尔海山庄建设项目可行性研究报告

尔海山庄建设项目可行性研究报告内容摘要：

相当于原来柳州的城区面积，规划增加人口 50万人，成为名副其实的另一个工业柳州城区（包括汽车产业城、化工产业城、轻工产业城、高新技术产业城、重工业产业城等），而原来的工业基地成为柳州的商业区和政治文教区。 经过近四年的推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来的一个五年计划中全部实现。 以上三个支撑柳州未来发展的利好机遇，促进柳州整个城市的升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。 城市规划布局的明晰和发展引导，市政配套设施的投入，营造良好的房地产开发环境。 柳州最新的 城市规划于 2020年在人大通过，一个全新的城市框架正在形成。 “十五”期间一系列的城市改造和配套工程的实施，为房地产的良性发展提供机会。 包括：柳州铁路枢纽湘桂线改线工程、柳州公路主枢纽场站建设工程、鹧鸪江作业区二期工程、柳江红花水利枢(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 纽工程、防洪堤、大埔电站、城市电网改造、城市供水工程、城市内环路及中心主干道工程、柳邕路东段、北雀路、雅儒路改造。 建设了包括莲花车站、人民广场、龙城广场、江滨路等一系列城市休闲和交通设施。 各项城市市政配套为房地产的发展营造良好的环境。 （具体城市规划布局见附件）。 政策积极引导 、管理体制逐步完善，柳州房地产市场更趋成熟，规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，柳州“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。 近年来，随着管理体制的完善，柳州房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而柳州经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。 (三 )近年来柳州房地产市场情况 近年来柳州房地产市场表现的走势： 现代化的柳州房地产市场自 20 世纪 90 年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策的制约，尚未走出计划经济的阴 影，经历了90 年代中后期的寒流，发展缓慢，该时期开发的楼盘基本为集中在旧城区中心的小盘。 随着 2020年柳州对房地产的关注和政策环境以及城市环境的大改造，房地产市场才开始激活，陆续出现了一些具有现代意义的商品房小区，并以极快的速度发展。 可以说柳州的房地产市场(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 自 2020 年才算得上真正的起步。 特别是 2020 年、 2020年柳州旧城改造全面启动，进一步促进了房地产市场的发展。 在 2020年柳州房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积 万平方米，比上年增加了 20%。 a） 市场供求两旺，交易再创新高 2020年，柳州商 品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，柳州商品房成交继续保持旺盛势头，在连续 3年的高速增长后继续大比例攀升。 其中： 供应 —— 全年批准预售面积 ，比 2020年增加 60%% 成交 —— 全年预售登记面积 万平方米，比 2020 年增加 20% b） 高速发展的势头具有强大的支撑因素： 柳州房地产市场的发展近年还将保持高速发展的势头，主要根据如下几方面因素： ※ 城市扩张，促进柳州房地产市场的发展。 柳州在未来 5 年的市区人口在现有 100 万元的基础增加 50万人口，以每人居住 10平方米，将增加 500万平方米住宅的需求量，还不包括改善居住环境的更换需求，而柳州至 2020 年 8 月历年累计住宅开发施工面积仅 360 多万平方米，需求与供给存在很大的差距。 ※ 柳州城镇人均居住面积偏小，仅 平方米（ 2020 数据），距离全国人平均住房建筑面积 平方米以及世界正常发展(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 水平的人均住宅建筑面积 3035平方米尚有很大的差距，现有内部住宅需求量还很大。 ※ 旧城改造拉动住宅市场的需求。 柳州旧城近两年拆迁住宅面积达到 100 万平方米，拆迁势头还将持续至 2020 年的城市改造完成。 旧城改造面积一平方米将 拉动 （根据惯例），旧城改造拉动需求市场也是市场持续火旺的有力支撑点； ※ 柳州市整体经济高速发展，就业机会增加，人们可支配收入增加，购买力的提升为房地产的发展提供稳固的支撑，近年来柳州居民可支配收入保持 20%左右的增长速度，失业率保持在。 c） 市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视 我们应当看到来自市场的威胁： 2020年全年新增经营性项目土地出让面积为 万平方米。 这个数据将直接影响到近年的市场供应， 2020年柳州住宅消费市场非常火暴。 可以预见， 2020 年以 至今后几年市场氛围良好，但竞争将相对激烈。 三、柳州高尚住宅市场整体情况： (一 ) 柳州房地产中高尚住宅市场发展回顾： 相对于其他同等接别和经济水平的城市，柳州的房地产市场起步晚起点低，真正意义的高尚住宅只有在近年才出现，主要以如下住宅(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 的开发面市为标志： 鸿府和蓝色港湾：推出时间为 2020 年初，特点为：地处传统商业旺地五星商圈，周边配套完善，交通便利、户型主要以三房两厅以上大户型，房价在 3500元 /平方米左右，销售情况非常理想。 桂中别墅：推出时间为 2020 年中，属于柳州别墅市场的一个尝试，特点是：欧洲风 格三层别墅，户型和建筑特色一般，园林一般，面积较大。 售价为 60100 万元 /栋。 销售情况尚好，现已经售出 90%。 经典时代：推出时间为 2020 年初，特点为：地处城市新的行政政治中心的江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，分别代表北派和岭南派的建筑风格，项目规模大，配套完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。 经典时代多层住宅售价为 2100 元 /平方米，别墅售价为 60100万元 /栋。 销售情况非常理想，现已经售罄。 金河湾：推出时间为 2020 年初，特点是：地处河西新区柳江边，项目优势在于项目产品在市场上领 先，岭南派的建筑风格，项目规模大，园林规划较好，配套相对完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。 售价在 18002020 元 /平方米。 销售情况较好，一期推出已经售罄，二期 2020 年推出依然热销。 华林君邸：推出时间为 2020年 10月。 特点是：地处河东行政区，社区园林规划好、物业产品比较先进（采用叠拼式别墅和高尚豪宅相结合），建筑风格超出柳州市场现有楼盘，现楼销售。 售价在叠拼(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 式别墅（大复式的形式） 35004000 元 /平方米，多层 28003000 元 /平方米，销售火暴。 凤起新都：推出时间预计在 2020 年。 特点是：地处城市出口（桂柳高速入口处），项目超大规模（占地 430 亩），大社区，规划配套完善。 户型包括一房、两房、三房、四房和复式楼各种户型，推盘价约 2500 元 /平方米，销售现场关注度较大。 (二 ) 柳州高尚住宅发展的特点分析： 根据对柳州近年推出同时代最高尚的住宅的特点和销售情况的分析，我们认为柳州高尚住宅体现如下特点： 近年来，房地产项目品质不断提升，产品综合竞争力所产生的效应逐步取代单一竞争优势的效力； 整体来说，柳州现有房地产市场尚属于比较初级的阶段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相对房地产市场比较 发达的城市尚有很大的差距； 柳州居民对高尚住宅的要求越来越高，对高尚住宅的追捧度和热心度较强，需求非常旺盛； 高尚住宅价格已经达到一定的高度，价格与其对应的产品品质不相符，反应居民对高尚住宅的心理承受力较强。 豪宅以及别墅的产品尚属于市场空白（现市场上没有真正意义的豪宅或别墅），开发空间较大。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (三 ) 柳州市高尚住宅未来的趋势： 由于政策因素，柳州自 2020年 6月份已经不再批出别墅用地项目，项目已经批出的项目只有包括本案项目和柳州市协和房地产开发有限公司的龙潭公园别墅地块（约 230 亩）的两个项目，相对来 说，别墅的开发量受到源头的限制，根据对柳州高尚住宅市场的分析，我们对柳州今后高尚住宅的未来趋势预测如下： 别墅项目之间的竞争相对较少，别墅的开发成功率较大。 （据悉协和龙潭公园别墅项目将于 2020年年底后才可能启动）。 豪宅市场供应量将呈上升趋势，预计在柳州未来三年高尚住宅的投放量将达到 30 万平方米（凤起新都不算严格意义的高尚住宅），竞争相对比较激烈。 高尚住宅的边沿化趋势明显。 市中心由于受地价以及土地规模的影响，难以形成真正具有品位的高尚住宅区域，随着柳州城市的改造和市政道路的建设，稍微偏离市中 心的具有独特自然景观的地块更具有开发高尚住宅的基础。 项目产品以及 产品的细节设计将受到更多关注，相对于其他概念而言，其重要性将明显提高。 外地甚至境外设计师将更多地进入柳州的设计市场，将会带来更多令柳州耳目一新的概念和设计。 高尚住宅的产品将出现革命性的突破。 产品将成为高尚住宅项目竞争的制胜法宝。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 高尚住宅项目的营销层次将得到提升。 在 2020 年中前，柳州当地的营销策划公司仍占据多数项目。 随着广东和上海的营销策划机构的陆续抢滩，特别是高素质的楼盘更加是外地专业营销策划机构的主要目标。 随着外地专业机构的介入 ，项目的营销层次将得到整体的提升。 华林君邸就聘请（香港）决策资源中地置业作为其产品策划和营销策划机构。 整体需求将会平稳中有升，对顶级项目的追捧将持续火旺。 柳州相对其他城市其高尚住宅的开发层次尚属于初期，现有开发的产品与其城市经济地位具有较大的差距，一直以来没有良好的产品满足高端客户的需求，顶级项目的市场容量的随着高品位项目的开发被释放（特别是别墅项目的开发将满足高端客户的需求）。 另外随着经济的持续高速增长，越来越多的人群进入享受高尚住宅的时期，多高尚项目的需求将稳中有升。 (四 ) 目前柳州高尚住宅项目开发的 风险及对策： 风险点： 目前，高尚住宅市场红红火火，但高位风险也随之凸现，集中表现在客源、产品、地段三者之间的矛盾，分别体现在： a） 价值选择风险：受静态市场局面的诱惑，高价位拿地，而开发与销售动作迟缓；远离市场热点区域或过早进入“尚无人气”的潜力版块，“单打独斗”； (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) b） 价值创造风险：比如在市远郊且交通不便的区域开发联排式别墅，开发总价高但无明显膏腴同类产品的港商住宅，项目产品具有明显的规划设计质量缺陷； c） 价值传播风险：比如：过于依赖产品优势和外部市场环境而轻视营销的作用；营销模式简陋单一或者不恰当。 对 策： 在竞争激烈的市场环境下，开发尚应该高度重视开发中存在价值选择风险、价值创造风险、简直传播风险，形成正确的开发策略： a）细致、充分、深入的市场研判； b）精准、到位的市场定位； c）创造品质优越、市场接受度高的产品； d）准确的营销主题； e）创新的营销手段。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第四章 项目开发研究和预测： 根据上述对柳州经济和柳州房地产市场以及柳州高尚住宅市场的分析研究，结合本项目的时机情况，我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。 一、项目环境分析 地块周边景观： a） 东方景观：项目东方为莲花山系（莲花 山由诸多山丘围拢呈莲花状）的东南角，山形为独特的喀斯特山体，形状奇特而优美。 b） 西方景观：西方近景为刚投入适用之广西最大的长途客运站—— 莲花车站，远景为观音山，也是喀斯特山体的小山 c） 南方景观：项目南方为莲花山系的最南端，也是独特的喀斯特山体的小山。 d） 北方景观：项目北方近景为建设中的商业和住宅项目 —— 宝莲新都，远景为柳州机械厂厂区，景观尚可。 项目周边配套： a） 商业配套：项目北面建设中的宝莲新都占地面积 230亩，商业建筑面积达到 10 万平方米，是一个具有完善商业结构的商业住宅综合项目； b） 文化配套：项目西北方向有 广西商校和广西工艺美术学校，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 文化氛围比较浓郁，同时柳州机械厂内有小学，距离中学十三中仅 3 站路，文教配套尚可； c） 环境卫生、社会治安情况：项目周边随着柳石路的改造，整个项目的环境得到很大的改善，加上宝莲新都的建设，和南二环路的建设以及阳和搭桥。