广东惠州口岸酒店可行性研究报告

广东惠州口岸酒店可行性研究报告内容摘要：

的生态 休 闲游品牌在广东乃至全国、全世界都能占有一席之地。 （引自惠州日报） . 珠三角等地区原有旅游景点已经老化，对海内外游客失去了吸引力（如广州、深圳的部分景点，肇庆七星岩、韶关丹霞山等）； . 其它地区不具备大规模旅游开发的条件。 这些地区或者旅游资源贫乏，没有可供大规模开发的资源（广州、深 圳、珠海等地）；或者交通条件落后，缺乏开发条件（粤北地区）；或者缺乏经济增长点，缺乏对旅游开发的足够支持（粤西地区）； 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” . 惠州旅游资源丰富而且交通发达，具备较好的开发条件，工农业发展又可以为旅游开发带来长时间的持续支持。 . 惠州旅游业发展对酒店投资环境的影响 主观方面，发展旅游已成为惠州的城市发展战略目标之一（见 《惠州市经济社会发展战略规划总报告》），客观方面，惠州经济发展的大环境将极大促进旅游业的发展，目前许多旅游投资项目上马已证实这一点。 未来 5－ 10 年， 惠州将成为珠三角乃至广东省的旅游新亮点，大量吸引海内 外宾客。 旅游业的发展将为惠州带来大量的商务旅游、休闲旅游人流，这部分人流均为酒店客源，直接使酒店受益。 . SAO 结论 目前是在惠州投资兴建酒店的最佳时机 酒店投资建设的可行性是由区域经济发展状况所决定的，惠州正处于经济大发展的滑行期， 今后 10 年内，惠州将成为广东全省乃至华南地区 发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。 而目前，惠州已成为珠三角乃至广东的投资热点。 惠州经济的高速发展、中海壳牌投产在即、旅游业发展前景良好，而第三产业严重滞后于第二产业，将为投资酒店带来非常宝贵的机会。 在这种优越的投资环境下，投 资酒店更有保障，风险更低，同时对经济发展的格局平衡也将产生较大的影响。 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” 第二章 惠州酒店业发展状况调查及分析 2. 惠州酒店业发展状况调查及分析 . 惠州星级酒店总体发展状况 . 惠州星级酒店分布 截至 2020 年，惠州星级酒店总数为 44 家。 酒店分布密度最高是惠城区，其次是惠阳区和大亚湾区。 星级酒店分布如下： 惠州星级酒店分布表 区域 酒店数量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城区 20 待评 1 家 1 11 6 1 惠阳区 8 待评 1 家 1 6 大亚湾区 1 1 高新区 1 1 其它区、县 14 待评 1 家 1 6 5 1 （资料来源：惠州市旅游局） . 惠州星级酒店分类 惠州酒店按功能可以为以下几类： 传统商务酒店 比较典型的如天悦大酒店，客房收入占总收入的 60％以上，商务散客和团队占接待量比例比较大。 消费群比较分散。 聘请专业酒店管理公司管理，管理比较规范并高度重视市场推广工作。 西湖大酒店客房收入占总收入的 50％以上，基本上是商务散客和部分政府接待客人，本地消费客人在餐饮和娱乐上有较大的消费额。 政府接待酒店 比较典型的如惠州宾馆等，商务散客和团队占接待量较多，主要从 事政府接待工作，忽略市场推广工作。 行业接待酒店 比较典型的如金叶酒店等，由行业投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外的市场推广工作。 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” 城市GDP与高星级酒店数量比较图020406080100惠州 东莞 珠海十亿元GDP值（十亿元）高星级酒店数量（家）. 惠州星级酒店数量及规模分析 作为旅游配套主要构成部分的酒店业，惠州明显落后于珠江三角洲各城市。 突出表现为星级酒店数量少，接待能力差，尤其缺乏高星级、高标准的旅游酒店和商务酒店。 截止 2020 年，惠州星级酒店总数为 44 间，而惠州周边城市的星级酒店数量见下表： 城市 GDP 与酒店数量比较表 城市 /指标 惠州 东莞 珠海 GDP（亿元） 591 947 476 星级酒店数量（座） 44 80 72 GDP 与星级酒店数量比 高星级酒店数量（座） 6 25 13 GDP（亿元）与高星级酒店数量比 通过对比惠州周边城市的经济发展水平与酒店数量，说明惠州星级酒店的数量与其经济发展水平极不相称，特别是高星级酒店与惠州的经济发展水平极不相称。 发展高星级酒店有着广阔的市场空间。 . 惠州星级酒店经营情况调查及分析 . 住房率情况 近年来，惠州酒店的住房率呈现快速增长的态势，增长率情况见《惠州酒店住房率 增长情况图》。 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” 惠州 酒店住房率增长情 况图 2020 年－ 2020 年间，惠州酒店业住房率增长远高于相邻的深圳市。 两城市酒店住房率增长比较见《深圳、惠州酒店住房率对比图》 深圳、惠州酒店住房率对比图 2020 年，广东是非典重灾区， 3 至 6 月间出入境人数大幅度下降，全省住房率普遍下降。 惠州酒店住房率也降为 %。 (资料来源：惠州市旅游局 ) . 惠州星级酒店房价水平 惠州酒店房价水平在珠江三角洲相对处于较高水平。 我们对惠州、深圳和东莞散客房价进行了对比，对比情况见《惠州、深圳、东莞同档次酒店房 价比较表》。 《惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表》所列宾馆、酒店除惠州宾馆因情况特殊，房价代表性不强之外，其它基本反映了各城市同档次酒店的实际房价水平。 %63%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年%%%%%深圳 % % %惠州 % 63% %2020年 2020年 2020年知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” 惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表 单位： RMB 酒店 星级 设施水平 门市价 折扣价 备注 深圳 景轩酒店 5 星 5 星尾 1280 736 含早 银湖度假村 4 星 4 星头 692 420 南方国际大酒店 4 星 标准 4 星 580 351 含早 西丽大酒店 3 星 标准 3 星 463 299 东莞 银城酒店 5 星 5 星尾 980 564 含早 华侨大酒店 4 星 标准 4 星 580 288 含早 君爵酒店 4 星 4 星 500 288 含早 厚街假日酒店 3 星 标准 3 星 368 260 惠州 天悦大酒店 待批 5 星 4 星 920 736 惠州宾馆 4 星 3 星尾 330 264 三阳酒店 4 星 标准 3 星 416 416 麦科特酒店 3 星 标准 3 星 439 308 西湖大酒店 3 星 3 星 480 288 加 1 服务费 （资料来源： SAO 现场调查，价格均为散客价） 数字表明，与同档次酒店相比，惠州酒店房间实际售价不但排在东莞之前，也排在深圳之前。 以四星级为例，天悦酒店房价高出深圳银湖度假村 80％以上，高出东莞华侨酒店 150％以上。 从房价折扣情况来看，相对深圳、东莞而言，惠州酒店的房价标价较低，但深圳、东莞星级酒店住房折扣率一般比较高，有时高达 折（散客），但惠州星级酒店一般在 6 折以上（散客）。 其中三阳酒店除持贵宾卡的人士外，其他散客一律不予打折。 如此大的房价差异，说明惠州酒店市场完全是一 个卖方市场。 酒店供不应求是投资者的机会所在。 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” . 惠州酒店客源分析 从 2020 年的统计来看，惠州酒店客源以国内顾客为主，海外顾客仅占 10%左右。 具体比例见《 2020 年惠州酒店中外客源分布表》 2020 年惠州酒店中外客源分布表 单位：万人次 项 目 合 计 增长率 % 海内外游客合计 + 海外游客 + 其中 国外游客 + 香港游 客 + 澳门游客 + 台湾游客 + 国内游客 + (资料来源：惠州市旅游局 ) 上表可以看出，惠州游客人数上升幅度非常快。 这与惠州的投资增长及经济发展水平有直接关系。 也印证了第一章惠州酒店投资环境分析的“第二产业带动第三产业发展” 的观点。 据天悦大酒店和大亚湾康汇公寓负责人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来的。 可以预测，随着中海壳牌石化项目的建设、投产及下游项目的展开，这个趋势会越来越 明显，游客数量将会越来越多，酒店的客源也会越来越多。 . 惠州星级酒店淡旺季情况及分析 惠州酒店业没有明显淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。 酒店住房率每年在春节前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在 20%左右。 但这个阶段酒店的餐饮、娱乐生意火爆，星级酒店和独立酒楼的包房往往供不应求，一些星级甚至临时将客房改为餐厅包房。 . 惠州高星级酒店详细调查及分析 . 惠州高星级酒店基本情况 惠州直至 2020 年才有两家四星级酒店挂牌，分别是惠州宾馆和三阳酒店，但这两家四星级酒店都是由三星改造而成的。 天悦大酒店对外宣称惠州首家五星级 酒店，但没有正式通过国家星级评定。 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” . 惠州高星级酒店设备设施情况 惠州高星级酒店普遍存在设备设施档次较低的问题。 比如作为酒店经营核心的客房配套，普遍不符合高星级酒店的要求。 . 惠州高星级酒店管理及服务情况 2020 年以前，惠州高星级酒店基本处于自建自管的状况。 2020 年，作为东方资产管理公司的资产天悦大酒店，按照中行统一规定，委托国内酒店管理公司东方酒店管理有限公司统一管理，从而成为惠州目前惟一由专业酒店管理公司管理的酒店。 总体来说，惠州高星级酒店的管理水平仍处于较低水平。 . 惠州在建及规划兴建的高星级酒店调 查及分析 . 涛景度假村 涛景度假村位于惠城区木墩湖，由外商独立投资，总投资人民币 5 亿元。 度假村占地面积 1350 亩，建筑面积 45000 平方米。 建有 18 洞的高尔夫球场、规模较大的别墅群和客房、餐饮、娱乐等配套项目。 度假村定位为旅游、休闲会所，主要功能之一是市政府行政接待。 . 康帝国际酒店基本情况 康帝国际酒店位于惠城区 环城西路，占地面积 14000 平方米，建筑面积 45000平方米， 以五星级定位，由东莞市厚街康帝俱乐部有限公司投资，总投资额人民币 3亿元。 ■ 发展趋向 由此可见，兴建高星级酒店是今后惠州酒店业的发展趋向， 是第二产业带动第三产业的必然结果。 而市场的需求，远远不止 2 家高星级酒店。 惠州有代表性的高星级酒店详细调查及分析 在本节将对惠州 5 家有代表性的高星级酒店进行详细的调查及分析，它们分别为天悦酒店、惠州宾馆、三阳酒店、凯旋假日酒店、西湖大酒店。 其中天悦酒店、惠州宾馆、三阳酒店、西湖大酒店为 2020 年以前开业的酒店，凯旋假日为 2020 年开业的酒店。 知识水坝（网 @pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 百度一下“知识水坝” . 基本情况 惠州有代表性的高星级酒店基本情况一览表 （资料来源： SAO 现场调查） 酒店 /项目 天悦酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 星级 待批五星 四星 四星 号称四 星 三星 投资性质 国有 国有 私营 私营 中外合资 管理集团 东方酒店管理有限公司 无 无 无 无 地理位置 惠城区麦科特大道 惠城区 环城西二路 惠城区陈江镇 惠城区麦兴路 惠城区环城西二路 建筑规模 30000 平方米 25000 平方米 25000 平方米 20200 平方米 16000 平方米 开业时间 1996 年 1985 年 2020 年 2020 年 1985 年 建筑风格 现代高层 园林别墅 式 现代高层 厂房改建 现代高层 房间数 313 间 158 间 190 间 150 间 188 间 房间面积 平方米 24 平方米 24 平方米 25 平方米 24 平方米 房间设备 中档 一般 中档 中高档 一般 装修档次 中档 一般 中档 中高档 一般 行政楼层 无 无 无 无 无 餐厅数。