缩趋势，住宅的开发以小规模、低价为主体。 与其他同期的旧城改造中大规模历史文化保护区相比，大慈寺片区接壤春熙商圈，市场人气商气指数相对较高。 其后期改造倾向于在保 护的同时与市中心商业圈的对接。 宽窄巷子片区川西民居规模较文殊院片区的民居建筑更大，更完整，并呈现出自然街区分布状态，其片区的保护区倾向于民居和街区的展示。 同时，该片区属城西“贵地”，靠近市中心，相临人民公园，周边区域无论商务办公或居家住宅都较文殊院更佳。 （ 2）片区宗教文化特征与传统的商业、住宅业相冲突 就文殊院片区的商业现状来看，整体处于形态落后、经营业种单一的原始状态。 如果采取常规性的操作模式开发商业，又存在商品生产和交易规模较小、没有传统城市商圈可以依靠的问题。 作为住宅开发，文殊院片区自身不具备开发 高档住宅的优势，同时还存在宗教特征与住宅开发冲突的问题（文殊锦苑仅入住 5 人）。 同时，由于文殊院片区旧城改造成本地价较高，如果正常拍卖，有流标的可能性。 如果拍卖成功，也可能出现高地价带来高房价销售困难等问题。 而文殊院周边地块的开发限高，更加重了开发的成本问题。 实际操作难度较大。 结论 基于上述文殊院片区特点，我们可以得出方向性的结论：常规性的开发不适用于文殊院片区的改造工作。 文殊院的开发不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之势，变其弱点为特点，结合旅游产业开发，对片区内宗教文化、民居文化等资源进行整合 ，进行特色化开发，将是整体盘活文殊院片区的最佳途径。 五、 地理环境和附近地区竞争性发展项目 （一）成都城区内旅游景点及相关经济圈分析 本章从成都旅游市场经济的角度，对文殊院片区及成都市内数个典型旅游景区及其关的旅游经济圈进行分析，并以此为文殊院片区改造方向的提供支持。 武侯祠是中国历史上唯一一座按帝王规格建造的丞相祠堂，现存有部分春秋战国时期的珍贵文物，其价值主要体现在历史文化遗迹的保护方面。 相对于城区内其他旅游景点，武侯祠及周边形成旅游经济圈是目前成都市内经营最好，旅游经济体现最明显的 景区。 除了景区本身所具备旅游吸附力外，其硬件配套全面是该景区经营成功的决定性因素之一。 武侯祠周边打造为三国文化一条街，其业态涵盖了服务于大型旅游群体的酒楼（占总经营商业总量的 %）、特色小吃店（ %）、火锅店（ %）、宾馆（ %）、茶坊（ %）、银行（ %）、娱乐场所（ %）、古玩市场（ 1%）、各种生活配套等。 详见下表。 武侯祠周边商业业态分布表 序 号 业种类型 业种数目 百分比 (%) 1 服装 16 2 酒楼 12 3 小吃店 9 4 火锅店 5 5 办公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美发 4 8 市政配套 4 9 中餐馆 4 10 茶叶店 3 11 副食干杂 3 12 汽车专卖店 3 13 体育用品 3 14 银行 3 15 宾馆 2 16 冲印彩扩店 2 17 商场 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 烟草专卖 2 21 药品 2 22 娱 乐场所 2 23 浴足保健 2 24 布艺 1 25 超市 1 26 车辆维修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市场 1 29 旅行社 1 30 烧烤 1 31 书店 1 32 网吧 1 33 诊所 1 合 计 105 很明显，旅游区周边的商业配套，要实现其最大价值，必须将景区与周边商圈将紧密结合。 而武侯祠周边商业圈，基本形成了满足旅游者“吃、住、行、玩、购物”的 需求，实现了景区周边商圈与景区旅游资源相互支撑，相互促进的良性循环。 尽管武侯祠景区的经济效益在市内各大景区中最优，但其收入的很大部分都来自于门门票收益，武侯祠较高的门票成本又在客观上提高旅行社带团的成本，这无疑与旅行社追求利润最大化的目标存在矛盾。 据传，杜甫草堂是当年诗圣杜甫的在成都故居，但目前尚无真正有说服力的证据能够证明，但杜甫草堂毕竟因此而闻名于世。 杜甫草堂除了流传已久的诸多优美传说外，游草堂，更多的是感受园林美，体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。 目前，杜甫草堂是成都城区内除武侯祠外旅游最红火的景区，是成都旅游的亮点之一。 经过数年的改造，杜甫草堂周边也已经形成了较完善的配套，客观上形成了草堂旅游经济圈。 杜甫草堂周边共有商铺 68 家，其中酒楼占所有经营商业总数的 %，茶铺占 %，中餐馆占 %，火锅店占 %，古玩市场、书画市场、娱乐场所各占 %，其余主要为各种生活活配套。 详见下表。 草堂寺周边商业业态分布表 序 号 业种类型 业种数目 百分比 1 酒楼 8 2 茶铺 6 3 中餐馆 5 4 冲印彩扩店 4 5 服装 4 6 火锅店 4 7 旅行社 4 8 宾馆 3 9 美容美发 3 10 小吃店 3 11 办公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干杂 2 14 烟草专卖 2 15 银行 2 16 浴足保健 2 17 保险公司 1 18 布艺 1 19 茶叶店 1 20 车维修 1 21 打印 1 22 典当行 1 23 古玩市场 1 24 市政配套 1 25 书店 1 26 书画字画 1 27 音像用品 1 28 娱乐场所 1 合 计 68 完备的旅游硬件配套同样是杜甫草堂堂赢得旅游者、旅行社认同的最大原因。 但与武侯祠一样，杜甫草堂同样存在门票价格较高的问题。 尽管武侯祠、杜甫草堂都有很高的历史文化保护价值，也是目前公认的成都市旅游景区中的两大亮点，但这两处景区卖点都相对单一，仍未实现历史文 化与地方文化的完美结合，达到“游什么即是游成都”的效果。 成都，尚无一张能够真正将成都的历史文化与地方文化全面代表的名片。 宽窄巷子街区是目前成都现存规模较大的街区式川西民居建筑群。 但对旧存民居的合理保护不够，形成目前周边区域相对复杂的格局。 该区域有计划结合长顺街形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边 3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区。 虽然该片区的改造规划已经出台，但由于种种原因而迟迟未能启动。 目前该片区内古建筑的维护等都还处于自然状态，尚未结合区域内古建筑的保护 形成实质性的商业圈。 同时，由于宽窄巷子区域的街道拓宽，客观上形成了商业口岸，古建筑的居民已纷纷破墙开店，宽窄巷子的古建筑正在日益消失。 宽窄巷子的保护已经迫在眉睫。 大慈寺位于成都市东风路一段，古称 “ 震旦第一丛林 ” ，成都著名古诗。 据记载，唐代名僧玄奘曾在这里受戒。 当年玄奘在此讲经，听众数百人，甚至武昌、汉口、南京等地都有佛教信徒前往。 该寺创建于唐代，唐玄宗赐匾 “ 敕建大圣慈寺 ”。 唐代鼎盛时期，寺内有 96 院，楼、阁、殿、堂等 8524 间，壁画 1591 幅。 相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家 黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，所有画像 “ 皆一时绝艺 ”。 是一座极其珍贵的艺术宝库。 大慈寺历经兴废，多次毁于兵火。 现存建筑有天王殿、观音殿、大雄殿、说法堂、藏经楼等，系清代中叶重建，殿宇宏丽。 现为成都市博物馆，馆藏有新中国成立后成都地区出土和征集得来的历史文物、资料，品种齐全，数量众多，是研究古代蜀文化的重要佐证。 文殊院为作为成都的著名文化遗产，其历史渊缘、地缘文化底蕴深厚；在本地区内享有相当的知名度。 文殊院片区之所以一直未能形成成都旅游热点景区，片区内硬件配套的缺乏是重要原因之一。 文殊院 周边商业业态的类型以生活配套为主，未能与景区结合形成相关的旅游商业圈，不能满足现代旅游景区发展的需求。 成都 —— 四川的省会城市，也是四川的政治、经济、文化中心。 随着被称为“无烟工业”的旅游业近年来的迅猛发展，旅游经济在国民经济中占有越来越重要的地位。 对于中国大多数相对偏远的西部城市，旅游业的兴起甚至具备盘活一个城市、一个地区的巨大能量。 作为中国西部门户的成都， 80 年代即被列入中国历史文化保护名城的行列，而多年以来，成。