惠州帝景湾房地产项目可行性研究报告-20xx年

惠州帝景湾房地产项目可行性研究报告-20xx年内容摘要：

平不高，住宅的工程质量、 功能质量、环境质量和服务质量还不能适应居民收入提高后的住宅需求；住宅消费环节的不规范，在一定程度上也影响着居民的购房积极性。 住宅区域分布状况 惠城区可分为七个大的板块：分别为麦地、东平、河南岸、龙丰上排、南松下埔、下角以及江北板块。 其中江北的楼市是整个惠州城区较为高档、价格较高、配套较为完善的区域。 高档次小区集中在西湖周围，比如碧水湾。 惠州房地产投资可行性分析报告 16 江北板块楼盘概况 城市花园 碧水湾 江畔花园 金城广场 占地面积 20 多万平方米 40 万平方米 9248 平方米 / 建筑面积 26 万 平方米 万平方米 44721 平方米 63000 平方米 地理位置 与 13 号小区相邻 文昌二路与云山西路交汇处 江北 11 号小区 惠州大道 14 号小区 配套 住户会所、餐厅、便利店、泳池、健身、直通巴士站 泛会所、地下停车场，中心广场、小学、幼儿园 小学、会所、超市、泳池、酒店健身 会所、超市、银行、云山幼儿园市一小 价格 31003500 3500 3300 3350 户型面积 71105 平方米 142173 平方米 / 115171 平方米 物业管理费 . 元 元 元左右 元 楼宇类型 多层 多层 8 栋 ,小高层20 栋 ,高层 12 栋 多层 23 栋，带电体小高层 14 栋 高层 工程进度 现楼 现楼 现楼 现楼 销售率 已经售馨 —— 约已售八成以上 已售 50%左右 数据来源：现场调查 惠州商业市场概况 惠州市的商业物业基本上是集中在东江以南的老城区内，几条商业街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商业步行街、南坛南路街、南门商业街、数码街一带。 大型的商场有深圳人人乐购物广场、丽日广场、华润万佳百货。 由于其经营模式先进，服务到位，管理完善，品种齐全，迅速获得惠州市民的 认可。 金海马家具、铭可达电器商场等专卖店也已立足惠州。 其他商场有国美电器、大富贵广场、凤凰广场、联兴广场、天成商场、黄金广场购物中心、万福隆连锁超市等。 惠州在售写字楼不多，代表性的甲级写字楼有 双子星国际商务大厦，位于江北市政府附近，占地 平方米，总建 62249 平方米，地上 27 层，地下 2 层。 销售均价为4600 元 /平方米。 此项目以 5A 高级智能化系统、商务配套设施成熟为卖点，销售状况较好。 惠州房地产投资可行性分析报告 17 房地产竞争环境 惠州市的房地产的竞争逐渐激烈。 但是由于惠州市的房地产市场还是处在初级开发的阶段 ，外地有实力的开发商进入惠州房地产市场的还不多。 现在只有香港的新世界等企业又项目。 本地有实力的房地产开发商金宝集团和丽日集团现在在资金、经验、产品上都还不能同我司相提并论，但是由于他们是惠州的地头蛇，对于惠州的情况要比我们熟悉，所以他们的实力业不能忽视。 据当地房地产资深人士介绍，粤海集团和奥园集团均有准备进军惠州市场的打算。 开发企业 投资额度 惠州市丽日房地产开发有限公司 10686 惠州市光耀实业投资有限公司 7180 惠州市新东方策划有限公司 5500 广东金宝集团有限公司 3395 惠州市德威房产开发有限公司 2800 惠州业成集团 2740 惠州市水口镇房地产开发公司 2456 惠州市新世界康居发展有限公司 2221 上表几个开发公司投资就达到 36978 万元，占房地产投资完成总额的 %，可见目前惠州投资开发主要集中在几个相对较大的开发公司之中。 惠州房地产投资可行性分析报告 18 4 投资惠州房地产的 SWOT 分析 惠州优越的地理环境及工业基础，尤其是在电子产业、大亚湾石化项目的带动下，为外来投资提供了坚强的基础条件。 目前城市房地产开发水平较低，但是潜在消费力巨大，具有广阔的 发展空间。 尽早、低价地获取建设用地，对日后开拓当地市场具有战略性的重要意义。 1）优势  惠州市的宏观经济发展势头良好，发展空间广阔  大亚湾工业区的发展为城市的经济发展带来新的生机  我司拥有丰富的房地产开发营销经验及全国市场的品牌优势，有良好的物业管理公司 2）劣势  存在项目水土不服的开发投资风险，需要加强项目前期工作  整合当地市场资源需要一定的时间和成本费用  城市新规划建设实施的好坏会给项目的开发带来一定的风险  前期惠州市土地政策导致土地大量低价流失，土地成本竞争力不足 3）机会  惠州市正处在国民经济发展的 重要发展节点和城市化发展的加速期  惠州市房地产市场逐步规范，政府加大力度处理土地历史遗留问题  全新消费需求启动，经济的快速增长带更多的住房需求 4）威胁  早期市场较为有实力的开发商的先入为主的市场影响  惠州市民的购房观念与沿海发达城市存在差异，需要加强调研把握  竞争项目的低价策略对未来项目营销带来威胁，扩大项目辐射范围对项目综合素质和营销手段提出新的要求 惠州房地产投资可行性分析报告 19 5 项目的区位条件分析 根据在惠州市土地储备中心调研得知，惠州市计划五年内出让 9 平方公里土地，约每年 2 平方公里。 详见后图。 其中 13 号地块开发条件最成熟， 计划在 2020 年 9 月份出让。 以下将对 13 号地块的投资开发进行可行性分析。 城市发展对项目的影响 惠阳城区发展的策略是将江北建设成集中行政区域，整个城市发展重点将南移。 项目地块 13 号地处于江北中心地段，该区域规划成为集惠州的行政、教育、文化、办公、高尚居住、医疗卫生、完备的休闲设施为一体的区域。 未来 35 年内，在项目所在的区域内将会兴建人民广场，重点建设博物馆、科技文化馆、会展中心、老干部活动中心、青少年宫等市级文化设施，完善江北南区作为全市文化中心的功能；并逐步完善居住社区的文化和教育等配套设施。 地块紧邻市政府、体育广场、文化广场，并且濒临东江，具有极佳的地域优势，有惠州市地王之称。 行政区域的北移，使这里成为高尚住宅的最佳区段。 近期规划修建在目标地块 13 号周边的市政设施包括：江北水厂二期（日供水能力：20 万平方米 /日）；江北邮政综合大楼；垃圾转运码头（占地 公顷 ,预计 2020 年竣工 ） ；仲恺污水处理厂、江北滨江公园、期湖塘公园、江北体育公园等等。 公共设施包括：江北滨江公园、期湖塘公园、江北体育公园市体育馆、江北市民乐园、博物馆科技馆、青少年宫、会展中心、图书馆、跳水馆等等。 项目的开发 条件 13 号地块处于江北南区地域范围内，占地面积为 194600 平方米，共 292 亩。 容积率为。 规划为居住区用地，地块已由政府负责拆迁。 地块形状呈矩形，其周边的城市干道分别是：东面的惠州大道，并南延长到东江大桥；北部是文昌一路，与市民乐园和体育公园接驳。 西面是云山西路，连接到惠州大桥。 地块的南面是市政规划的滨江公园和滨江大道（沿江二路）。 该公园和道路建成后，将为 13 号居住区提供更为便捷的交通条件。 并且成为沿江的高尚休闲风景带。 由于该地块原来是农用地，附近的生活配套设施和商业设施很少，只是在项目附近的楼盘 ，如：城市花园、金宝江畔花园、碧水湾等存在一些简单的社区生活配套。 项目地块目前已经完成拆迁，但是有零星的构筑物、建筑物和杂草没有彻底清除。 政府负责惠州房地产投资可行性分析报告 20 的“七通一平”还没有完成，用地条件相对成熟。 项目附近社区的水、电、气、电信等管网基本运营正常，具备开发条件。 13 号地块的居住社区建设是惠州全市关注的项目，政府已经公示了该项目的整体规划方案，征求市民的意见。 项目的区位价值 13 号地块是惠州城市扩张发展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，也是我们公司进军惠州的一个门户型地块，表现 有以下几个特性： 1）稀缺性：是市中心环东江边，唯一大型待开发地块，乃惠州地王之王。 2）成熟性：临近城市核心区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。 周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。 3）增值性：位于城市的主要发展方向上，市政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。 4）扩展性：项目地块以东还有两块地（ 9 号地、 10 号地），被列为惠州 2020 年土地储备及出让计划，有利于项目将来的连片开发，并有利于发挥项目开发效益最大化。 5）知名性：项目是挂牌地块，被誉为 “惠州地王 ”，备受各界瞩目，拿下该地块将使公司成为 惠州各界关注焦点，对于提高公司在惠州的知名度具有重要战略意义。 惠州房地产投资可行性分析报告 21 6 13 号小区项目发展定位 市场定位 ： 以 “带领惠州市住宅业发展”为目标开发适合惠州市市场的惠州市高档次、中等容积率（ ）的住宅小区。 产品定位： 建议以小高层和高层为主，可以适当开发少量别墅。 小高层以一梯四户和两梯六户为主，户型以三室两厅和两室两厅为主。 住宅以本地化产品为基础，开发出适于本地又具有差异化优势的为项目，同时必须高于周边项目进行市场定位。 住宅产品要求多样化以及拥有完善的配套设施，打造惠州标志性高档次精品小 区。 目标客户群定位： 以惠州市大中型企业中高层管理人士、国家机关的中高级管理人员、高层退休干部、惠州市周边城市的投资人士。 价格定位： 运用市场比较法，参照周边楼盘情况一览表，选取具可比的四个楼盘，根据行业经验系数（见附表），建议此项目住宅的整体按揭第一期均价为 38004000（毛坯），随着市场的变化，逐步提升。 惠州房地产投资可行性分析报告 22 7 投资效益与风险分析 技术参数 根据有关资料，设定对成本有直接影响的相关技术数据：  用地面积： 194， 600 m2（ 292 亩）  容积率：住宅 （按 建设用地计），根据地块区位条件及政府的规划调整，有提高建筑容量之可能。  住宅计算容积率建筑面积： 389， 200 m2。  总建筑面积（含公共配套及不计算容积率建筑面积）：约为 650000 m2  项目的出让价格为用地面积 2020 元 /平方米，合计每亩 万 /亩，折合楼面地价 1000 元 /平方米。  项目出让总价约为 亿元。 各项指标及成本收益详见后表《项目经营期利润预测表》。 开发成本估算 根据上述的各项参数，按照现行的建安工程造价估算出整个项目的各项成本，计算得成本为 2,685 元 /平 方米，具体见下表： 成本费用一览表 序号 项目 总额 （元） 单价 (元 /平方米 ) 备注 土地成本 389,200,000 1,030 1 项目招标价格 389,200,000 1,000 政府挂牌底价 2 交易契税 11,676,000 30 成交价的 3% 建筑成本 644,126,000 1,655 1 前期费用 15,568,000 40 包括前期调研、设计费等 2 建安工程及装修 544,880,000 1,400 毛坯房（参考华南项目） 3 基础设 施费 58,380,000 150 包括水电、排污、绿化等 4 公共配套设施费 19,460,000 50 参考华南项目成本 5 开发间接费用 5,838,000 15 经验值 开发成本小计 : 1,033,326,000 2,685 惠州房地产投资可行性分析报告 23 经营成本与税费预计 项目在开发期与经营期内，预计须支付费用与税项主要有： 企业管理费 包括项目公司日常运作费用、办公费用、公关费用等，按销售收入的 ％算，共38,893,000 元。 销售费用 按销售收入的 ％算，共 39893000 元。 财务费用 按销售收入的 3％算，共 47,871,600 元。 不可预见费 指开发过程中不可预见的费用或预算外追加费用，按销售收入的 2％算，共31,914,400 元。 营业税及其附加共 %： 共 99,253,784 元。 所得税：按净利润的 33%计征，共 100,177,511 元。 盈利分析 受资料所限，以住宅 4000 元的销售单价测算（毛坯），项目的静态财务指标良好。 销售销售净利润率可达 %。  项目的。