天津顺驰太阳城二期可行性研究报告

天津顺驰太阳城二期可行性研究报告内容摘要：

其它 天津顺驰发展股份有限公司 4． 这部分消费者十分看好丽苑地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为丽苑地区有发展潜力。 对丽苑发展前景的心理预期示意图 看法 频次 百分比短期内会有很大发展 9 3有潜力将来会有发展 216 72距市里较远有很大发展可能性不大 321 不了解 42 14合计 298 缺省 2 总计 300 100区域认同分布图短期内会有很大发展有潜力将来会有发展距市里较远有很大发展可能性不大不了解 (四 ) 具体消费意向分析 通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。 1． 多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消 费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别， 25 万 ——30 万元的住宅最受市场欢迎。 3． 地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。 4． 由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发天津顺驰发展股份有限公司 商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。 5． 由于河东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追 捧，从这一点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。 6． 贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。 7． 建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构的接受程度较差。 8． 环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重的。 9． 户型选择上平层仍是广大消费者的首选，错层、跃层等富于变化的形式常常被误解为高档次房屋的象征。 10． 物业管理受重 视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后的小区管理和生活服务了。 11． 由于目前市场上供应的商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对精装修的要求日趋强烈。 12． 消费者对居住区或小区的各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化设施兴趣不大。 13． 对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购天津顺驰发展股份有限公司 房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高的小区显现的越明显。 通过上 述我们对天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为分析，我们认为随着天津市经济的持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。 天津顺驰发展股份有限公司 第四部分 项目素质分析 一． 项目优势 1． 太阳城项目规模大，总建筑面积超过 100 万平方米，各种功能规划齐备，二期项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。 2． 太阳城起步区将于 2020 年 6 月入住，目前销售情况良好，其良好的市场形象将对二期产生巨大的示范效应。 3． 紧邻城市迎宾快速路、外 环线、京津高速、天津机场，交通出行便利。 未来随着东南半环的改造、真理道的贯通、地铁 2 号线的兴建，项目周边的交通状况会得到更大程度的改善。 4． 地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境较好。 5． 顺驰太阳城项目为政府统一规划的大型住宅工程，市政大配套设施齐备。 6． 顺驰集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。 二． 项目劣势 1． 与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。 2． 地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。 3． 地块位于太阳城中心位置，由于地块南侧的真理道尚未打通，与通往市区的主干道 路 —— 卫国道距离较远，不利于天津顺驰发展股份有限公司 现场的形象展示。 4． 地块北侧为大面积的空地，南侧的丽苑一期销售情况较差，周边人气仍显不足。 5． 4地内有现状电话局一座，将对区内规划产生一定的负面影响。 三． 威胁分析 1． 与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较，天津市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制太阳城的客户群来源。 2． 从天津市整体市场格局来看，在消费能力较强的和平、河西、南开三个区内，聚集着较多的项目，尤其是梅江周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。 3． 在海河以东、中环线以西的广大 地区，聚集了许多比之顺驰太阳城更具有位置优势和相对价格优势的住宅项目。 这些项目对顺驰太阳城有直接影响，将持续威胁每一期开发。 4． 西横堤、双林两大片居住区将相继启动，规模、售价等因素与顺驰太阳城类似，顺驰太阳城面临着巨大的竞争压力，尤其是“中体产业”在西横堤运作的“运动主题社区”将对顺驰太阳城产生比较大的冲击。 天津顺驰发展股份有限公司 四． 机会分析 1． 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，太阳城项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 2． 太阳城的操作由顺驰独立完成，起步区在规划、环境及社区配套等方面 已经初步创立了综合优势，太阳城 2 期如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。 3． 太阳城周边道路交通及所处地理位置将使其成为天津市未来的热点区域。 4． 天津市住宅分配政策的出台，有利于住宅市场的发展。 5． 加入 WTO 及天津近几年经济的稳步增长将为太阳城项目带来较大的发展机遇。 诸如私人汽车的日益普及等等。 6． 北京 2020 年奥运会选定天津机场作为辅助机场，有消息称计划在京津之间再修一条高架轻轨。 五． 综合评价 结合前面的 SWOT 因素分析，我们可以看出，顺驰太阳城 2 期虽然存在一些劣势，诸如 土地成本较高、所属区域购买力较低等等，但放之全市范围内看，该地块与梅江相比拥有价格优势，与西横堤、双林相比拥有地理位置优势。 因此，依托于起步区的成功运作，太阳城 2 期项目具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。 为了将太阳城 2 期项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问天津顺驰发展股份有限公司 题： 1． 住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅项目综合素质一般，所以，在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。 2． 密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。 3． 掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。 4． 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度的本质性飞跃。 5． 对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。 6． 在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 天津顺驰发展股份有限公司 第五部分 总体发展构想 一． 项目定位 1． 太阳城基本描述 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题园林环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大规模居住社区。 2． 客户群定位 整个太阳城项目的客户群定位必然是多层次的。 总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。 “中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在 3000 元 /平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。 3． 产品定位 利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。 4． 形象定位 作为 120 万平方米的大型居住社区，太阳城项目的形象塑造应体现出其应有的“大气”与“活力”，树立顺驰太阳城品牌在天津房地产界的强势地位，并通过太阳城项目进一步提升顺驰品牌的知名度与美誉度。 整体形象包装应以清新、自然、浪漫为主调，强调顺驰太阳城天津顺驰发展股份有限公司 品牌的亲和力。 二． 发展思路 1． 倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。 2． 完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充 分发挥大规模项目的竞争优势。 3． 以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品设计思路。 4． 精心打造主题环境，利用园林环境形成太阳城项目的主要竞争优势之一。 5． 通过起步区对整个太阳城项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。 6． 实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊、示范校、高标准业主会所等等。 7． 控制开发节奏，降低市场风险 三． 总体规划理念 1． 通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现“造城”的概念。 通过整合的规划设计手法 ，充分考虑居民 的各种需求，强调社区生活服务设施、室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市功能系统。 2． 结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。 综合考虑居住区规划结构的整体天津顺驰发展股份有限公司 性、系统性、规律性和可持续性，最终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系统。 3． 在公建的配置上遵循减少数量、扩大规模、提高质量、服务便捷的原则。 主要大型公建（包括体育馆、居住区公园、中小学等）集中布置于居住区中心位置，使之成为太阳城的中心。 小型商业设施分散设置于 2地东侧和 5地的中间位置。 在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。 4． 在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体现。 天津顺驰发展股份有限公司 第六部分 太阳城 2 期开发建议 一． 开发计划 1. 开发住宅地块： 8地块； 2. 开发时间安排 2020 年 3 月 —— 基础施工 2020 年 4 月 —— 主体施工 2020 年 9 月 —— 主体封顶 2020 年 3 月 —— 环境施工 2020 年 8 月 —— 竣工入住 二． 目标客户群分析 针对太阳城项目“中等收入 阶层”的市场定位，结合大规模项目产品多样化的特点，主要从三方面对目标客户群进行分析： 1. 从地域上划分  目前在附近地区居住，向往居住在高尚居住区的人群。  在天津开发区和天津机场工作的高级白领。  现居住在和平、河西两个区，需要不同程度地改善居住条件的人群。  少部分认可太阳城地理位置，需要进行二次甚至多次置业的富人阶层。  认可顺驰品牌，相信顺驰公司的实力，对太阳城起步区充分认可，相信太阳城项目美好的发展前景，具有投资和居住双重购房动机的购房者。 天津顺驰发展股份有限公司。