山东荣成盛茂广场商业项目可行性报告

山东荣成盛茂广场商业项目可行性报告内容摘要：

大超出往年，分析认为这首先 得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。 根据荣成市政府 05 年发展情况看 ，平均工资 达到 18388 元，相比上年的增长幅度又会有 2％的较大增幅，预计 06年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。 荣成历年 城镇居民人均居住面积 （单位：平方米） 00 01 02 03 04 05 城镇居民 15 \ 6 农村居民 27 28 \ 35 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 18 分析： 从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅， 03 年城镇居民人均居住面积达到 平米，与当年威海地区 城市居民人均居住面积 平方米的指标相比，超前幅度达 59％ ，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高， 分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。 荣成历 年全年社会消费品零售总额： 00 01 02 03 04 05 总额 亿元 亿 元 亿元 亿元， 亿元 7 1 亿元 增长率 % % % % % 10% 资料一：历年荣成 城镇居民百户耐用消费品拥有量 ： 01 02 03 04 05 彩 电 131 134 台 136 台 112 台 124 台 摩托车 76 辆 77 辆 78 辆 70 辆 68 辆 电冰箱 69 台 69 台 73 台 74 台 82 台 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 19 饮水机 \ \ \ 72 台 84 台 洗衣机 52 台 56 台 58 台 59 台 60 台 计算机 \ \ 1 台 28 台 40 台 汽 车 \ \ 1 辆 4 辆 10 辆 手 机 (含小灵通 ) \ \ 98 部 124 部 168 部 分析： 2020 年全市社会消费品零售总额完成 亿元，比上年增长了 13%。 吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺 ，而 05 年计划继续有 10％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《 历年在岗职工平均工资》表对比后发现： 0 04 年的消费总量与工资增长并不 成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。 从 全年 荣成 消费市场呈现 几 大亮点： 一是 、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。 二是 、 交通 工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。 三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如： 03 年小 汽车类 拥有量 比上年增长 300%， 03 年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的 水平，百户拥有量为 124 部 ， 05 年 每百户 达到 10 部 汽车 ，有房子才购置汽车，未来新型住宅有望争宠。 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 20 荣成历年城市 人口 统计量： 00 01 02 03 05 出生率 ‟ ‟ ‟ ‟ 13% 死亡率 ‟ ‟ ‟ ‟ 87% 自然 增长率 ‟ ‟ ‟ ‟ 74% 年末总人口 680733 678837 680733 670309 665391 比上年减少 676 人 1896 人 4166 人 4362 人 2136 人 资料一：历年在校学生统计 . 01 02 03 04 05 在校学生 万 万 万 万人 28 万人 中专学校 1669 人 3828 人 3826 人 3828 人 4480 人 职业中学 1942 人 3305 人 4979 人 5973 人 6306 人 中学生 万人 万人 万人 万人 6 万人 小学生 万人 万人 万人 万人 62 万人 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 21 分析： 截止 03 年，对应人口统计表与 在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从 2020 年的 3611 人增加到 2020 年的 9801 人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。 因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、 IT、数码业 、汽车与维修业等 的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 22 小 结 : 从过去一年 的威海，特别是荣成 的经济和社会发展计划执行情 况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。 从产业结构的调整与发展来看 ,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（ 0 05 年合计约 30 多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。 从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。 人民生活水平的提高有利于零售业的发展。 05/06 年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、 农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。 二、 2020 年经济和社会发展预期目标 2020 年是 “十一五”发展实现良好开局奠定基础的 第 一年，荣成市政府提出 2020 年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长 16%，达到 亿元。 其中第一产业完成 35 亿元；第二产业增加值增长 19%，达到 亿元；第三产业增加值增长 18%，达到 亿元。 分析： 总体上看， 2020 年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 23 第三章、宏观政策 一、土地政策 2020 年 3 月 30 日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 ： 规定 8 月 31 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。 此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。 2020 年 10 月 21 日 ，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 ： 此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。 二 、金融政策 2020 年 10 月 28 日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率 ,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。 主要是为了： 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。 控制房地产信贷规模。 提高个人购置商品房按揭贷款门槛。 利率的上调对房地产投资者影响比较大 ,打击了的投 机 型客户。 相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。 银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别 是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。 有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。 对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。 05 年 6 月 1 日起，执行国家七部委新政，对不是两年 (年含两年 )以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于 50%等。 世界最适宜人居住城 市 魅力荣成◎绽放盛茂 为客户创造最高价值。 烟台◎鸿策地产 24 三 、产业政策 《城市商业网点规划条例》 出台，商业地产更为合理化发展： 鉴于全国商业地产的一些不合理的开发， 为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。 根据《条例》，建设 3000 平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。 2020 年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。 这些调控措施的效应将在 2020 年逐步显现 ，在 06 年初显成效。 近两年 出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的 “地根 ”和 “银根 ”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响 ： （ 1）贷款利率的上调一方面 加强 了 房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛 控制房地产信贷规模 ；另一方 面 提高个人 买 房按揭贷款门槛。 （ 2）随着土地政策进一步落实加强， 土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。 （ 3）荣成 房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。 房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长， 作出这样的判断主要是基于两个方面的因素： 其一， 经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善， 05 年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚， 房地产市场的需求 势必 处于快速增长的态势。 其二， 近年荣成商业地产开发程度不高，目前 更 因为政策 调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。 其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大， 大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。 其四 ，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。 城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 世界最适宜人居。