怡中毫苑房地产建设项目可行性研究报告

怡中毫苑房地产建设项目可行性研究报告内容摘要：

隆回县城市化的水平每年以－个百分点左右的速度递增这意味着每年新增城镇人口约万－万人左右扣除人口的自然增长近 6年平均每年增加人口 1万人左右每年新增城市人口约万人左右城市化过程中必然带来对住宅需求的增加那么十五规划期间隆回县将新增城镇居民万人左右按照《中华人民共和国人类住区发展报告》 关于 201年全国城镇人均建筑面积平方米标准因此隆回县为解决新增加城市人口的住房问题 20－ 20年则需新建住房建筑面积约万平方米 26平均每年需新增万平方米 3 城市流动人口对住宅需求 4 旧房屋更新改造对住宅需求 5 达到预期住房面积目标对住宅需求 6 投资型等住房的需求组织架构图 第九章 项目招投标与实施进度 一项目招投标 招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的基本准则根据《中华人民共和国招投标法》国家发展计划委员会第 9 号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实施 办法 》的有关要求项目将严格按照有关程序进行招标和工程监理 二实施进度计划 本项目分前期决策规划设计工程施工竣工验收与交付四个阶段其中贯穿销售准备与销售工作 2020 年 1 月正式开始工程建设在各项工作开展顺利的前提下计划项目建设工期为 48 个月项目实施进度安排如下 1． 2020 年 6 月底完成施工前期准备工作包括项目可研报批等工作 2．． 2020 年 7 月 2020 年 6 月完成 16 主体工程施工包括建筑外装饰室内装饰及安装工程 3． 2020 年 7 月 72020 年 6 月完成 714 主体工程施工包括建筑外装饰室内装饰及安装工程 42020 年 12 月底完成所有户外工程配套设施等全部收尾交付使用 4． 2020 年 12 月全部销售完毕 第十章 组织管理机构和职工人数的确定 一组织管理机构 二职工人数的确定 董事长 1 人经济师 总经理 1 人经济师 副总经理 1 人经济师 销售招商部主管 1 人经济师 职员 4 人 工程技术部主管 1 人 职员 4 人含高级工程师 1 人工程师 2 人 计划财务部主管 1 人 职员 2 人会计师 综合管理部主管 1 人 职员 3 人 总职工人数为 20 人 第十一章 投资估算 一编制说明 本 项目为怡中豪苑建设工程其工程基本建设投资估算采用指标法及有关规定和现行的基本建设费用定额进行编制 1．内容包括 ①项目前期费用土地成本 ②建设工程费用 ③费用部分 ④基本预备费 ⑤建设期贷款利息 本项目建设期及营运期定为四年贷款资金 8000万元一次到位利息 7605年息不计复利 建设期利息计算如下 8000 7605 3 年 18252 万元 二总投资估算表 表二 总投资估算表 序号 项目 投资金额万元 备 注 1 土地费用 1375 合4584 亩 2 项目前期费 1553 其中 勘探设计费 336 建筑面积单价 25 元㎡ 三通一平费 202 建筑面积单价 15元㎡ 报建费 942 建筑面积单价 70 元㎡ 监理费 40 建筑面积单价 3 元㎡ 其他 33 3 工程建设费 16577 见项目建设工程投资估算表 4 销售费用 742 销售收入 1945 5 管理费用 202 建筑面积单价 15 元㎡ 6 财务费用 1825 7605 年息 7 不可预见费 514 项 目开发成本 3 8 土地增值税 572 按住它收入的15 商铺收入的 3 合计 23360 第十二章 项目财务预测数据 一资金筹措及投资使用计划 1．资金筹措 本项目资金来源有二个渠道 1 自筹资金 15360 万元 2 银行贷款 8000 万元 总投资为 23360 万元 2．投资使用计划 按本项目实施进度计划项目建设期为三年总投资 23360 万元 表三 序号 项 目 金额万元 备注 资金来源 23360 1 自筹资金 15360 非企业负债 2 银行借款 8000 资金运用 23360 1 土地费 1375 2 项目前期费 1553 3 工程建设费 16577 4 销售费用 742 5 管理费用 202 6 财务费用 1825 7 不可预见费 514 8 其它 572 二项目的计算期 1．项目的计算期 根据项目实施进度计划本项目建设期为 3年根据项目特点营运期定为 1年项目的计算期确定为 4 年 三经营及销售税金 1．经营收入 1住宅销售据市场调查目前隆回县小高层住宅均在 29003500元经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较我们把本项目 12层及 14层住宅每平方米均价定为 2900 元 小高层 17 层住宅每平方米均价定为 3000 元 住宅销售收入 281067981 36087 万元 表四 怡中豪苑项目销售收入测算明细表 栋号 地下车位个 销售金 额万元 地下车 库个 销售金额万元 总建筑面积 M2 其中地下面积 M2 其中商品房面积 M2 单价元 销售金额万元 总销售金额万元 1 5 40 7 70 10215 780 9435 3000 2831 2941 2 14 112 12 120 10495 992 9503 3000 2851 3083 3 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 4 10 80 7 70 10910 1560 9350 3000 2805 2955 5 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 6 9 72 7 70 10110 760 9350 3000 2805 2947 7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950 8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938 9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947 10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930 小计 93 744 75 750 104000 10312 93688 28106 29600 11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375 12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062 14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 小计 36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549 合计 129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149 3 地下车位及地下车库销售收入 据市场调查目前该地段地下车位在 90000 元以上及地下车库售价在 110000元以上小区内地下车位共计 129个地下车库共计 103个我们把本项目地下车位售价定为每个 80000 元地下车库售价定为每个 100000 元 地下车位销售收 入 129 8 1032 万元 地下车库销售收入 103 10 1030 万元 销售收入总计 38149 万元详见表四 2．销售税金及附加 此项目按国家规定的税收政策计取 营业税税率为 5 城乡维护建设费税率 5 教育费附加费税率 45 详见下表 表五 销售税金及附加 单位万元 序号 项目 建设期 营运期 1 23 4 经营收入 38149 1 住宅 36087 2 商铺 0 3 车位车库 2062 经营税金及附加 2089 1 营业税 1907 2 城乡维护建设税 95 3 教育附加 86 四经营成本费用估算 1．经营成本 ① 营销售费用 ② 管理费用 ③ 土地增值税按销售收入的 15 计取 2．人工资及福利费 职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平确定为 24000 元每年设定人员编制 20 人福利费按工资总额 14 计取即 24000 20 114 55 万元 3．折旧费 由于本项目建筑全部销售故不计取折旧费 4．其他费用按总收入的 153 计取 详见下表 表六 经营成本费用估算表 单位万元 序号 项 目 建设期 营运期 1 23 4 1 经营成本 1224 营销费用 742 管理费用。