成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告-49页

成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告-49页内容摘要：

个站点。 2 号线 ： 南起洪河，止于成灌客运站和西三环。 3 号线 ： 起于洞子口，终于琉璃场。 4 号线 ： 从成南客运站到双流国际机场。 5 号线 ： 为辅助线路。 首先动工建设的 地铁 1 号线 将经过仁恒置地广场项目地块旁，对项目开发极为有利。 轻 轨： 连接主城区及各卫星城 5 条轻轨，规划长度 公里。 铁路公交：改造 公里长 的 铁路为铁路公交。 （五）中心区 商业 发展 规划 未来成都中心城区的春熙路、盐市口、大慈寺片区将建成中心商业区；后子门一带的城市核心区域将建成中央商务区。 一环路以内的城区，将主要发展服务产业。 在三环路以内的主城区，以人民路及 蜀都大道为主要载体，分别形成南北向的人民路商业轴和东西向蜀都大道、东大街 — 老成渝路商业轴，共同构成城区“ 大十字 ” 商业轴。 在二环路以外至外环路以内的城区内形成 18 个大区商业中心，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。 浣花风景区、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊风景区、十陵历史文化区等 6 个片区 将 建设成旅游休闲商业片区。 （六） 中心 区 分区功能 规划 锦江区 ： 充分发挥 商贸实验区 的优势，建设 成 为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。 一环路以内为城市中心区，重点建设大型的金融、商贸 、文化、信息及服务设施。 青羊区 :将 建 成城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。 武侯区 ： 定位为以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。 金牛区 ： 将成为城市西北部依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。 成华区 ： 集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区。 高新区 ： 以高新区技术产业为主导，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。 三、 成都 CBD规划及商圈分析 （一） CBD 中央商务区概要 1. 成都 CBD 发展背景 成都正成为西部经济的增长级。 成都 是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽 ； 具有西部地区最高的人均 GDP 水平和人均金融资产数量，经济总量 约 占西南地区的 27%，进出口额占 22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。 成都具备了突出的以第三产业为主的盈利性产业结构，服务业比重达 46%，具备较强的集聚效应。 城市整体定位提升，中心城区功能面临升级换代。 成都市 政府 提出把成都建设成为西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市的目标。 成都市城市 结构将进行重大调整，由原来的单中心向一主两副（中心城区和东、南副中心）的多城市中心发展，中心城区功能面临重新定位和升级换代。 作为实现城市建设目标的战略举措，政府已经正式明确地提出建设成都 CBD，将其列为未来五年成都市城市建设的五大重点项目之一。 成都 CBD 将是成都市未来5 年城市重建的最大手笔和亮点。 2. 成都 CBD 的定位与目标 战略定位 ： 面向西部地区的区域性商务中心区。 功能定位 ： 以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公区，是体现成都 “ 金融中心 ” 功能的窗口。 目 标 ： 服务水平国内一流，西部最佳的 CBD，在 5 年 时间内初具规模。 3. 成都泛 CBD 区域的功能分区 成都市中心城区规划了商务中心区（ CBD）、商业中心区、文化博览区和生活配套区四个功能区，总面积约 平方公里。 CBD 是核心，文化博览区是灵魂，生活区是配套。 CBD 与商业中心区相互支撑、各有所重。 四个功能区总体上都属于泛 CBD 区域。 商务中心区 ： 以 建设 CBD 地标建筑以及大体量的商务办公、酒店、公寓设施为主，集中发展金融、商业、贸易、信息及中介服务机构。 商业中心区 ： 以零售商业为主。 文化博览区 ： 定位 为 文化博览、旅游休闲功能，以天府广场的改造和城市中央公园的建设为 主体，并集中建设博物馆、音乐厅、美术馆等文化设施。 生活配套区 ： 定位为 CBD 和商业区配套的生活居住区，以高档次的公寓、酒店、商业和生活服务设施为主。 成都 CBD 的区域特点 区位优势明显 ： 毗邻盐市口及春熙路传统商业中心，周边以 平方公里为半径的范围内集中了 60%的城区人口，平均楼价水平远高于其它区域，在发展服务业和房地产业方面具有明显优势。 交通可达性好 ： 位于成都市放射加环状道路体系 的中心，区域内有四条东西干道和三条南北干道，距机场约 30 分钟车程，交通可达性好。 商务氛围浓厚 ： 区域内聚集了在蓉 60%以上的外资机构 ， 40%以上的国内知名企业分公司或办事机构 ， 05 年 各商业银行省市级分行，证券、保险、信托等金融机构 72 家；各类律师、会计师事务所 54 家，具有高盈利性服务业的明显聚集优势。 4. 开发优惠 政策 成都市政府十分重视中央商务区的建设，要求高水平地完成规划，政府重点投入基础设施建设资金，完善周边路网及市政配套设施建设，并正着手制订 CBD建设的系列扶持政策，为 CBD 建设的投资者提供优越的投资 环境。 拟实施的优惠政策意向 包括： 控制审批高档写字楼、公寓、酒店等竞争性建设项目 ； 对部分基础设施和公 益设施投资予以补偿； 减免建设项目规费 ， 优惠税收 ， 扶持项目投资主体。 （二）都市中心区商圈研究 1. 春熙路商圈 以市中心区 春熙路 步行街为中心，聚集各种类型的时尚服饰专卖店，代表并引领成都的购物休闲时尚。 伊藤洋华堂 、 太平洋百货 、 王府井百货 等 不可撼动的商业霸主地位决定了春熙路商圈的核心地位。 向东延伸，红星路中段将成为春熙路步行系统中的一条街道，其地面部分将形成总面积达 16000 平方米左右的步行区域 ，把目前的春熙路商业步行区和大慈寺片区连接成一个整体，使商业层次全面提升，将弥补现有商圈在购物、景观、生活上的不足。 2. 盐市口商圈 成都百货大楼以东，延伸至盐市口，与上百年历史的染房街相接，向北又与顺城街相连。 该商圈内的 九龙广场、 汇发摩尔、人民商场、仁和春天、北京华 联等 以及多个写字楼、酒店 ，使盐市口商圈成为成都迄今为止最大的商业购物、休闲、 商务 办公核心区域。 3. 人民南路 商圈 由人民南路一段、二段、三段及沿线“磨子桥 IT 一条街 ”、“ 领事馆路餐饮一条街 ”、“ 人民南路酒吧一条街 ”等共同支撑 ， 以 商务办公、酒店、高档零售商业、 餐饮、娱乐、休闲 等 商业业态 为主，与春熙路和盐市口 商圈 共同形成中心城区的商业 新格局。 第三部分 市场分析与项目定位 一、成都甲级写字楼市场调研分析 二、 成都酒店式服务公寓市场 分析 三、成都高档零售商业市场调研分析 四、 仁恒置地广场项目市场定位 一、成都甲级写字楼市场调研分析 （一）成都写字楼区域概况及发展前景 写字楼区域分布及发展前景 区域 代表楼盘 概况及发展前景 天府广场和 顺城街片区 城市之心 中环广场 2020 年， 随着人民中路二段实现双向通车以及新天府广场规划和 CBD 建设方案的出台， CBD 核心区建设进入火热的阶段。 天府广场 周边 将来的办公环境优势和充足的写字楼供应，将引来更多国际级企业驻足投资。 城南及延线片区 仁恒置地广场 航天科技大厦 开行 国际广场 随着城市向东向南发展的进一步加快，沿城市主轴线人民南路及其延线的办公物业的发展与 CBD 共同成为成都市商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下的主要商务线。 人民南路中轴线上高档次社区中的商务办公趋势基本形成。 东大街片区 东方广场 天府时代 广场 (九龙仓项目 ) 嘉里中心（香格里拉项目） 随着城市经济的发展，东大街正在从传统商业中心向商务区演变，主要规划修建甲级办公楼、一站式购物中心、精品旗舰店等，其开发的总建筑面积将近 30 万平方米。 东大街地理位置的优越性已显现出其良好的投资开发前景，是 CBD 区域内的一个值得关注的板块。 市场概况：核心区写字楼 “ 越贵越好租 ”。 核心区 顶级写字楼的租售价格远远高于其他写字楼，但其租售率却也高于 其他写字楼。 该区域内的高端写字楼市场活跃，并且已经出现了供不应求的状况，随着成都市经济的进一步发展，招 商引资的力度的不断加大，将会有更多的有实力的企业进驻成都 CBD。 未来几年内，甲级 写字楼将会有较大的发展空间。 （二）现有中高档写字楼项目 成都现有中高档写字楼统计 名 称 面积 （㎡） 投放时间 月租金 (元 /㎡ ) 每月物管 （元 /月 /㎡） 租用率 售价 （元 /㎡） 冠城广场 50000 1999年底 90130 15 95% 10000 川信大厦 45000 1998年 3月 100120 15 95% 城市之心 （烂尾改） 35000 2020年 3月 90120 15 95% 12020 民兴金融大厦 60000 1998年 5月 90110 15 90% 威斯顿联邦 （烂尾改） 20180 2020年 5月 100130 15 98% 10000 时代广场 49800 2020年 4月 80110 13 85% 80009000 中环广场 （烂尾改） 50000 2020年 6月 80110 20% 开行国际大厦 54268 2020年 4月 15 10000― 13000 总 计 约 35万 （三）未来甲级 写字楼项目 未来 3年内竣工的甲级写字楼调查统计 项目名称 建筑面积 （㎡） 开发商 启动时间 仁恒置地广场 约 新加坡仁恒置地 2020年 8月 航天科技大厦 预计 6万 四川航天管理局 2020年 7月 嘉里中心 预计 6万 香港嘉里集团 2020年 天府时代中心 预计 6万 香港九龙仓 2020年 9月 力宝大厦（烂尾改） 预计 5万 印尼力宝集团 2020年 总计 约 30万 （四）市场分析及前景展望 近 3 年市场投放量明显增大。 市场供给状况 ： 2020 年～ 2020 年，成都甲级 写字楼市场投放量达 15 万平方米，今年内开工建设或陆续亮相的甲级写字楼共六个。 预计未来 3 年内，将新增 30 万平方米的市场投放量。 市场需求状况 ： 据估计，在 2020 年 — 2020 年之间，中央商务区核心区写字楼的年需求量就将达到 10 万平方米到 13 万平方米，市场潜力巨大。 CBD 成投资热点，写字楼市场新格局日渐清晰。 成都 甲级办公物业主要位于天府广场、顺城街区域及人民南路，但由于 CBD内土地资源有限，靠近 CBD 的人民南路沿线和 东大街区域 在未来的 3 年， 将成为写字楼市场的新格局。 市场全面升级，更注重生态性、智能性 、国际化。 硬件方面 ： 新涌现出了一批高端写字楼，如时代广场、中环广场、开行国际等，更加注重了硬件的全面提升，如车位的配置，电梯的速度、电梯的数量以及空调档次等。 软件方面 ： 这些项目也更注重与国际著名设计与物管顾问的战略合作（如世邦魏理仕、宏腾国际、戴德梁行等），力图实现服务与国际标准接轨。 新一代甲级写字楼引领高端市场。 现有中高档写字楼品质不容乐观。 第一代甲级写字楼和烂尾新装项目均在 建筑硬件上有先天不足，将在未来的市场竞争中逐渐落伍。 预计未来 3 年后， “ 仁恒置地广场 ” 的顶级写字楼，将连同香格里拉项目 、九龙仓项目等，实现与国际甲级写字楼规范接轨，并成为引领成都市场的新一代甲级写字楼。 高端市场客源良好。 成都甲级写字楼一直拥有良好的客源和较高的出租率，如川信大厦和冠城广场的出租率均在 95％左右，且租金一直维持在 90～ 130 元之间。 今年以来，新增甲级写字楼的出售价格出现了较大的上扬， 总体租金 逐步上扬。 供需基本保持平衡，市场前景良好。 预计未来 3 年内成都将动工建设的甲级写字楼项目共 6 个，有超过 35 万平方米的总量投放，考虑到甲级写字楼年需求的增长因素， 3 年后成都甲级写字楼每年需求量预计在 12— 13 万平方米。 可以预测：在未来的 3— 5 年，成都甲级写字楼供求仍将基本保持平衡，市场前景良好。 投资基金看。