建水临安春秋项目建水古城计划立项可行性研究报告

建水临安春秋项目建水古城计划立项可行性研究报告内容摘要：

、银行利息及金融政策 对本项目的影响 自 2020 年以来国家的宏观调控政策频频出台，但房价却仍然节节攀升， 屡创新高。 今年政府为抑制房地产过热先后采取的多项措施显然是房地产市场降温的主要推动力。 5 月 17 日，国务院常务会议出台了促进房地产业健康发展的 “国六条 ”。 5 月 24 日，国务院转发了建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》， 5 月 31 日，中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》。 继 7 月 24 日建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后， 9 月 4 日，被称为限制外资炒楼的细则 ——《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》又由 中国国家外汇管理局、建设部联合推出。 为严把土地 “闸门 ”， 9 月 5 日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了八方面的要求。 国家税务总局也出台新规加强房地产业征税管理。 2020 年成了 宏观调控政策 的执行年。 随着 2020 年 政策的步步紧逼和房地产价格的快速上涨， 大多数一线 、二线 城市 价格 进入 高位，出现了 有价无市的观望 现象。 自今年 10 月以来深圳、北京、成都、广州、上海 等一线、二线城市 的成交量大幅下滑，深圳 、广州等城市的出现了大幅降价现象 ， 特别是广州 一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到 20%。 出现这种现象一方面是这些城市的价格的确已达到了高位，比如成都，本身供需两旺的市场，在成都成为新农村建设的试点城市后，在短短一个多业内价格涨幅达一千多每平方米。 第二方面是政策的步步紧逼，特别是 90 平方米占 70%的硬性规定和购第二套房首付提高到 4 成，利率上调 10%，直接打击了投资和二次置业者积极性，极大的抑制了市场需求。 最近，又将第二套住房定义为以家庭为单位，包含贷款已还清的客户， 目前在所有的中高档房购买当中大多数为二次置业者，因此这一政策 将给市场造成前所未有的冲击。 据报道，央行行长周小川 13 日在第三 次中美战略经济对话期间举行的第四场新闻吹风会上表示，中国的消费价格指数（ＣＰＩ）上涨和美联储利率调整会对中国货币政策产生 “不小的影响 ”，对此央行会认真考虑。 今年 8 至 11 月，ＣＰＩ涨幅连续 4 个月超过 6％， 11 月更是创下 ％的新高，通货膨胀压力节节攀升。 近日，中央经济工作会议为货币政策定下 “从紧 ”的基调，市场普遍认为 明年央行将加大对冲力度，对信贷的控制也不仅仅着眼于总量，更会加大对投放节奏的控制，从源头上抑制过热。 长江证券分析认为，央行年内已经 10 次上调存款准备金率、 5 次提高基准利率，并加强了 “窗口指导 ”等行政手段，和 1973 年时的日本类似。 “ 尽管在日元升值的第一阶段，由于升值引致的利率敏感度降低，货币紧缩的效力不甚明显，但是其积累效力却会在面临阶段性转折时与美国溢出效应一起构成外部冲击，进一步考验实体经济承受力。 ” 从近几年的调控政策来看从大到小，从粗至细，调控效果逐渐显现。 但总体来看，国家还是在有预期、有节奏的逐步实施，其目的只是出于平抑房价过快上涨。 因此，其效果也仅仅 对部分房价上涨过快的，房价本身不合理或已居高位的，“投机”行为较严重的城市产生了影响。 而对于房价趋于合理，自住性需求旺盛的城市的影响并 不大 ， 作为自住 ， 利率和首付 的敏感性不会太高 ，而这些城市选往往择一次性付款和分期付款的 也比 较多。 而建水正处于房地产发展的提升阶段，这种影响仅仅限于全国性房价大幅波动，而这种全国性房价大幅下降的可能性是比较低的。 因此， 建水的市场需求也不会大幅缩小， 只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险 也 不会太大。 通货膨胀因素对本项目的影响 通胀压力显著增强，上下游行业间的价格传导迹象有所显现 ： 今年以来， CPI 涨幅较大，主要是由于粮食、肉禽及其制品等与食品有 关的价格涨幅较大所带动。 与食品价格相比，其他消费品价格涨幅不高，有的还有所下降。 16 月份累计，工业品出厂价格同比上涨 %，与去年同期水平基本持平；原材料、燃料、动力购进价格上涨 %，比去年同期涨幅降低 个百分点。 其中 6 月份工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格分别上涨 %和 %，当月涨幅均低于累计涨幅，最近几个月生产性物价一直呈现稳中有降的走势。 一个社会要出现物价轮番大幅上涨的局面，或是由于资源供不应求，或是由于成本推动，基础原材料价格率先上涨，带动下游产品、工业品出厂价格大幅 上涨，进而引发居民消费物价的上涨，最后形成物价大幅上涨的局面，我国前几次通货膨胀就是这样发生的。 目前的情况则不同，处于末端环节的居民消费价格结构性上涨，工业品出厂价格和生产资料价格均处于较低水平，生产物价和消费物价不是互动影响而是呈现背离走势，在此情况下， 不会出现全社会范围内的严重通货膨胀。 当前，物价水平适度上涨对于保护和促进经济健康持续发展特别是提高农民的收入是有益的， 35%的物价上涨在目前经济增长的可承受范围之内。 当然，由于流动性过剩问题依然严峻，今年以来，房地产价格进一步提高，股票价格也上升到较高 水平，应引起关注。 明年 的物价 可能 还会进一步上涨，但涨幅 应 不会太大，涨速也不会太快。 由于物价水平 、 原材料、燃料、动力价格上涨 总体比较平稳，对本项目的 开发成本 、 费用开支 、 投资收益影响不会太大。 但房地产价格、股票价格 的快速 增长可能会诱发银行的进一步 加息。 因此， 委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本 和加息风险。 固定资产投资对本项目的影响 15月份，城镇固定资产投资 32045 亿元，同比增长 %。 其中，国有及国有控股完成投资 13891 亿元，增长 %；房地产开发完成投资 7214 亿元，增长 %。 从注册类型看，内资企业投资 28067 亿元，同比增长 %；港澳台商投资和外商投资分别完成1739 亿元和 2087 亿元，分别增长 %和 %。 从施工和新开工项目情况看，截止到 5月底，城镇 50 万元以上施工项目累计 151139个，同比增加 18470 个；施工项目计划总投资 175359 亿元，同比增长 ％；新开工项目 74701 个，同比增加 7282 个；新开工项目计划总投资 27908 亿元，同比增长 %。 从到位资金情况看，城镇投资到位资金 40296 亿元，同比增长 %。 其中，国内贷款增长%，利用外资增长 %，自筹资金增长 %。 在投资增长中，有 三 个方面是值得关注的。 一是 总体增速仍然偏高， 房地产投资增长 仍然较 快 ， 18 月增长达 29%，高出 2020 年全年增长 %的 个百分点 ，这 说明房地产投资仍然偏热，也 预示着明年 国家会继续对房地产行业进行调控。 二是 新开工项目增 速明显降低 ，这说明宏观调控政策起到了一定的效果，也说明投资者对明年的市场预期和固定资产投资的热情都有所降低 ，或者是观望氛围变浓。 三 是自筹资金增长较快 ， 可以看出， 近年来 国家一系列的金融政策对投资商产生了深远的影响 ； 一 方面投资者自身的资金实力逐渐增强；一方面体现了投资者的融资渠道走向了多元化 ，开发商对银行贷款的依赖性降低，这预示着国家的信贷政策对投资者的影响变弱，这也是为什么国家要从供需两个方面对房地产投资进行调控的原因；那么在需求市场变化不大的情况下，投资市场会依然 稳定。 消费需求对本项目的影响 改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。 除个别年份，消费增量占 GDP 增量的比重在 60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。 在总消费中，居民消费一直占 80%左右，处于主导地位。 上半年 ，社会消费品零售总额 42044 亿元，同比增长 %。 分地域看，城市消费品零售额 28525 亿元，同比增长 %，县及县以下零售额 13519 亿元，增长 %。 分商品类别看，限额以上批发和零售业吃、穿、用商品类零售额同比分别增长 %、 %和 %。 其中，粮油类增长 %，肉禽蛋类增长 %，服装鞋帽针纺织品类增长 %，文化办公用品类增长 %，体育、娱乐用品类增长 %，日用品类增长 %，家用电器和音像器材类增长 %，家具类增长 %，建筑及装潢材 料类增长 %，化妆品类增长 %，金银珠宝类增长 %，通讯器材类增长 %，汽车类增长 %，石油及制品类增长 %。 可以看出社会消费品零售总额得到了开速增长，其涨幅是 1997 年以来的最快水平，比 2020 年的 ％ 高出了 个百分点 ，同时城市和县及县以下保持均衡增长态势， 特别是家具、建筑及装潢材料、 金银珠宝 、 汽车 类涨幅最大。 这说明，人民的生活水平明显提高，消费能力及档次明显提高 ，特别是 金银珠宝 、汽车类的快速增长。 房地产 市场走势 对本项目的影响 统计数据显示，前三 季度我国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅回落 个百分点。 其中， 9 月份房价与去年同期相比上涨 %，这一涨幅比 8 月份再降 个百分点，实现 7 月份以来的连续两个月下降。 从分季走势看，经历了宏观调控的房地产市场，房价走势开始实现稳步下调。 70 个大中城市的销售价格指标，今年一季度涨幅为 %，二季度涨幅 %。 6 月至 9 月的月度涨幅则分别为 %、 %、 %和 %。 从更长期的走势观察，房价涨幅近 3 年来呈现逐步回落趋势， 2020 年为 ％， 2020 年为 ％，今年前三季 度为 ％。 作为全国房地产市场规模最大、价位较高的长三角地区，房价回落更显著， 1—8 月份，上海新房价格涨幅为负 ％。 南京、杭州等地的房地产价格涨幅也在低位浮动。 极少数城市房价涨幅还没有得到控制，如北京、深圳等。 今年 9 月份，北京市商品住宅销售价格比上年同期上涨 ％，其中，普通住宅价格同比上涨 ％。 而 目前， 深圳、广州双双出现房价下跌现象。 深圳楼市的交易量却在急剧萎缩，一月份深圳住房销售单月成交 万平方米，而到了 10 月份，成交量却只有 万平方米 ，部分楼盘 开始 降价 ；同时， 根据中原 地产研究部的调查，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到 20%。 统计数据显示，三季度房地产业企业家信心指数和房地产行业景气指数均下滑，这是自去年四季度起至今 房地产企业景气指数及企业家信心指数的首次双降 ，表明行业内、外对房地产环境预期的下调。 近日，房地产板块交易中连续大跌。 一些专家认为，房地产板块的逆市下挫，表明了投资者对消费市场和政策面的双重担忧。 有 预测 认为， 未来两年内我国房地产将步入更深的调整期，房地产价格将逐渐下降，到低谷后价格徘徊三至五年。 放在大的社会经济背景下来看 我国的房地产行业，我国房地产自从产业化以来，社会购买力逐渐释放，随着需求的增加，房地产价格不断攀升，投机需求也开始影响房地产市场，投资需求和真实购买需求相互促进，再加上银行资金的推波助澜和房地产商的限购行为，导致房地产需求被进一步放大。 反观房地产市场的真实供求状况，社会购买力已经被消化殆尽、待售房产存量进一步上升、新开工项目不断增加、政策面进一步紧缩。 我们判断我国房地产信心一旦被打压，房地产行业在萧条阶段将停滞三至五年，这是因为社会购买力的恢复和代售住房存量的消化需要这么长的时间。 基于此我们对 2020 年房地 产商的投资建议是，减少开发数量，加大房地产销售力度。 我们认为： 我国房地产经过这么多年的快速发展 ，房价一直是我行我素，一路高歌，房价的上涨速度完全超出了收入水平的增长速度。 从需求的角度讲，我国的住房需求受到了较长时间的压制，而在这一波经济的快速发展中，社会的转型中，农村剩余劳动力的快速转化中， 城市化进程中，旧城改造中为我国房地产发展提供了庞大的消费群体。 再加之中国人的住房情结，房价适当的高于 GDP的增长速度是正常的。 但一些大中型城市房价上涨过快，瞄准高端客户群体一路狂飚。 目前，很多大中型城市，特别是沿海等 一线城市，房价已超出了中端消费者的承受范围和居民收入的增长速度。 而这种增长速度受投资等投机需求影响非常严重，大范围的超出了自住行需求，特别是最庞大的中低端市场的承受范围。 在高房价背景下， 社会 高端 购买力已经被消化殆尽 ，当投资市场受到政策的限制，房价本身也高出了投资者的预期，中低端购买者收入增长乏力的情况下，房价 理性回调适必然趋势。 因此，深圳、广州价格下降必然会带动那些房价虚高，过度依赖投资需求的地区房价 理性 下降。 而这种趋势或将蔓延，进而影响绝大多数一、二、三线城市的房价。 当沿海大多数城市房价下降，势必影响全 国一、二、三线城市的消费者进入观望状态，开发商也会受这种趋势影响而信心下降， 必然导致房价的理性回归，但不会出现全国性的大幅降价。 因为，市场上中端住房需求还非常强大，这部分消费 需求 受高房价的 长期 压抑 ，具有一定的购买能力，只要房价恢复到合理水平，市场仍然会出现供需两旺的局面。 结论：从上述宏观基本面分析，跨入 2020 年，中国房地产面临机遇和挑战 并存的格局。 首先，宏观经济环境受内需影响大，整体经济环境应比较稳定，不会出现较大波动 ，亦不会出现全社会较严重的通货膨胀，因此整体投资环境应趋于稳定；民居的消费水平稳定增 长，消费实力加强。 其次， 国家一系列调整固定资产投资过热，房价上涨过快的调控政策，在 2020 年得到了有力的落实，极大的打击了市场的投机行为和投资者的积极性，让市场逐渐回归到真实需求上来 ， 这样更有利于房地产市场的健康、稳定、长久发展。 虽然， 目前 局部市场房价下跌 现象 ， 但大多数城市还处于 增长 ， 我们认为这种 下跌现象的影响 应仅限于一些房。