山西大同市七里村项目可行性研究报告_60页_20xx年

山西大同市七里村项目可行性研究报告_60页_20xx年内容摘要：

路贯通东西，作为社会车辆交通的主干道。 最南侧规划快速路以开源街作为三区快速交通联系的通道，同时向东北环绕中心城区，形成半环状，加强城区与御东区之间的交通联系，并与口泉区相衔接。 城市现状分析  大同市是国务院 首批 批准的 13 座较大城市之一，然近年来经济发展受困于煤炭工业，以重污染的采矿业支撑的城市经济支柱暂时成为 GDP 增长的主要源泉，经济模式单一、高能耗成为大同经济快速发展的阻碍。 城市建设发展过于缓慢，城区狭窄、道路 破旧不堪，棚户区脏乱差等 都在 影响这个城市的形象。  08 年新一届市政府组建以后， 明确提出了以建设资源节约型和环境友好型城市为目标，强调大同的城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，坚持节流、开源、保护并重的原则。 并先后启动了城市道路改造工程、棚户区改造工程、城中村改造工程和古城保护工程，使大同的城市建设进入一个 新的 发展阶段。  大同进入城市发展的快车道以后，逐步拉大城市发展框架； 和城区突出强调历史文化名城保护、口泉区的改善环境质量提高居住环境水平相比， 御东区无疑代表着大同未来的走向 —— 向东 ； 御东区的百业待兴 不但会为城市的可持续性发展带来新的商机，同时也将为楼市的发展方向和新运行模式产生积极而深刻的影响。  市政府所在的迎宾路及以南区域， 大量高档社区、商业 配套 不断涌现 ； 在 08 年迎宾路改造结束之后，又有大量的金融机构、政府行政单位迁入，该区域以其便捷的交通、完善的配套优势成为大同具有竞争力的区域之一。 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 16  大同的古城保护工程、棚户区拆迁改造、 城中村改造等为城市房地产发展产生了大量的需求，也 为房地产的发展 提供了 足够 的空间。 东部的御东区、西部、南部的南郊区在今后的一段时间内将会成为城市房地产开发的热点。 【小结】城市的发 展与本项目 的利损关系 项目 位于大同市南部的城郊结合部， 属南郊区马军营乡， 是大同 市 城中村改造的一部分； 项目 东临工农路，南靠青年路，西邻新建南路，北接 开 源路； 四条道路均属于 2020 年大同市拟建道路，其中工农路、新建路、青年路已经开工，开源路也即将开工，这四条道路建成通车后， 项目 交通条件将四通八达 ，区域价值将大大提升 ； 本项目 位于南环以南，区域内项目稀少，区位认可度低， 远离城市发展方向， 但周边道路通车以后，区域认知度将逐步提升。 如果在项目开发过程中 能 以大盘的气势，高档的定位来带动整体区域的发展，将会是项目和区域双 赢的利好结果。 十一五 期间大同 住宅 建设规划  住宅 建设目标 ： 着眼于将住宅建设培育成为重要产业的要求，继续保持城乡住宅建设的 持续增长。 结合 大同目前 展开采煤沉陷区治理、棚户区改造、御东新区开发、旧城改造和城镇基础设施建设，以城镇居民经济实用住房建设为重点，开发节能节地环保型住宅和标志性建筑项目，形成多层次的住房供应体系。 房地产投资保持在全社会固定资产投资的 12%以上， 全市每年开发建设住宅面积180万平方米 (县区 40万平方米 )，其中经济适用房 60万平方米 (县区 20万平方米 )，解决 1000户的廉租住房。 到 2020年，城镇人均住宅建筑面积达到 28平方米。 建立起完善健全的廉租住房制度，实现中低收入家庭“居者有其屋”。 同时，要综合发展园林绿化、环境卫生、市政管理、市内交通等市政公共服务业，多渠道筹集资金，加大投资力度，完善社区服务设施，优化市政建设，建设良好的居住环境。  配套 建设重点 ： 围绕建设宜居式现代化区域中心城市的目标，着力改善市民生活环境， 增强城市综合服务功能，加快城市交通、供水、供气等建设，提高城市承载能力和辐射功能。 一是完善城市交通。 打通北出口通道，加快城市主干道、 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 17 西北环城高速公路建设，形成交通性、 生活性两者兼顾的功能明确、畅通便捷的城市道路网络。 重点抓好市区西环路、滨河西路、建开路等 22 条道路的改造，开工建设操场城街东延、南环路东延等三座大桥。 彻底解决南出口西河河村段、北出口白马城村段、同泉路平旺村段无序建设的问题，分步实施“城中村”改造，完成同煤集团采煤沉陷区居民的搬迁工程和矿区煤矿工人棚户区改造。 二是加快给排水管网建设。 建设净化水厂、开压泵站等城镇排供水项目，推进垃圾分类处理，建设一批垃圾处理和环卫设施。 三是积极推进天然气入同和煤气置换天然气工程。 四是全面启动高标准建设御东新区，打造城市新亮点。 完成 11 条道路建设，建成新区排水工程，开工新区污水处理厂，完成御河生态园二期工程，实现中心城市的持续发展。 二、大同市房地产市场研析 大同市基准地价 表 11 大同市城区基准地价 商业用地 居住用地 工业用地 商业用地路段价（迎宾西路） 一 级 元 /平方米 2288 1170 329 2310 元 /平方米（合 154 万元/亩） 万元 /亩 二 级 元 /平方米 1661 950 200 万元 /亩 三 级 元 /平方米 1081 675 145 万元 /亩 45 四 级 元 /平方米 622 403 109 万元 /亩 五 级 元 /平方米 251 214 禁止区 600 万元 /亩 40 表 12 大同市矿区、南郊区基准地价 商业用地 居住用地 工业用地 一 元 /平方米 580 320 118 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 18 级 万元 /亩 二 级 元 /平方米 310 200 98 万元 /亩 三 级 元 /平方米 160 80 57 万元 /亩 表 13 大同市新荣区基准地价 商业用地 居住用地 工业用地 一 级 元 /平方米 350 200 100 万元 /亩 二 级 元 /平方米 240 120 70 万元 /亩 16 8 三 级 元 /平方米 110 67 45 万元 /亩 【说明】：地价均已做换算 ，例如城区一级住宅用地 基准地价 1170元 /平方米，换算为 万元 /亩 大同市房地产市场 供求及房价走势  大同新房房价走势 三个月新房房价走势 半年新房房价走势 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 19 一年新房房价走势 从大同新房价格的走势来看，大同近一年来受城市建设的影响，新房成交价格波动较 大；一方面城市商品房价格一直处于高位， 城 区内高层住宅价格居高不下，以云顶雅园、复地紫城、御华帝景等项目为代表 ， 项目价格已超过 4000 元 /㎡，同时由于城市大规模拆迁，旧城保护、棚户区改造等 政府大规模拆迁安置，新房价格被重新 拉 下。 同时也说明， 在大同目前的市场状况下， 因城市拆迁安置所产生的大量住宅需求，政府安置并不能 完全 满足，这就为房地产 发展带来机遇。  大同二手房房价走势 三个月二手房房价走势 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 20 半年二手房房价走势 一年二手房房价走势 从上图可以看出，目前大同的二手房价格趋于稳定，且稳中有涨 ； 住宅需求仍然旺盛，解决居住需求或改善居住仍然是一段时间内的大同房地产发展的主旋律。  大同求购房房价走势 一年求购房房价走势 本张图表从需求方面说明了目前大同房地产的状况，大同房地产受去年政府对房地产的整改和古城保护工程启动的影响，一部分房地产项目被停工停售，造成整体市场开工量不足，供给量不足；市场产生的这部分需求得不到有效释放，造成目 前求购房心理预期房价上涨的结果。 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 21  大同出租房房价走势 从大同房产网得到的数据， 大同上周出租房平均房价： 元 /套 ， 平均每套 平米。 从上图可以看出，从 08 年下半年以来， 租房价格逐步上涨， 大量因城市拆迁和政府安置房源不足，造成大量的拆迁户无房可住，因此产生 的居住需求需要得到释放。 大同房地产价格总体解析：  大 同市这一轮房价的飙升启动于 2020 年年底，之后这些年，伴随着国内房地产市场的疯狂，大同市的房价也一路 走高 ，在短短的 5年时间，上涨了将近 200%， 2020 年，大同的房地产价格达到了顶峰 ；  截止目前还在销售的八、九个楼盘中，以御华帝景 价格 最高，房价是 4400元 /平米左右，其余楼盘如上 第 乐哈斯、复地紫城、翰林别院、云顶雅园等 价格也基本上超过 4000 元 /平米 ，其余远离市中心的楼盘如景海花园 、阳光绿岛 等，价格在 3000 元 /平米 左右 08 年价格上涨原因：  土地价格和拆迁成本是房价攀升的主因 ；  2020 年上半年大同房地产市场政策性停工停售，人为原因造成了短期的供需失衡，实际供量远远低于市场需求量，导致房价大幅上扬 ；  房价持续上涨，消费者买涨不买跌追涨的心理造成了房价的持续高位运行；  土地增值税等政 策的强硬出台，开发商为了维持原本的利润空间，也必然将成本转嫁到消费者身上，这也进一步促使了房地产市场价格的迅猛攀升。 2020 年 大同市 房地产投资状况 全年全市房地产业开发投资完成 27 亿 元，比上年下降 %，其中，住宅投资 亿 大同 市 七里村 项目 可行性研究报告 河南前沿房地产咨询 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 22 元，下降 %。 房地产业开发投资占固定资产投资的比重为 %。 全市房地产开发施工面积 万平方米，比上年下降 %，其中住宅施工面积 万平方米，比上年下降%。 竣工面积 万平方米，比上年下降 %；其中住宅竣工面积 万平方米，比上 年下降 %。 商品房屋销售面积 万平方米，比上年下降 %。 【小析】  08 年下半年，受一线城市地产低迷和大同市政府对房地产的整顿，大同楼市出现了阶段性的低迷。 具体表现在 2020 年房地产的投资金额、开工面积、竣工面积、销售面积等都出现了不同程度的下降。  虽然楼市 出现阶段性的低迷现象，但是住宅建设仍然在整体的房地产开发投资中占主体地位。  2020 年虽然阶段性低迷，但全年销售面积仍然要远远高于竣工面积，房价也 继续 居高不下。 说明 对住宅的需求仍然旺盛，从各个售楼部得到的信息，去年下半年低迷和今年春 节后全国房地产市场 的“小阳春” 对大同来说 在销量和价格上并没有大的落差。 大同 市 房地产综合评价  大同市做为一个中等城市来讲，房地产业起步较晚，但发展较快，价格涨幅大；其房地产价格水平与其城市建设和房地产产业发展程度不相符；房地产 开发模式 的成熟程度滞后于 其他中等城市，城市商品房建设看刚步入中期，产业发展希望很大；  从项目的包装策划上来讲， 项目 包装比较粗糙，大部分项目没有自己的宣传资料 ；整体市场缺乏推广宣传，基本上看不到房地产户外广告；平面媒体虽然有一定的力度，但画面重复使用 ，设计粗糙，对项目形象帮助不大； 销售人员素质偏低，管理不到位，缺乏应有 的职业素养和销售热情。  消费者购房 逐渐 趋于理性， 购房除注重价格、质量和结构外，同时还在注重地理位置、绿化、休闲场所，交通是否便利，公共设施是否齐全，物业管理是否到位，周边环境是否满意等，这些都将纳入购房者的权衡范围之内。 特别是在大同这样一个空气污染较重，看不到多少绿地的城市里，小区绿化好及园林式建筑将更有吸引力。  商品房价格在目前普遍认为过高地情况下，并不影响购买者的购买力，价格相对过高，是对一部分人在。