德州平原新世纪购物广场项目可行性分析报告

德州平原新世纪购物广场项目可行性分析报告内容摘要：

州较多。 （ 3）超市 平原目前有三家主要超市，集中在平安大街上，扎堆现象明显，已经有华联品牌超市进驻，但经营一般，万隆超市是目前经营最好的超市。  华联超市位于商业 大厦 1 楼，面积在 1000 ㎡左右，受整个大厦商业气氛的影响，经营人气一般，较好的品牌却没能成为超市业的领导者。  万隆超市面积在 1300 多平米，规模相对较大，人气较足；但几个分店经营一般，形象较差。 已经形成的网络优势没能更好发挥。 平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 16  家庭号超市在 1000 ㎡左右，是目前人气最好的超市，但是内部经营场地不规整，人流不畅通。  目前超市规模都较小，货品不全，成为超市业人气足，发展不好主要原因，超市业需要扩充、升级。 （ 4）宾馆、娱乐业 缺乏经济、商务型宾馆；成型 的休闲娱乐业在市场基本处于空白状态。 宾馆方面，除了桃源宾馆是家刚开业的三星级以外，还有二星的县委招待所，其他都是低档旅馆性质，经济型、快捷商务性质酒店市场空白；本地基本没有成型的娱乐设施， KTV、浴场等夜生活娱乐场所较差，没有一家上规模、档次的，零散分布在车站附近的两站街、共青团路上，市场空白需要填充。 宾馆名称 等级 规模 价格 经营情况 万隆超市 家庭号超市 华联超市 平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 17 桃源宾馆 三星 131间客房 标间： 288 元 /天 单间： 268 元 /天 可以打 8 折 经营火暴， 需要预定， 协议单位有价格优惠 县委招待所 标准间 100/120 元每天 单间 90/100 元每天 豪华标间： 280 元 /天 上客率较好 新 星大酒店 40 个标间， 1 个套房，无单间 20 间餐厅 7 间洗浴包房 标间 120/100 元 /天 可以打 8 折 套房 130 元 /天 洗浴 2 个档次： 38/98 ；198/338/288 条件较差，无需要预定，打折基础上还可以打折，洗浴较好 龙门宾馆 共 15 个房间 60/80 元两个档次 经营一般，可以打折 平原商业市场总结 商业市场能级低，投资意识比较单薄 ，消费缺乏支撑，但市场存在空白，目前是进入的好时机，但需要引导  作 为县级城市，目前万隆、服装城片区形成的单一商业中心的格局不会发生转变，只会加强中心商业的辐射能力，提高能级。  现有大型百货类商业的物业都已经十分陈旧，是上世纪 90 年代一些单位、企业用房直接租借过来的，已不能满足现在的百货业态物业要求，严重制约了大型百货业的发展。  大型百货业在平原还不成熟，现有的模式就是很简单的小超市 +服装卖场，业态不全、硬件形象、购物环境、管理系统、收银模式都达不到现代的大型百货标准。  超市零售业还不完善，都依附在大型百货买场里面，没有独立的超市连锁，达到真正便利的目的。 现有超市规模都比较 小，和百货结合一起，平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 18 人气聚集起来了，人流交通却不是很畅通。  商业街在现有商业体系中算是比较发达的了，品牌档次超过了大型百货买场，成为平原时尚消费的主要选择地。  宾馆、娱乐业是平原目前比较缺乏的业态。 经济快捷型酒店还没有，需求很旺。 KTV、浴场等娱乐业规模小、档次差，没有一家成规模的。 四章 项目定位及产品建议 项目发展战略 项目 SWOT 分析 优势分析  区位环境： 地处平原老城区的核心位臵，是未来中心商圈的重要组成部分  交通环境： 地块位于两条城市主干道：平安大街和车站路，交通便捷，天生适合做商业  商业优势： 毗邻万隆、服装城、供销大厦，人气旺，商气足，是平原人眼中的黄金地段 劣势分析  周边环境：北面的五金市场以及周边嘈杂的环境对未来住宅有一定影响。  地块条件：地块东西较为狭长，做为商住综合项目，规划上有一定难度。 机会点分析  市场机会：目前平原第一打造的中心商业，未来前景看好。  搬迁机会：服装城、供销大厦的拆迁为本案提供了基础的经营客群。  开发机会：中心商圈的地位在平原认可度极高，地位不可动摇；且多数商平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 19 户看好本案，认为其是未来平原商业的代表作。 威胁点分析  竞争因素：随着平原房地产市场的快速发展，其 他上市的项目对本案形成威胁。  市场因素：商业项目可变系数较大，开发周期长，风险较大，不利于前期的资金回笼。  本项目在区域中虽具有一定的稀缺性，但低竞争市场并不代表无风险市场。 本案的风险与市场威胁来自于其大面积商业体量的构筑，及市场是否具有足够的吸纳量。  另外，商业的开发本身必须具备诚实可靠的商誉，如管理、品质、交房时间等都必须与推广绝对吻合。 这对我们的营销准备、开发进程、营销全程提出十分高的要求。 营销的系统性与开发进度的绝对吻合相当重要，切忌草率上马。 上述是本案从战略角度出发，面临的市场威胁，提醒我们对本 案开发乃至营销的系统全过程需严谨面对。 项目发展战略 城市地标项目营建而生的使命感与项目立意的提升是博得政府好感，市民信任，及实现价值突破、商业格局突破的关键。  本项目是平原打造的 第一个 中心商业体， 近 6 万方的商业体量，将成为平原的 NO〃 1。  以尽快销售，迅速回收开发成本，回笼资金为首要目的，在商业布局中以分层零售型和整体大客户定向销售为主。 平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 20  切实提升每个楼层、每个铺面的商业价值。 根据每个铺位的位臵合理组织商业及交通动线，从而达到获得最大化经营收益及租金、租价回报的可能。 项目定位 整体定位 六万平米商业旗舰 开创平原 MALL 时代 产品规划 四 大主题块状商业，配合挑空及贯穿式内街和连廊式内街设计，充分利用内部动线，形成重要商业结点。  项目外立面采用简约现代的风格，统一店招设计及广告位规划，暖色调点缀，局部欧陆风情。  将商业的各块状命名 —— 新世纪精品服饰城、德州百货、新世纪家电城、新世纪娱乐中心。  公寓命名为 —— 九州大厦。  高品质的物业管理服务。 商业业态规划建议  流行服饰、休闲服饰、品牌服饰、专业性服饰及饰品、辅料、美容美甲、鞋类箱包等可考虑往本案服装板块引入。  主力百货 ,大卖场 ,超市等大客户可考虑往本案百货板块引入。  餐饮、娱乐、休闲、酒楼、 KTV 可引入内街休闲餐饮块与东南角二、三层引入。  电器、小家电、电脑、电子产品、数码、电脑维修、图文数码、文具、办平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 21 公用品、广告等业态可考虑往本案家电城板块引入。 客群定位 商业投资客群  客群来源：平原本地私营企业主、政府公务员、教师等具有 稳定收入的投资客群，平原下属乡镇富裕阶层。  客群职 业及年龄构成：投资客年龄一般在 35－ 65 岁之间，在 本地有一定的社会地位的社交群体。 商业经营客群  客群组成：服装城、供销大厦的现有经营业主、主力百货业商家 (德州百货 )、大型餐饮、主力酒楼商家、本地其他零售商家、有意投资休闲餐饮业的商家等。  客群来源：平原本地经营户、下属乡镇有一定拓展实力的商家、济南、德州等临近城市连锁经营商家。 商业消费客群  项目消费客群 —— 辐射平原县区所有消费人口，全面吸引周边及下属乡镇地区居住人群的消费（目前城区人口 6 万多人，全县人口 45 万人）。 住宅核心客群  下属乡镇以及周边县市富有阶层、平原当地的政府公务员、企业职员、一中老师、私营业主以及对本地段认可度高的臵业习惯者。 平原新世纪购物广场项目可行性研究报告 山东九州臵业有限 公司 22 第五章 项目组织机构及管理 项目组织机构 山东九州臵业有限公司为确保“平原新世纪购物广场”项目的顺利实施，建立了严谨、科学、高效的项目组织机构（详见图 51）。 公司在董事会的统一领导下，由总经理负责项目的实施，公司设营销、财务、工程、招商、经营、行政，副总经。