张家港多幅土地投资可行性分析报告

张家港多幅土地投资可行性分析报告内容摘要：

平米， 有利于“短、平、快”操作。 （ 3） 预计拍地竞争激烈。 市场调控背景下，开发商拿地原则将趋向于市张家港多幅土地投资可行性分析报告（ 2020 年 5 月） 第 14 页 共 29 页 中心的小幅地块。 （ 4） 预计 开发后去化速度快。 由于本地块处于市中心的黄金地段，且紧邻人民路政务区 CBD， 仅面向公务员及公司高管层就可确保去化。 二 、 规划解读 图：地块红线图 表 通运路南 侧地块（张地 2020A38B）规划指标要求 编号 土地 位置 土地 面积 （ m2） 土地 用途 规划指标要求 出让 年限 （年） 保证金 （万元） 起始价 （万元） 增价 规则 及幅度 容积率 建筑 密度 绿地率 2020A38B 市通运路南侧 7766 商住 ≤ ≤35% ≥30% 40 年 70 年 950 4695 本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩 1 万元或者1 万元的整数倍。 建筑限高 主体建筑不低于 15 米，不高于 40 米 停车位 不小于总户数 100% 物业用房 不小于小区总建筑面积的 千分之七。 红线范围 南部东横河规划红线不小于 20 米，建筑红线不小于 5 米；北部通运路一侧规划红线不小于 8 米，建筑红线不小于 13 米。 张家港多幅土地投资可行性分析报告（ 2020 年 5 月） 第 15 页 共 29 页 （ 一 ）规划方向建议 规划说明： 沿 纪澄 河 与东横河交叉处排布 4F 叠加 洋房，可使景观资源优势最大化。 地块西侧由南向北依次排布 4F 叠加洋房、 6+1F 多层、 12F 小高层，可使产品保持良好的梯度性。 地块东部由南向北依次排布两幢 6+1F 层多层，邻近通运路排布两单元 12 层电梯小高层，主要考虑地块东部 较为狭长，地形有利于建筑物充分排布开来。 表 产品分类面积表 产品类型 面积（平米） 备注 4F 叠加洋房 1000 1 幢 4 套 6+1多层 5400 3 幢 36套 12F 小高层 5720 1 幢 2 个单元 44套 物业用房 = 通运路 1F底层商业 挑高 米 约 80m 约 95m 约 50m 约 55m 12F 12F 4F 6+1F 6+1F 6+1F 张家港多幅土地投资可行性分析报告（ 2020 年 5 月） 第 16 页 共 29 页 三 、 投资收益测算 （一）预计收入测算 表 通运路南 侧地块 预计销售收入测算表 楼层 面积（㎡） 单价（元 /㎡） 总价 （万元） 备注 4F 叠加洋房 1000 20200 2020 6+1F 多层 5400 12020 6480 12F 小高层 5720 10000 5720 通运路 1F 底层商业 18000 1782 住宅 车位 80 75000 元 /个 600 叠加洋房车位未纳入计算范围 合计 16582 注明：（ 1） 住宅价格主要参考周边二手房均价约 85009000 元 /平米，综合考虑本案独特的水景优势及闹中取静的环境，其价值较周边小区有所提升。 （ 2） 初步规划时考虑进叠加洋房这一产品概念，若产品规划时有所差异，计算总销售收入时可能存在 500 万左右的差价。 张家港多幅土地投资可行性分析报告（ 2020 年 5 月） 第 17 页 共 29 页 （二）预计成本测算 表 通运路南 侧地块预计 成本 测算表 投资估算表 项 目 数 量 单价 (元 /m2) 投资额 (万元 ) 一、建设工程费 1924 2540 （一）住宅建筑工程 小 高层、高层 1200 816 叠加洋房、多层 6400 800 512 （二）公共建筑工程 地下车库兼人防 （车库按 25 平米 /个计算） 2100 2020 420 （三）区内配套费 350 462 （四）市政配套费（水电气） 250 330 二、不可预见费 5% 一 5% 127 三、建安工程费总额 一 +二 2667 四、其它费用 252+ 地价 X 契税 3% 政府 规费 80 106 工程顾问费 50 66 管理费（ 3%） 三 3% 80 五、项目总投资 三 +四 2919+ 注明：地价成本暂做变量考虑。 张家港多幅土地投资可行性分析报告（ 2020 年 5 月） 第 18 页 共 29 页 （三）项目投资回报 损益表 单位：人民币万元 项 目 总 额 一、经营收入 16582 二、营业税 922 三、土 地增值税 166 四、成本 11918 土地成本 7477 土地契税 225 建设成本 2919 销售成本 497 资金成本 800 五、税前利润 3566 六、所得税 892 七、税后利润 2674 八、资本净收益 % 注： 土地成本按投资收益率 30%计算，土地契税按照土地成本 3%计算。 销售成本按 3％计算； 土地增值税按销售额 1%计算。 营业税按经营收入 %计算，所得税按税前 利润 25%计算。 首期土地款按 50%支付，资金成本按使用 2 年计算，计利息 800万。 张家港多幅土地投资可行性分析报告（ 2020 年 5 月） 第 19 页 共 29 页 （四）投资收益分析 表 通运 路 南侧地块 拿地成本测 算 （按 投资收益率 30%计） 项目 单位。